保利发展(600048)：一季度业绩稳进 投资聚焦巩固经营优势

1Q23 业绩符合预期

    保利发展公布1Q23 业绩：收入同比增长19.2%至400 亿元；归母净利润同比增长7.5%至27 亿元，符合市场预期。

    积极竣工带动收入稳增，利润率边际走平。在竣工面积同比增长10%的带动下，1Q23 公司营业收入同比增近两成；税前结算毛利率同比下降6ppt 至21.9%，较2022 全年基本持平；三项费用率同比下降2.6ppt 至6.2%，叠加少数股东损益占比同比下降3ppt，最终归母净利润录得高个位数增长。我们预计公司全年毛利率下行空间有限，收入及盈利均有望录得稳健增长。

    回款率维持高位，财务端保持稳健。1Q23 公司实现现金回笼1033 亿元，回款率长期维持在90%以上的高位。期末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为68.2%、66.7%、2.2 倍，稳居“三条红线”绿档。公司一季度内完成一笔公司债及两笔短融债的发行，融资总额65 亿元，加权平均票面利率仅2.48%，公司作为头部央企延续较强融资优势。

    发展趋势

    优势城市积极推盘带动销售高增，排名稳居行业首位。1Q23 公司销售额同比增长26%至1141 亿元，其中2 月、3 月环比分别增长16%、47%，克而瑞排名自年初以来稳居行业第一；单城来看，上海、南京、合肥等重点拓展城市销售贡献居前。公司一季度销售跑赢行业（Top20/50 房企整体增幅为12%/6%）主要因期内推盘集中在核心一二线城市（核心38 城推盘占比超八成、长三角及珠三角占比近六成）且去化率随景气度复苏有所提升。我们认为公司在充裕货值的支撑下可把握窗口期灵活推货（全年新推约4700-4800 亿元），叠加资源持续向核心城市聚焦下去化率有望维持在较高水平，全年销售有望持续优于同业。

    核心38 城稳步扩张，“腾笼换鸟”优化资源结构。1Q23 公司新增8 个项目，总规划建面92 万方，总地价同比下降46%至185 亿元，对应拿地金额强度16%；由于拿地城市能级持续提升（广州/西安/南京/成都占比分别为52%/24%/13%/6%），拿地楼面价同比增长15%至20214 元/平方米。往前看，我们认为年内公司将加大库存去化和存量资源盘活力度，以求为利润、周转双优的土储获取提供更多空间；在积极把握核心城市招拍挂机会的同时，我们认为公司有望依托收并购、旧改等多元增储方式提升竞争力。

    盈利预测与估值

    我们维持盈利预测不变。当前股价对应8.9/8.5 倍2023/2024 年市盈率和0.8/0.8 倍2023/2024 年市净率。维持跑赢行业评级和19.31 元目标价，对应12.0/11.4 倍2023/2024 年市盈率和1.1/1.0 倍2023/2024 年市净率，较当前股价有34%的上行空间。

    风险

    行业景气度恢复速度及延续性低于预期；新增土储质、量不及预期。