前几天，后台收到了不少同学的私信，纷纷来问，老师老师，听说国家要推《不动产基金试点新规》了，看到网上铺天盖地的消息说，房市重大利好这次真的要来了，到底是不是真的？
算利好，但不是什么“重磅利好”。
2023年2月20日，基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，指引共二十一条，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等多方面进行规范。允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
原文很长，翻译一下就是说，允许一部分符合条件的私募基金现在可以投资房产了，但是这次不同的是，以前不能投资的住宅领域，这次也开始放开了。
既然是放开，所以市场会开始YY是不是会有大批资金入场，问题是这个条例里有句话叫做符合要求。
具体是什么要求？
在管不动产投资本金不低于50亿元，或自管理人登记以来累计不动产投资本金不低于100亿元。
我们调查了一下，以管理规模50亿以上，成立日期在2020年3月前的私募股权基金管理人为标准进行筛选，一共也就400多家私募基金管理人，其中绝大部分为从事PE投资的私募基金管理人，仅有几家头部机构能满足不动产投资本金的规模要求。
换句话说，只有几家能参与。这点资金砸进楼市里，能不能翻出一朵小浪花，可能都要打个问号。
前一阵子说房市回暖了，但这几天数据出来了——
中指研究院表示，今年1—2月，重点100城新建商品住宅月均销售面积同比基本持平，绝对规模仍处2016年来低位水平，整体市场成交表现仍相对平淡。上海易居房地产研究院的数据显示，今年2月，一线城市新建住宅成交量环比和同比增速分别为-18%、-11%。
那房市最近回暖的是什么呢？
部分地区的二手房。
以深圳为例，2月20日—25日，二手房同比2022年翻倍，但是同比2019年仅上涨4%。而新房成交面积同比2019年下跌11%、同比2022年下跌33%，这么一看，二手房有所回暖，但是新房市场萎靡依旧。
广州类似，“改善型二手房”需求较旺。广州三房和四房带看量较多，二房或三房一卫的户型就乏人问津。重庆也是，好地段大户型的房子多成交，不好的地段或者两房，无人问津，很多人放盘3—4年都卖不出去。
纵观各大一二线城市的交易情况，目前二手房市场回暖主要都是依靠核心区域板块、配套好的稀缺二手房，这些好的房子，什么时候都不缺人争抢。但是，稍微偏远点或者配套一般的，别说二手房，一手房也并没有起来（除非倒挂）。
总结一下：
目前的房地产市场算修复，而不是复苏，主要是因为疫情而被压抑的买房需求，在放开之后集中释放了一小波出来。
“二手房交易”是存量市场，你的卖给我，我的卖给他，这并不能创造GDP。真正楼市预期回暖应该是新房交易上行，这才有新开工，新投资……
要改变目前房地产市场的预期，需要有更大力度的实质性利好政策出现。
（观点 / 香帅 主笔 / 孙鹏 责编 / 江雁）
获取更多金融知识
点个在看支持一下❤️
