投资要点：
22 年归母净利润同比+0.4%、符合预期，扣非归母净利润同比-11.7%。22 年公司营业收入5,038 亿元，同比+11.3%；归母净利润226.2 亿元，同比+0.4%；扣非归母净利润197.6 亿元，同比-11.7%；基本每股收益1.95 元，同比+0.6%。地产结算收入4,444 亿元，同比+10.5%；地产结算面积 3,401 万平，同比+9.1%；地产结算毛利率为20.4%，扣除税金及附加后15.0%，同比-2.8pct；毛利率、归母净利率分别为19.6%、4.5%，同比分别-2.3pct、-0.5pct；三费费率为5.0%，同比-1.2pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.4pct、-0.4pct 和-0.4pct；合联营企业投资收益-8.0 亿元、同比-116%；处置长期股权投资的收益46.1 亿元，同比+235%。22 年末公司预收账款4,656 亿元，同比-26.9%；并表已售未结算金额为5,300 亿元，同比-25.4%，覆盖22 年地产结算金额1.2 倍。此外，公司计划每股派息0.68 元，对应分红比例36%，考虑现金回购后等效分红比例为41%。
22 年销售4,170 亿元、同比-34%，拿地谨慎、拿地/销售额比20%。22 年公司销售额4,170 亿元，同比-33.6%；销售面积2,630 万平，同比-30.9%；销售均价1.59 万元/平，同比-3.8%。22 年公司拿地谨慎，拿地面积690 万平，同比-74%；拿地金额848 亿元，同比-57%；拿地均价1.23 万元/平，同比+67%。22 年公司拿地/销售面积比26%，拿地/销售金额比20%，拿地/销售均价比77%，源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。22年新开工面积1,568 万平，同比-52.0%，完成年初计划82%；竣工面积3,629 万平，同比+1.6%，完成年初计划93%。23 年计划新开工/竣工面积1,673/3,227 万平，同比分别+7%/-11%。22 年公司结算/竣工比94%，同比+6pct。22 年末公司未竣工建面1.2 亿平，权益比例63%；剔除估算全口径已售未结面积后，可售面积覆盖22 年销售面积2.7 倍。
22 年IP 收入合计155 亿元、同比+15%，多元业务实现较快成长。1）物流地产方面，22 年万纬物流收入35.6 亿元，同比+17.9%；其中高标库收入21.6 亿元，同比+4.6%；冷链园区收入14.0 亿元，同比+46.7%。全年新开业13 个高标库和10 个冷链园区，GLA合计132 万平。截至22 年末，累计开业GLA964 万平，同比+16.4%；其中高标库846万平，稳定期出租率90%；冷链118 万平，稳定期使用率75%。2）租赁住宅方面，22年末在管泊寓21.5 万间，已开业16.7 万间、同比+4.5%；22 年收入32.4 亿元，同比+12.1%；22 年末出租率95.6%，客户续租率60%、同比+2pct。泊寓在北京、天津等14 个城市纳保66 个项目、5.89 万间。3）商业地产方面，22 年末开业面积1,228 万平，同比+7.8%，其中印力开业占比71%。22 年收入87.2 亿元，同比+14.3%；其中印力54.8亿元，同比+4.8%。22 年末印力开业项目出租率为 93.2%，同比-2.1pct。因此，22 年公司IP 合计收入155 亿元，同比+14.6%。4）物业管理方面，22Q3 万物云在H 股上市，22 年万物云营收303 亿元，同比+26.1%；蝶城数量584 个、同比+27%。
三条红线稳居绿档，房地产行业供给出清下公司资金优势明显。22 年末，公司稳居绿档，剔预负债率68.6%；净负债率43.7%；现金短债比2.1 倍。22 年末，有息负债3,176 亿元，同比+17.8%；22 年末融资成本4.06%，持续低位；新增融资的平均融资成本为 3.88%。
公司标普、惠誉评级BBB+，穆迪Baa1，评级展望均为稳定。年内公司累计发行信用债301 亿元，票面利率低至2.90%；其中22 年12 月发行2 笔中票，合计57 亿元/3.0%/3年，行业供给出清下公司资金优势明显。
投资分析意见：业绩平稳，多元成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。考虑到行业销售承压，我们下调公司23-24 年盈利预测分别为215/214 亿元（原233/236 亿元），并引入25 年为215 亿元，现价对应23 年PE 为8.2X，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。
万科A(000002)：业绩平稳 多元成长
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