3月7日,住房和城乡建设部部长倪虹在第二场“部长通道”接受采访时表示,对房地产市场企稳回升充满信心。信心来自于市场供给、市场预期、政策落实情况三个方面。倪虹同时表示,希望的企稳回升是牢牢坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的企稳回升,是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升,是防止市场大起大落的企稳回升,是促进行业高质量发展的企稳回升。
企稳回升,当然是最希望看到的结果,也是各方共同期待的结果。在持续了多年的低迷之后,房地产市场确实到了需要恢复元气的时候了,否则,后果确实比较严重。但是,要想企稳回升,也决不是一件容易的事。因为,今天的房地产市场,已经告别了前几年开发商起主导作用的卖方市场,而进入到由购房者起主导作用的买方市场。职能部门、地方政府、开发商对市场的影响,都是外因,广大居民对市场的看法和预期的想法,才是内因。
这也意味着,只要广大居民没有想法、没有动作、没有购房意愿,其他的都很难对市场形成实质性影响。对开发商来说,只要手中的房子无人问津,压在头上的风险就不能化解,所有围绕风险的矛盾就无法解开。自然,化解风险才是目前房地产市场最重要、最紧迫、最关键的方面。风险一天不化解,各方的紧张情绪就一天不能消除。尤其是地方政府和金融机构,是房地产市场风险面前最脆弱的环节。
事实也是,从地方来说,由于过度依赖房地产市场的快速发展,以及房地产市场快速发展对经济增长带来的影响,包括地方政府可支配的财力,当然是最希望房地产市场能够重回快速发展轨道。只是,这样的想法恐怕只能在加快之中,而很难再回到现实。不仅难以回到现实,而且开发商风险正在向地方政府身上蔓延。譬如烂尾、开发商跑路等,都有可能把“烂摊子”留给地方政府来收拾,却往往极难收拾。如果市场能够走出低迷,步入稳定发展阶段,地方政府也能稍稍松口气。很遗憾,这样的现象,今后很难再出现。能够保持开发商不稳走出困境,不发生风险,就已经非常不错的了。
对金融机构来说,前些年不顾一切地支持房地产市场发展,并从房地产市场获得了巨额回报,今天,也到了还债的时候了。过度发放贷款等积累的风险,正在从开发商向银行渗透、蔓延,虽没新冠病毒传播、蔓延得那么快,速度也不算慢,以至于管理层只能用时间换空间,重新让金融机构支持开发商化解眼前的风险,听起来很高大上——保交楼,实际是保开发商资金链不断。否则,凭什么要银行通过增加贷款来帮开发商“保交楼”。能不能交得起楼,是开发商自己的事,与其他主体没有关系。问题是,已经赖在地上的开发商,用巨额负债绑架了银行,且绑架了购房者和地方政府。最终的结果,开发商又在银行和地方政府身上找到“胜者”的快感。
真正的胜者,是广大居民。过去,几头都压着购房者,开发商、炒房者、银行、地方政府,都在拼命用房价上涨挤购房居民、压购房居民、伤购房居民,但是,已经觉悟了的购房者,用不为所动来与开发商等比耐力。只是,银行和地方政府太“爱”开发商了,居民纷纷成为“房奴”,他们不管,还动辄用依法起诉来吓唬那些资金紧张、还贷有压力的居民,警告他们不要断供。导致“房奴”们再苦再累也要按时还房贷,要守信于银行。可是,开发商出现问题了,银行也好,地方政府也罢,帮助措施一个接一个,以至于开发商一直在死杠房价。这样的格局,不是在帮助开发商化解风险,而是在积累风险。
也正因为如此,希望地方政府、金融机构等不要再过度帮开发商解决资金问题、帮开发商死杠房价了,而是要让开发商降价售房,用售房来回笼资金,解决资金链紧绷问题。否则,就是积累风险。化解风险是当前房地产市场最紧迫的任务,而化解风险的手段,决不是银行给开发商增加贷款,而是开发商降价售房。房子抓在手里不卖,还死命给开发商增加贷款,就是在死命积累负债、积累风险,会危害越来越大。所谓的房地产市场企稳回升,也是一厢情愿,难以达到预期目标。