面对愈演愈烈的提前还贷潮，到底应不应该下调存量房贷利率？分析师们吵得不可开交。
目前业内呼声较高的一种建议是调降存量房贷利率。海通证券梁中华团队认为，下调存量房贷利率迫在眉睫，招联首席研究员董希淼、经济学家任泽平均认为应当适当降低存量房贷利率。
根据梁中华团队的解释，存量房贷利率调降，可以直接降低居民的负债端成本，居民房贷“月供”支出会明显减少，对消费也会产生直接的支撑作用。而为了缓解银行的息差压力，存款利率调降的必要性也在上升。
但在中金看来，提前还贷是居民收入和投资回报预期较弱的结果而非原因，下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。
中金公司林英奇团队在周四公布的研报中表示，应通过稳增长、稳地产改善预期，并加强贷款用途监控，以此减少提前还贷。如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。
提前还贷上升的背后
市场认为，提前还贷上升主要是因为存量按揭利率和金融产品投资收益率存在利差，导致提前还贷增加，甚至出现借入消费经营贷偿还按揭的套利行为。
但在中金看来，居民收入预期下降导致降杠杆、金融产品收益率下滑导致资产重新配置、以及房地产市场低迷都是提前还贷背后的主要原因。
具体来看，提前还贷增加的原因包括以下三点：
中金认为，大幅降低存量贷款利率不仅会损害银行信誉，还会影响银行的营收，进一步制约银行支持实体经济的能力。中金在报告中写道：
植信投资研究院资深研究员马泓也持类似观点，他对媒体表示：
正如中金所言，按揭贷款利率是房地产市场调控的重要政策工具，通过基准利率+加点的形式能够起到调节当期房地产需求的作用。
部分分析师认为，加点是存量房贷利率偏高的一个重要原因，因此有必要对存量房贷利率进行分档打折，高利率多打折，低利率少打折或不打折。
比如，董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：高于6%的利率打85折，高于5.5%的利率打9折，高于5%的利率打95折。
然而，中金认为不应该进行差异化下调存量加点。
中金认为，房地产和资本市场回暖，并加强贷款用途监管，提前还贷现象可能明显减少，如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。
中金表示：
