保利发展(600048)：与长城资产签署战略协议 强强联手双向赋能

事件：5月4 日，保利发展控股与中国长城资产签署战略合作协议，共促行业高质量发展。5 月5 日发布销售数据，4 月签约金额同比增长36.6%。

    点评：

    保利发展控股与中国长城资产签署战略合作协议，央企强强联手，实现双向赋能。中国长城资产具备不良资产处置核心功能优势，2022 年以来聚焦纾困和盘活存量房地产市场，落地了“债务重组+代管代建”等一系列业务模式。保利发展控股作为成长在改革开放前沿的房地产领军央企，致力于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”，实现高质量发展。两者合作基础广泛，发展前景广阔：1）金融与不动产双向赋能、共建共创风险化解基金、保民生维护市场稳定等方面开展深度合作；2）共同探索行业向新发展阶段转型升级的新模式。

    强强联手，既是落实中央“促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”的有力举措，同时也是推动各自持续稳定高质量发展的有益探索。

    目前，已在部分区域重点项目开展实质合作，未来双方将持续围绕服务实体经济、防范化解对冲不动产金融风险等领域探索更深、更广的合作模式，充分发挥行业引领示范作用，为实现国民经济高质量发展作出积极的贡献。

    保利发展4 月销售仍然稳居第一。2023 年4 月公司签约面积256.9 万平方米，同比+17.7%；实现签约金额417.0 亿元，同比+36.6%，销售金额稳居行业第一，同比持续高增。1-4 月累计签约面积887.7 万平方米，累计签约金额1558.3 亿元，同比分别+15.0%、+28.6%。单月销售均价1.62 万元/平米，同比+16.1%；累计销售均价1.76 万元/平米，同比+11.8%。克而瑞百强房企1-4 月累计销售金额同比增长9.7%，公司销售表现明显好于百强整体。

    保持拿地节奏，持续聚焦核心城市。4 月公司新增5 宗住宅地块，拿地总金额76.2 亿元，拿地总建面37.2 万方，地价权益比例89.3%，本月拿地力度为18.3%。

    公司1-4 月累计拿地金额261.3 亿元，累计拿地建面128.7 万方，地价权益比92.3%，累计拿地力度为16.8%。近12 个月拿地情况来看，一二线占比为86.2%，拿地金额占比较高的城市有：上海（23.3%）、广州（12.0%）、南京（10.9%）、佛山（7.1%）、合肥（6.7%）。

    央企背景优势明显，融资渠道通畅。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。截至2022年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

    投资建议：保利发展与长城资产强强联手，实现双向赋能，有望进一步发展。

    公司销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。

    我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年5 月5 日收盘价计算，对应的PE 为8.6 倍和8.4 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。