转眼间，距离2012年 深圳 推出第一批安居型商品房， 已经满了10年 。
据了解，宝安永福苑、龙岗中海阅景花园，共计3414户，有的已经放出房源出租，有的正着急等待着取得完全产权。
图源：人民网领导留言板
此外，2013年配售的6309套安居房，包括龙华招商锦绣观园、光明锦鸿花园等，也快满10年，加起来将近有一万套安居房可以换房本。
根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（下文简称：第228号令），第二十八条，安居型商品房的产权明确规定：
自买卖合同签订之日起满10年的，届时可按相关规定缴纳土地及房产增值收益等价款后，申请取得全部产权。
来源：第228号令
不少粉丝十分关注安居房/人才房换证的具体规定，以及满年限后要补多少钱才能取得完全产权，今天我们一起来探讨一下~
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01.
宝安龙岗2个安居房已满10年
小区有房源出租，暂不能出售
据了解，深圳已有3414套安居型商品房满10年。
起源要追溯到2011年6月，深圳出台第228号令。
随后，在2012年6月，深圳推出首个安居型商品房小区，宝安福永的富通·永福苑。
当时采用抽签方式入围，均价6467元/㎡，带装修，这个价格仅相当于当时市场价的三分之一。
来源：深圳特区报
永福苑2013年入伙，共526户，现有居住人口1500人左右。（数据来源：宝安先锋）
来源：贝壳找房
目前，永福苑一街之隔的万科金色领域，参考价在5.2万/㎡，近期成交价在4万-5万/㎡，曾经高峰期成交价去到8万/㎡。
一转眼10多年过去，首个安居房最早在2022年8月早已达到了取得完整产权的时间门槛。
第二个满10年的安居房是中海阅景花园。
2012年8月，布吉的中海阅景花园，配售2888套安居房，不再抽签，而是根据入户或首缴社保时间来确定排序，均价7900元/㎡，带装修，于2014年入伙。
中海阅景花园实拍图
附近有2022年底开盘的特发香阅四季（在建），商品房均价5.08万/㎡；同小区安居房预计2023年认购，均价约2.6万/㎡，比起10年前的7900元/㎡，涨了约3倍左右。
小区对面就是片区的标杆楼盘鸿荣源尚峰，二手房参考价达6.03万/㎡，近期实际成交价约在6万-7.5万/㎡。
鸿荣源尚峰实拍图
据中介透露，中海阅景花园有几套房子正在出租，不过没有在售房源。
壹地产致电市住建局了解到，永福苑和中海阅景花园暂时还不能换证，后续可以等通知。
据了解，有安居房业主在2022年12月21日咨询市住建局如何取得完全产权，官方回复如下：
来源：深圳市住建局
简而言之，目前，深圳安居型商品房取得完全产权相关政策正在抓紧研究制定中。
安居房买卖合同满10年且10年内无违反规定的话，可以另行购买市场商品房，也可以出租。
02.
补差价的3种参考方法
法拍价差、回购、增值收益
其实，深圳此前的政策性住房一直在平稳有序的获取上市换证资格。
来源：深圳市规划和自然资源局
不过，图中的统计数据并非我们现在常说的第228号令实施以后的安居型商品房，而更多是指经济适用住房、双限房等政策性住房。
例如，2012年推出的深圳首个双限房——龙华长城里程家园，当时是限售5年，这批房源按照经济适用房的规则，已经取得完全产权，目前有二手房在售。
虽然，官方至今还没有出台文件解释具体如何申请取得安居房的完全产权。
但是我们可以从第228号令、《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》等，找到与法拍补价差、回购价、缴纳增值收益相关的条款。
①以上一年度价格为基准，补交差价
第228号令第二十九条，有关于补差价的描述，但只是针对在取得完全产权前已被法院拍卖或强制执行的情况。
来源：第228号令
所需补交价差=拍卖或者强制执行时上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积－原购房款。
②考虑折旧，年限越长，收购价格越低
第228号令第二十七条，关于政府回购安居房有一条表述。
来源：第228号令
10年内原价回收；10年后，收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价*[1-1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年）]。
那么假设过了15年，收购价格=原购房价*[1-1.4%*5]=原购房价*（1-0.07）=原购房价*0.93；假设过了20年，收购价格=原购房价*[1-1.4%*10]=原购房价*（1-0.14）=原购房价*0.86。
③缴纳的增值收益与折扣系数有关
2019年4月29日，《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》，第四十三条，阐述了关于缴纳增值收益的计算办法。
来源：深圳市住建局
这与同日公布的《深圳人才住房建设管理办法（征求意见稿）》第五十五条相同。因为可售人才房也是按照安居房的相关政策，获得完全产权。
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。
具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市人民政府批准后执行。
也就是说，目前只有标准公式，没有具体系数，增值收益为0或者负数时，无需缴纳增值收益。
来源：深圳市住建局
综上，深圳还未出台有关安居房申请取得完全产权的进一步政策，一切以官方政策公布为准。
(1)《深圳市人民政府令（第228号）深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》原文指路：
http://www.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zfwj/szfl/content/post_6577645.html
(2)《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》原文指路：
http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/ajxspf/content/post_3707634.html
(3)《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》原文指路：
http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/rczfjshgl/content/post_3706032.html
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