烂尾楼化解是当前房地产行业最紧迫、最重要、最棘手的问题。一旦在建工程烂尾，法拍、破产重整，特别是后者，是保证烂尾楼复工续建，向购房者交房办证的法律手段。
因为开发商已经资不抵债，所以债权人整体上一定会有损失，如何在利益相关方中分蛋糕（其实是分配损失）就是所有人最关心的，也是冲突最激烈的。购房者、施工企业、土地抵押权人、供应商、民间借贷债权人、开发商的职工、税务机关等，大家都在排队等着分钱，而清偿顺序的先后就体现了不同权利受保护的程度。
2023年2月14日，最高人民法院审判委员会第1879次会议通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，并自2023年4月20日起施行。这次对商品房消费者的保护力度更大、更彻底，给予了超级优先权。而非商品房消费者则无缘优先权。
第一、什么是商品房消费者？以居住为目的购买房屋的人。
第二、什么是超级优先权？分配顺序排在其他所有债权人的前面，哪怕是施工优先权和抵押优先权，所以称之为“超级”。
第三、商品房消费者有两种选择权，要房或者不要房而要退房款。但是不要房的前提是房屋无法交付，如果是因为房价下行而要求退房，法律不予保护。
第四、哪些是非商品房消费者？商铺、写字楼购房者（车位购买者比较特殊）；在一个设区的市或者县里，有两套住房且居住面积，已经超过基本居住需求的；以房抵债的。
为什么法律如此规定？因为《民法典》规定了居住权，而居住权体现的是生存权，生存权要给予特殊保护，这才符合社会主义核心价值观。
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