深圳放大招！拟取消安居房、人才房
日前，深圳市规自局发布一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，而在其起草说明中明确提到，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。
有了解政策的业内人士表示，目前深圳还有一些剩余的可售型人才房项目，待这些项目向市场释放完毕，可售型人才房将成为历史，之后的可售型保障性项目都将为共有产权住房。
据上述人士介绍，待深圳市住房保障体系调整后，深圳的保障性住房将主要分为三类，分别是公共租赁住房、共有产权住房和保障性租赁住房。其中，共有产权住房将取代安居型商品房、可售型人才房，成为一种新的可售型保障房类型。
加快完善住房保障体系
据介绍，按照《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》的要求，深圳市正在加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。
目前，深圳市住房和建设局、深圳市司法局组织起草了《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。
为配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，结合地价管理实际工作需要，深圳规划和自然资源局启动了《深圳市地价测算规则》的修订工作，形成了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》。
拟取消安居房和人才房
《深圳市地价测算规则》（修订征求意见稿）起草说明显示，目前深圳市住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。
根据《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿)》起草说明，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体的住房困难。
其中，政府组织配租的保障性租赁住房，申请条件主要包括：在本市无房、未正在本市享受住房保障优惠政策、申请人在本市正常缴纳社会保险、具备市政府规定的人才引进迁户核准条件等。社会主体出租的保障性租赁住房，申请条件主要包括：申请家庭未在本市租住具有保障性质的住房、在本市特定区域无房等。
租金方面，保障性租赁住房租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。
拟不再安排建设安居房
1月17日，深圳市住房和建设局公布《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，并公开征求意见。
根据《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》起草说明，深圳市公共租赁住房户型建筑面积以60平方米以下为主，新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积以70平方米以下为主，共有产权住房户型建筑面积以90平方米以下为主。
《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》起草说明显示，共有产权住房申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在深圳市享受过购房优惠政策、5年内未在深圳市转让过或因离婚分割过自有住房等。共有产权住房售价按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。
《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》提出，本办法施行之日起，原安居型商品房在册轮候人符合228号令及其相关规定条件，可以申请购买共有产权住房。此外，本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。
深圳住房制度的重要变革
这是深圳住房制度的一次重要变革，将对商品房市场，以及深圳人的住房观念产生深刻的影响。
安居型商品房、人才房取消后，替代他们的将是保障性租赁住房和共有产权住房。
所谓共有产权住房，相当于让中低收入居民和政府共同持有1套房子的产权。假设某个小区发售的时候，规定购买者持有50%的住房份额，则他只需支付房价的一半，获得50%的产权；另外50%产权在政府手中，由政府委托的机构代持，房屋的使用权100%归个人。
购买共有产权住房，个人最终不可获得100%的产权，房屋的个人份额未来只能“封闭流转”。
按照深圳2023年1月公示的共有产权住房管理办法，具体做法是：
1、购房（共有产权住房）人自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。
2、购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。
3、购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。
而购买安居型商品房、人才房的市民，最终可以获得住房100%的产权。在持有超过一定年份之后，就可以申请100%产权，拿到红本。其中部分情况可能需要补交一些费用。
也就是说，购买人才房的人士，可以享受同地段商品房60%的价格买房，持有超过 10年以上有望获得100%产权，并上市自由交易。购买安居型商品房的人士，可以享受同地段商品房50%的价格买房，持有超过一定年限之后，有望获得100%产权，并上市自由交易。
未来这两种房子就没有了。
替代他们是保障性租赁住房和共有产权住房。前者只能租，不卖给个人；后者可以用相当于商品房50%的价格购买一定份额，但这些份额只能封闭交易，个人无法获得共有产权住房的100%产权，无法拿到红本自由上市交易。
也就是说，如果你想享受政策性住房低租金、低房价的红利，就要放弃住房的金融属性，真正实现房住不炒。
深圳绝版的人才房
2023年第一批可售人才房选房还在进行时。11个项目中，已有7个项目完成选房。
截至3月27日，南山安居同乐馨苑、深铁熙府，宝安华发新城两房售罄。
截至4月1日，龙华安居峰景苑两房全部售罄，三房仅剩5套，整体去化率约98%；
星河开市客环球商业中心，三房户型剩余房源588套，弃选7套；
截至4月3日，光明安居凤桐苑，两房全部售罄，三房去化率约69%；
华侨城九樾广场项目两房户型已全部选完；三房户型剩余房源3套，弃选1套。
龙岗星河珑府，共有5544户申购家庭审核合格，还在公示期内。选房时间待定。
据人才安居集团公告，接下来安居云畔、安居鸿栖台、安居福汇阁也将陆续进入配售阶段。
而除了招拍挂的项目外，深圳在棚改领域也有多个可售人才房项目在建中。
据不完全统计，深圳已经动工建设的棚改项目有35个，大约有11个项目规划人才住房，超过8800套房源，大部分项目分布在福田、罗湖和宝安。
这个消息，对于 当前销售不太旺的人才房市场，将产生举足轻重的影响，很可能让接下来销售的人才房出现“日光”。
因为人才房将绝版。
深圳刚需先别哭，抓住最后的机会，还有一辆末班车可上！
人才房安居房成为历史，
大家还得回来买商品房！
选共有产权住房的，是真的无力购买商品房的人，他们将优先解决“有”的问题，而暂时不考虑“涨”的问题。 早该这样，市场的归市场，政府的归政府。
插手太多，朝令夕改，最终伤害的还是百姓。
商品房你有钱就去买，让市场说了算，政府只需要提供足够的租赁房和共有产权房就行了。但你不能买了廉价的人才房最后又去套利。何况这里面也存在权力的寻租空间。所以人才房从一开始设计起就显得好另类，说不清的感觉！
其实也算是深圳也开始托市了。
大家都去买6折的人才房了，最后商品房一地鸡毛。商品房一地鸡毛，人才房突然也不香了，你看最近人才房居然也受冷落了。有些项目6折后居然也无人问津。人才房某种程度搅乱了这个正常的市场。人才房到底是公共托底的政策保障房，还是炒家套利的商品福利房？
估计接下来可能就要轮到取消二手房指导价了，值得期待。看看3月的北京上海，隔壁的广州，对比起来大深圳楼市可是一点热度都还没有。
来源：南方都市报、中国证券报、置业珠三角
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