◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
政策已用足，楼市回暖可期。3月以来，多地成交强势反弹，楼市 有望上演传统意义上的 “金三银四”抢收行情。
躁动表象之下，现实却很残酷，行情转好的多是一二线城市， 很多 三四线 继续降门槛、各种补贴，引导购房需求。
楼市加剧结构性分化，如龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平近日说的，“地产行业经历了深度调整后，拐点已现”。
相较于大批房企爆雷及暴亏，那些持续稳健房企，既受惠于市场结构分化的多重红利，也顺应 了行业新发展模式探索，除了开发，第二、第三增长曲线开始初成气候。
·壹·
暴亏房企，何其多？
市场不相信眼泪，一切都有迹可循。过去房地产一直背负着“暴利”标签，所以有“黄金时代”这么一说，也有“青铜时代”的低潮，但那都不算啥。
始于2021年下半年的这一轮调整，之所以说是史无前例的“深度”低迷，探究背后逻辑，大家会发现，高层更多是想控风险，以矫枉之力挽狂澜。
区别于此前各地调控偏于抑制投资或投机需求，我们可以看到，这一轮切换成从房企入手，卡其喉咙，用“三道红线”、拿地销售比等倒逼房企慢下来。
影响却超乎想象，一批高杠杆房企相继爆雷，楼盘大面积停工，各地预售资金监管又收紧，更多房企陷入资金链紧绷，引发楼市持续下行低迷之久，也前所未有。
这很快反映到房企财报上。截至3月13日，75家已预告去年业绩房企有43家预亏。从属性看，34家央国企及混合制房企有17家预亏，41家民企有28家预亏，但央国企明显好于民企。
房企大面积罕见预亏，既跟此前频抢高价地、低毛利项目规模结转相关，又与很多城市房价下跌引发房企存货减值有关联，还离不开高杠杆、资产周转变慢等影响。
就头部房企而言，看已披露业绩，也严重分化。登顶房企销冠的保利，去年营收下滑1.37%，归母净利183亿元，同比减少约33%，碧桂园说归母预亏55亿元-75亿元。
再看已公布业绩的龙湖，2022年营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归母核心净利225.4亿元，同比稳中有增。反观行业整体下行、多数房企亏损等不利背景，龙湖能取得收入、盈利双增长，难能可贵。
为何龙湖能穿越楼市周期，其实就是坚持长期主义，从产品适配体系到多航道业务发展，再到财务高度克制，都始终贯穿着“敬畏市场”这一条常识。
2022年，龙湖剔除预收账款后的资产负债率65%，净负债率58%，现金短债比3.52倍，连续7年保持满足三道红线“绿档”，去年平均借贷成本降至4.1%，负债平均账期6.67年，也是当前为数不多的获得境内外评级机构“全投资级”的优质房企。
去年底以来，房地产重新被认定为支柱产业，楼市“纠偏”及向新发展模式转型步伐加快，行业开始重拾信心。
从央行“第二支箭”、“金融16条”，到证监会松绑房企定增或重组，欲试点不动产私募投资基金，还有即将出台支持住房租赁市场全周期的“金融17条”等，万科、保利、龙湖等一批优质房企成最大受益者。
面对金融宽松等新诱惑，即便是优质房企，也理应保持战略定力、组织韧性，还有如龙湖高层近日说的“余量”思维，也就是安全边际。
·贰·
地产出清，深耕第二增长曲线
去年初，金融监管高层就明确说了，房地产泡沫化问题已根本性扭转。虽然后续半年多，房地产风险一度持续演化，但不久迎来了强有力的纠偏转向。
如前所述，“支持房企合理融资”不再是一句口号，实质性利好纷至沓来，掷地有声。这意味着，房地产风险真正出清。2023年是一个恢复元气的年份，但也没想象中那么好。
房地产拐点已现，房企一味再追求开发规模只会累积更多风险，面对金融全方位支持新发展模式探索，积极参与空间运营，抢滩第二增长曲线，前两年就已形成共识。
对房企转型而言，这将成长为分担地产开发盈利下滑压力的新增长点。很多房企受市场突变所裹挟，加上资金实力欠佳，仍面临较大不确定性。
相反，部分“先觉”的实力房企数年前已开始大规模布局，比如华润、龙湖、大悦城、金地、新城、万达等，通过开发反补大体量自持核心城市优质商业。当然，万达最决绝，几乎已不搞开发了，商业玩起了轻资产，靠输出品牌和管理赚钱。
2021年以来，华润、龙湖、金地、新城等典型房企，受市场下沉、消费升级驱动，商业“轻重并举”异军突起，轻资产项明显增多。
外界也惊讶，龙湖六年前，居然就率先提出了“网格化精准投资，加密一二线城市布局”策略。去年，龙湖新增15座运营商业项目，12座重资产，3座轻资产。2021 年至今，龙湖已获取近30个轻项目，今年会有6 个轻项目开业。
截至去年底，龙湖已开业运营76座商场，对应建面722万平方米（含车位总建面927万平方米），去年商业租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%，无疑成为同行学习的范本之一。
跟商业一样，房企深度参与空间运营的另一抓手——长租公寓，经过一轮跑马圈地、市场洗礼后，规模上泊寓第一，冠寓第二，魔方第三，受益于今后“金融17条”等重大金融政策大力支持，头部效应会更加明显。
据龙湖披露，冠寓总开业11.6万间，其中超2万间被纳入保租房，2022年取得租金收入24.4亿元，5年租金收入复合增长51%，已成龙湖经营性收入的稳定贡献源。
放眼整个运营板块，龙湖2022年运营收入约119亿元，同比增长14%，五年复合增长率达30%，运营毛利率75.6%，持续成为资本市场普遍看好龙湖集团的重点加分项。
·叁·
服务重构，延展第三增长曲线
业绩会上，龙湖高层对外明确说，公司预计未来五年内非开发业务利润占比非常有希望达到50%以上。此消息一出，引发业内热议。
目前来看，即便是地产央国企，在规模优势同样领先的基础上，也没哪家房企敢说，三五年后就能做到“两条腿”走路，龙湖的底气来自扎实的数据支撑。
具体到2022年，龙湖取得运营及服务业务经营性收入236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比27%，已初具锋芒。从经营性收入结构看，龙湖来自第三增长曲线的服务收入已超过“半壁江山”。
若把服务业务及其他合起来看，龙湖去年这部分总营收约181.5亿元，同比增长39.8%，约盈利52.6亿元，同比增长99.3%，几乎翻倍，未来发展空间巨大。
“空间即服务”战略驱动下，龙湖的开发、运营、服务三大业务，本就是一盘棋，在“一个龙湖” 生态体系，高效协同。
物企服务最初是房企开发销售的后端，在经历了规模、估值及并购狂飙后，开始逐步回归行业新常态，以碧桂园服务、华润万象生活、万物云、龙湖智创生活、雅生活等头部物企为首，服务边界不断深度延展。
去年10月，龙湖智创生活拿下阿里巴巴杭州高桥云港园区服务项目，此前已签下小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。
这一年，龙湖智创生活取得收入约137.5亿元，综合毛利率34.3%，同比增长24%，持续为龙湖集团平滑整体毛利率扮演重要角色。截至去年底，在管面积达到3.2亿平方米，位居行业前列。
作为服务业务的另一新增长点，代建市场近些年被炒得非常火热，以绿城管理为首的老牌代建龙头，随着资本代建、政府代建等需求大崛起，这个蓝海市场持续被看好。
这两年，万科、保利、中海、旭辉、金地等优质房企看红了眼，密集搅局代建市场，龙湖作为集品牌、资金以及TOD全业态开发等综合优势的头部房企，去年8月正式亮相的智慧营造品牌“龙湖龙智造”，未来将成为“一个龙湖”生态体系多航道协同发展的新动力。
有名人说过，不要浪费任何一场危机。市场的洗牌，留下优质房企，无论央国企，还是民企， 都应顺势而为，前瞻布局，机会还在。
编辑：密探君
文章来源：地产密探
原创内容版权归属地产密探，转载须经授权。
