引言
春节节点过后，宽松政策面持续，叠加前期疫情受压制需求得到释放，2月市场强势复苏。供应仍维持历史地位，成交规模各城市止跌回升，环比普涨，近省会城市涨幅较大。
政策市场
01
中央促进房地产“防风险、保平稳”
湖南出台20条稳增长政策
2023 年2 月，我国房地产政策环境延续宽松。中央层面，一方面，中国人民银行提出拓展民营企业债券融资支持工具支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放；证监会启动不动产私募基金试点，更好地满足不动产领域合理融资；李克强在2023 年政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债表，支持刚性和改善性住房需求等。房地产金融支持政策延续。另一方面，中国人民银行、银保监会等部门多次提出防范化解房地产市场风险，推动房地产市场平稳健康发展。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策57 条，较上月小幅提升。其中，宽松性政策54 条，中性政策2 条，紧缩性政策1 条。从政策发布主体来看，以三四线城市为主，一二线城市出台新政频次降低；从政策内容来看，宽松性举措主要包括优化“四限”、实施差别化信贷政策、发放购房财税补贴、优化房企预售监管、加强房企金融支持等。
湖南出台20条稳增长政策措施
2月6日，湖南省政府召开新闻发布会，出台《关于打好经济增长主动仗实现经济运行整体好转的若干政策措施》（简称湖南“稳增长20条”）。
湖南“稳增长20条”聚焦促进消费恢复升级、保持投资稳定增长、推动外贸扩容提质、培育壮大产业动能、全力帮扶实体经济5个方面，激活各类市场主体积极性、主动性、创造性，打好经济增长主动仗，推动经济运行率先整体好转。
在稳定房地产领域投资方面，出台政策吸引外地人口落户和安居、促进二手房交易、消化现房。争取各类房地产市场改革试点落户湖南。
长沙二手房交易可“带押过户”
长沙二手房“带押过户”，简化二手房交易环节，缩减交易成本，提升二手房市场流通性；限售松绑，网签满4年即可交易，加快释放部分二手房源入市，利于进一步激发卖一买一市场活力。
土地市场
01
整体市场：地级市仍处历史地位，
2月土地成交规模跌至谷值
2月全省土地供求仍处历史地位。春节节点过后，2月土地供应明显上升。全省2月新增经营性用地共计54宗，总建面220.57万方，同比去年上涨近八成，成交仅29宗，总建面76.02万方，全省2月流拍21宗，流拍率高达42%。房企地级市拿地仍持谨慎观望态度，拿地意愿偏低。
分土地属性来看，2月土地供应商办供地占比过半，成交端，各物业属性成交面积占比相对均衡。当前下行市场，商办地块集中入市，企业拿地风险性更高。
分城市来看，2月娄底、张家界和湘潭无新增土地，其他地州市土地供应量也处于历史地位，且土地供应量较为均衡，都在20-30万方左右。全省土地成交规模不足百万方，仅益阳、衡阳和邵阳成交量在10万方以上，娄底、张家界和株洲2月均无土地成交。受1 月春节假期供应明显收缩、自然资源部要求全面推行“预供地”制度等因素影响，供地节奏明显变缓，地州市土地市场无明显回温迹象。
成交楼面地价方面，2月各地州市土地楼板价均处低位。其中，最高为湘潭市场，成交楼面地价1741元/㎡，仅4个城市楼面地价超过1000元/㎡，分别为岳阳、怀化、湘潭和邵阳。全省地价连续三个月走低，同比去年同期有小幅增长。2月全省土拍市场平均溢价率1.5%，平均流拍率42.0%，其中岳阳、湘潭、郴州流拍率居高位。
从房企拿地来看，地州市土地市场仍靠城投“托底”支撑，民营企业及个人拿地趋势有所增长。
湖南省十三个地级城市土地供求价同环比
02
分城市供求：多城市主城区土拍市场零供求
常德经营性用地零供求
2月主城区（鼎城区、武陵区）无经营性用地供求。
株洲、湘潭、益阳、岳阳、衡阳、邵阳......(略)
新房市场
01
整体市场：延续1月末回暖态势，
2月住宅市场量价齐涨
2月地级市整体呈点状复苏。监测7个城市，商品住宅供应量连续4个月下行。受企业新开工面积大幅下滑影响，地级市市场供应规模持续缩量，当前以消耗库存为主。成交方面，各地州市本月成交规模普涨。
各城市新房市场表现不一，近省会周边城市涨幅较大，其中株洲2月商品住宅成交16.55万方，同环比双升，环比上涨149%，其次为湘潭，环比上涨62%。衡阳楼市整体走势稳健，近5个月月均销在16.5万方左右，本月涨幅较小，环比上涨8%。
02
分城市供求比：各城市供应处于低位，
地州市规模普涨
2月重点城市整体供求比为0.1，商品住宅供应延续1月春节市场处于地位，企业前期新开工大幅下滑，造成新房市场供应不足。2月市场以点带面逐步回暖，各地州市成交规模均有不同程度增长。其中，岳阳、衡阳、郴州、株洲等省会周边城市月均销量已超10万方，基本以恢复到22年常规月均销量。未来，在宽松利好政策保价护航下，地州市规模或将持续回稳。
03
分城市价格对比：4城均价止跌回升
2月市场回暖，重点地级市楼市规模普涨。部分城市住宅均价止跌回升。其中，常德、郴州、株洲和湘潭住宅价格走势表现亮眼，环比呈上涨趋势，常德、郴州价格涨幅在5%-6%。
04
分城市库存对比：
地级市流速加快，去存周期缩短
地级市持续供小于求，消耗库存为主。2月市场回暖，商品住宅流速加快，地州市去库存周期有不同程度缩短。常德、岳阳、株洲库存跌幅较大，在6%左右。
05
分城市供求量价：
重点城市市场规模普涨，近省会城市涨幅较大
株洲：本月持续消耗库存，单月住宅涨幅地州市中最大
本月株洲主城区商品住宅成交量价齐涨，其中成交量16.55万方，同环比双升，为2022年至今最高值，住宅均价地位拉升，小幅上涨。
常德、湘潭、益阳、岳阳......(略)
06
重点地级市普宅成交面积段和总价段结构分析
成交产品面积段上移
首改占比扩大，总价段下移
2月成交面积段套数占比变化……（略）
2月成交总价段套数占比变化……（略）
房企排行
2023年2月湖南可对比城市来看，同比跌幅城市数量减少，同比跌幅也逐渐缩窄。
市场总结
政策市场
2023 年2 月，我国房地产政策环境延续宽松。中央促进房地产“防风险、保平稳”，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债表，支持刚性和改善性住房需求等。房地产金融支持政策延续。湖南出台20条稳增长政策措施，推动经济运行率先整体好转。长沙二手房“带押过户”，限售松绑，网签满4年即可交易，提升二手房市场活跃度，刺激新房市场快速回暖。
土地市场
2月全省土地供求仍处历史地位。春节节点过后，2月土地供应明显上升。成交跌入历史估值，土地流拍率走高。
新房市场
2月地级市成交整体呈点状复苏。监测7个城市，商品住宅供应量连续4个月下行。受企业新开工面积大幅下滑影响，地级市市场供应规模持续缩量，当前以消耗库存为主。成交方面，各地州市本月规模普涨。
来源/克而瑞湖南
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