宋丁：
费孝通教授的首届研究生；
国家高端智库中国（深圳）综合开发研究院研究员；
中国城市及产业经济领域杰出专家
过去二三十年间，中国内地房地产伴随着城市化浪潮以及炒房风潮，获得了快速发展，也积累了大量问题。目前，中国内地的城市化已经高达67%，接近国际上70%的城市化基本完成的标准水平，同时，在“房住不炒”总方针引导下，投机炒房的暴利模式也遭遇严厉管控和打击，房地产的底层逻辑正在发生重大改变，房地产旧的发展模式正在远去，国家正在积极探索房地产新的发展模式。
我认为中国内地房地产将通过如下六大转化迈向新的发展模式：
其一，由核心性、先锋性支柱产业转化为基础性、民生性支柱产业。
近来，国家多次重申房地产仍然是国民经济的支柱产业。我认为国家应该明确提出双重支柱产业的概念，一方面，国家要明确将科技创新及其高端产业链作为国家未来经济发展的核心性、先锋性支柱产业，而把过去二三十年来曾经占有主导性和先锋性地位的房地产转化为基础性、民生性的支柱产业，这样既能保持房地产作为支柱产业的地位，同时又不会让它重回国民经济首要地位，只是下沉为基础性支柱产业，以解决民生问题为要义，而不担纲引领国家经济战略发展的核心责任。
其二，由城市化的普惠格局转化为城市群的重点格局。
过去二三十年来，中国内地处于城市化的高峰期，各类城市人口都在增长，房地产业在所有城市普遍存在获利机会。然而，随着城市化的式微，低线城市的人口流入呈现减少甚至不再流入，有的已出现人口流出现象。这时那些高线城市及其周边城市不断接纳了大量低线城市流出的人口，使得这些以大城市为核心的城市群将在未来一些年有能力继续维持人口净流入的机会，同时也能保持住房建设继续发展的机会。
▲2023年2月17日，广东惠州，当地市民在翔顺花园楼盘看房。（视觉中国图片）
其三，由增量主导转化为存量主导。
中国内地房地产过去二三十年间的发展重心一直在新地出让以及新房建设与交易上，一二线城市平均占比都有30-40%，三四五线城市甚至高达50%以上。随着中国内地城市化的式微，房地产以增量发展为主导的格局正在发生重大变化，目前中国内地城镇房产存量资产规模已经高达大约450万亿元，而每年新建房产的数量在日益减少。未来城市发展和建设的重心也将由摊大饼式的、粗放式的新地出让和开发转向以高质量、内涵式发展为主导的、对已建成的城区和老旧小区的改造，政府的财税重心也将由过去的土地财政转向产业财政和基于存量物业的房地产税。
其四，由商品住房为主转化为以保障性住房为主。
上个世纪90年代末，中国内地实施了以货币化改革为核心的住房制度改革，开启了商品住房为主的时代，极大地推动了城镇住房建设。为了使房地产发展更加均衡合理，目前国家正通过住房制度改革，让政府承担更多的责任，建设更多的保障性住房，以满足普通老百姓的住房需求。
其五，由重点发展住房地产转化为重点关注产业地产。
中国内地的住房总量应该说已经不少了，从更高的国家战略考量看，房地产的重心大体上会从关注住房转向关注产业物业和产业地产。目前，中国内地以高科技研发、制造及其配套服务为核心的经济和产业发展大趋势已经确立，这是实现经济转型升级和积极应对国际产业竞争的迫切需要，这必然引导中国内地房地产实施战略重心转移，以高科技为引导的产业地产必将获得大发展。
其六，由投机暴利炒房金融属性转化为合理资产运筹金融属性。
国家提出的“房住不炒”总方针中的“不炒”指的是要严管严打房地产的炒作投机行为，并不包括房地产正常的投资行为。国家反而在多种场合提出，要积极鼓励民众增加财产性收入，基于住房的非炒作型增值收入当然是合理的财产性收入，必须加以鼓励和保护。在剔除掉房地产投机暴利炒房的非正常金融属性后，需要以更加专业的底气和开明的姿态，确认房地产客观存在的投资属性。
（原文刊登于2023年3月6日出版的香港《经济导报》，总3538期）
