保利发展(600048)：销售规模列全国第一 持续补货高能级城市

核心观点

    公司成功实现行业下行期的弯道超车，2023 年前2 个月的销售金额排名全国第一。公司持续积极拿地，重点布局广州等高能级城市，保障未来销售去化。2023 年年初房地产市场复苏态势明显，我们认为公司有望凭借丰厚土储、优秀营销、强大资金实力的优势，进一步稳固自身龙头地位。

    事件

    公司发布2 月份销售数据，2 月实现销售金额342.8 亿元，同比增长43.0%；1-2 月实现销售金额638.3 亿元，同比增长22.1%。

    简评

    销售规模排名全国第一。2023 年1-2 月份公司实现销售金额638.3亿元，同比增长22.1%。根据克而瑞的榜单，公司前2 个月的销售金额已排名全国房企第一，相比2021 年的第4 名、2022 年的第2 名持续提升，成功实现行业下行期内的弯道超车。

    持续补货高能级城市。公司近期于广州、苏州、西安、天水新增4 个房地产项目，总地价为116.2 亿元，以金额计算的拿地强度为18.2%；其中广州地块的总地价为95.8 亿元，公司持续重仓高能级城市市场，保障未来销售去化。

    维持买入评级和24.70 元的目标价不变。我们预测公司2022~2024 年EPS 为1.53/1.69/1.86 元，我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，行业下行期公司成功实现弯道超车，规模跃居全国第一。2023 年年初房地产市场复苏态势明显，我们认为公司有望凭借丰厚土储、优秀营销、强大资金实力的优势，进一步稳固自身龙头地位。

    风险提示： 1）业绩方面，公司的高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来的结转毛利率进一步下行。2）经营方面，近期地产销售复苏仍存在一定不确定性。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）公司近期的非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。