恒大保交楼算是稳了，而恒大各类债权人们何时能上岸？交房万首付烂尾楼盘恒大集团

3月22日深夜恒大发布的201页公告，说的是境外债务重组即将成功，其中有两处提及了“保交楼”和“复工复产”。很多人认为恒大如果能顺利完成保交楼，就能化解债务危机、挺过难关并重获新生。
我也希望，但作为破产律师，我认为没有那么简单。从因果关系讲，恒大“债务危机爆发”是保交楼的因，但恒大“债务危机化解”却不是保交楼顺利完成的果，而取决于能否满足四大前提条件。
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保交楼政策回顾
保交楼是指保证“已售但未交付房屋”的交房办证。21年下半年房企集中暴雷后，烂尾楼问题集中爆发。22年年中，部分烂尾楼盘业主自发“强制停贷”。如果不能马上遏制这种现象，房企债务危机会蔓延至金融领域，产生更大系统性风险。22年下半年，国家开始紧急出台政策，最为人熟知的就是2000亿元专项借款。由地方政府对辖区内烂尾楼盘进行筛选后，向国家开发银行和农业发展银行等两家国家政策银行申请贷款，向达到条件的烂尾楼盘房企定向“输血”，用于保交楼。
和今年三月份美国政府出手救助美国硅谷银行相比，我国去年下半年开始的一系列保交楼举措，不但稳定了业主心理，也稳定了购房者预期，在问题房企引雷、排雷大目标不变的前提下，最终稳定了房地产市场，并为下一步更加市场化、法治化房企纾困奠定了基础，堪称神来之笔。
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债务危机爆发是因
债务危机爆发是保交楼的因。当年的恒大等房企，无视房住不炒的大政方针，一味采取“高周转、高杠杆”的策略蒙眼狂奔，导致房市日益火爆、房价泡沫越吹越大，直到21年1月，三道红线等监管措施出台并严格执行。从出现第一道裂缝到决堤，不过短短半年时间里，恒大债务危机就从资金链断裂蔓延至信用崩塌，全国各地的在建楼盘开始大面积、长时间停工，引发楼盘集中烂尾的问题，才有了后来的保交楼政策。
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债务危机化解不是果
有了保交楼专项借款，有了烂尾楼盘的复工续建，有了市场对恒大信心的恢复，债务危机化解当然就有了希望和保障。是的，希望是有的，但难言乐观。
保交楼是为了保民生、保稳定，不是为了保企业，更不是为了保老板。新借入的资金只能用于支付“已售未交付”部分施工的工程款，新销售回笼的资金也必须用于上述用途及归还新借入的资金。就像恒大公告中所述：期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对本公司层面无担保债务偿还能力较弱。
换句话说，恒大对债务的清偿和保交楼工作没有必然联系，直白地说，可能还有一定冲突。恒大公告中为什么要从第4年开始，假设其基本恢复正常经营，假设其名下旧改项目得以继续开发，预测其能产生多少现金流用于偿债？因为保交楼需要三年时间。
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结语
可以这么说，假设没有保交楼政策，恒大早S了，但恒大最终能否绝地求生，各类债权人们能否挽回损失，不能指望继续享受保交楼政策红利，而取决于能否满足四大前提条件，注意是缺一不可：第一、恒大能和境内债权人达成和解，债权人不再追债，给恒大创造一个稳定的外部环境。第二、恒大能得到足够多的新资金，就是开玩笑讲的“向天再借3000亿”。第三、恒大的大量旧改土地储备，被允许由其继续开发（不会因闲置被收回等）。第四、房地产市场持续稳定和回暖。
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