编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。
观点网 2022年末，王石重返万科总部。
对深圳大梅沙这片建筑王石再熟悉不过，但这一次，他是作为某档“跨界访谈节目”特约嘉宾，探讨“碳中和”商业前景。
节目组走访了大梅沙万科中心屋顶，这里被深蓝色的光伏板与绿色植被覆盖，是华南地区最大的分布式光伏电站与花园有机结合的屋顶生态。
作为集团总部所在地，大梅沙万科中心计划通过四年更新改造，从单纯办公型的绿色建筑，升级为以清洁能源、绿色建筑、低碳交通、资源循环利用、生物多样性、碳资产管理、生活方式倡导等七大维度构建的“碳中和社区”。
其中一期项目已于2022年10月亮相，预计一期可实现建筑综合节能率提升至85%，可再生能源利用率达到85%，整体完成后，绿色能源比例将达到100%，并实现运营期间碳中和。
值得一提的是，重建生态屋顶花园的材料80%来自园区内废弃物再利用。
一位接近万科的业内人士向观点新媒体表示，大梅沙社区更新改造所应用的技术均已成熟，大多在万科此前的项目中得到验证。
某种程度上，万科总部就是其可持续发展的“顶层建筑”。
绿债融资
在绿色建筑领域，万科从本世纪初就开始布局，打造了中国第一个同时获得美国LEED白金级认证和中国绿色建筑三星级标识的公共建筑万科中心。据悉，在2015年之前，广东省内仅18个住宅和项目获评绿色三星，而万科项目占了15个。
到2022年，万科新建项目连续9年满足绿色建筑评价标准。截至2022年底，万科满足绿色建筑评价标准的面积累计3.083亿平方米，年内新增满足绿色建筑评价标准的面积为1848万平方米。
期内新增项目中，共有61个项目（居住/公共/物流仓储）获得绿色建筑评价标准三星级认证。
在走访大梅沙万科中心屋顶光伏设施时，王石谈及中国未来的双谈路线变革，他说道：“一定是商业性的。”
一家企业的可持续发展，同样离不开商业属性与金融工具。绿色建筑是万科ESG环境部分的关键环节，并率先打通了融资路径。
早在2021年，万科就制定了绿色融资框架，择机根据该框架发行绿色债券和贷款绿色融资工具，明确将所获得资金用于绿色建筑，可再生能源，污染防治与控制，可持续的水资源及废水管理。
在2022年，万科正式发行三期总规模为70亿元的绿色中期票据。
第一期发行金额30亿元，期限3年，拟全部用于绿色建筑相关项目建设，共投向6个项目。
第二期发行金额20亿元，品种一期限为3年期，初始发行规模为人民币10亿元；品种二期限为5年期，初始发行规模为人民币10亿元，共投向5个项目。
第三期发行金额20亿元，品种一期限为3年期，初始发行规模为不超过人民币10亿元；品种二期限为5年期，初始发行规模为不超过人民币10亿元，共投向8个项目。
2022年，万科共发行8只非金融企业债务融资工具，金额合计207亿元，其中三期绿色中期票据利率分别为3.0%、2.9%及3.2%；而万科全年新增融资的综合融资成本3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
综合万科的整体融资来看，三期绿色中期票据发行成本处于较低区间，但在“非金融企业债务融资工具”行列并无绝对优势。
同为三年期的“22万科MTN001”、“22万科MTN002”的利率便低于第一期、第三期绿色中票，其余三只非绿色中票利率为3%，也低于第三期绿色中票。
此外，万科在三期绿色中票的募集说明书均承诺，募集资金全部用于绿色项目，即便存续期内用途发生变更，也只会用于绿色项目或偿还绿色贷款。
也就是说，万科所发行的70亿元绿色中票全部对应项目建设，无法与“借新还旧”的存续票据进行利率对比，这也符合如今绿色融资监管的逐步规范。
资金投向
房企过去发行绿债曾被质疑“漂绿”，募资资金的投向具有一定可操作性。
根据气候债券倡议组织（CBI）数据显示，2020年全球绿色债券投向绿色建筑的占比约为30%，在亚太区占比高达49%，而这一数字在我国不到10%。
2019年，中国发行了3862亿元绿色债券，投向建筑节能与绿色建筑领域的占比仅约为6%，低于国际上投向同类建筑的占比水平。
此前，国内不同品类绿色债券存在监管差异：绿色金融债券和和绿色债务融资工具，对于募集资金投向绿色项目比例均为100%，绿色公司债券为不低于70%，绿色企业债券不低于50%。绿色美元债则不在此范畴，符合相关规定下可全部用于偿还公司未来到期债务。
到了去年7月29日，经央行和证监会同意，绿色债券标准委员会正式向市场发布《中国绿色债券原则》，进一步明确了募集资金应100%用于绿色项目，整体提升了绿色债券纯度。
以万科2022年度第三期绿色中期票据为例，票据发行金额20亿元，与8个资产项目拟使用募集资金总和相当。
其中，烟台城市之光西项目预计总投资金额83520万元，已投资金额68780万元，拟使用募集资金7000万元，而该项目2022年剩余投资计划3500万元，后续三年分别投入剩余的1500万元、1500万元及500万元。
万科集团董事总裁祝九胜曾表示，好学生喜欢难题目，万科立足当好学生。事实上，在发行绿债这道难题上，万科就经历过“补交答卷”。
去年6月13日，中国银行间市场交易商协会发布文件，建议万科企业股份有限公司对2022年度第一期绿色中期票据注册文件进行修改完善，建议万科补充披露项目自有资本金及资本金到位情况、项目已有融资情况等，并给出参考表格。
这份建议不仅为万科此后两期绿色中票提供指引，对其他有意绿色融资的房企而言，也透露了监管重点。
未雨绸缪
除了资金用途外，万科在绿色中票发行文件中披露的另一个重点，是绿色建筑的环境效益。
万科2022年三期绿色中票测算可得募投项目住宅部分的年度能耗节约量分别为1938.48万kWh、3583.21kWh、3457.36万kWh，合计8979万kWh。
以第三期为例，根据各募投项目对应使用的募集资金占各预计项目总投资金额的比例，经折算，预计每年可节约标煤1054.10吨、减排二氧化碳2473.89吨、烟尘0.15吨、SO20.55吨及NOx0.61吨。
根据中国银行保险监督管理委员会《绿色融资统计制度》（2020版）绿色信贷项目节能减排量测算指引中标准煤转化为二氧化碳的折算系数，募投项目建成后，每年可减排二氧化碳24684.78吨
目前，这些量化指标用于衡量债券所投向绿色建筑节能效益，但从长远来看，或许会关系到地产行业未来的利益变革。
中国政府暂未对房地产行业征收碳税，但部分城市，如北京、上海已经开始试行房地产项目运营碳排放纳入配额管理。
中国投资协会咨询委绿创办副主任郭海飞接受观点新媒体采访时断言，未来碳配额管理肯定会覆盖到整个房地产行业：“只有这样，房地产建筑业才会更加重视降碳减污，从而推动上游的建材、家居、钢铁、能源等其他行业降碳减污。从全球来看，建筑也是和工业、交通并列的碳排放和能源消耗三大领域，房地产业纳入碳配额管理大势所趋。”
万科在2022年的TFCD（Task Force on Climate-related Financial Disclosure,气候相关财务信息披露工作组）报告中，就开展了7个高风险项的韧性分析。
其中，关于上述碳定价风险，该报告亦指出，未来碳市场覆盖范围或会扩展至其他重点能耗行业，包括与房地产上游供应链息息相关的建材行业，相关成本或会转嫁在建筑材料及能源成本，增加房地产行业的建筑及营运成本。
相比起融资端的眼前利好，未来风险同样是万科发展绿色建筑、降低全业务链条碳排放的重要原因。
对此，万科开展工业废弃物的综合利用研究，研发低碳瓷砖胶、石膏基自流平、轻质抹灰石膏等，新型材料的碳排放较传统产品的可降低23.6%-75.3%。
其中，以工业废弃物脱硫石膏为主要胶凝材料，制备过程产生的碳排放量低于水泥基材料，碳排放可从350千克二氧化碳/立方米降低到90千克二氧化碳/立方米。
同时，万科持续研发并推动超低能耗建筑设计。以住在北京一套120平方米房屋的家庭为例，通过保温隔热门窗和墙体、热回收技术的使用等措施，全年每平方米折合能耗减少13度，比普通住宅降低11%，全年节约电量1560度。目前这套方案已应用于万科北京、石家庄等多地的项目中。
装配迷墙
除了绿色新型建材外，绿色的建造方式，同样是构成绿色建筑的必要部分。
其中，装配式建筑由于节省了大量现场作业流程，减少二氧化碳排放和环境污染，往往是评价绿色建筑的加分项，也是目前实现绿色建筑的有效方式。
早在2003年，万科就开始发展装配式建筑，成立了万科工厂化中心，致力于预制装配式体系的研究。从2007年开始，逐步在全国推广装配式建筑，确立万科装配式体系。
2021年，万科新开主流项目的工业化应用比例就已超过80%。截至目前，在全国65个主要城市的装配式建筑面积累计突破2亿平方米，位居行业第一。
作为对比，2022年招商蛇口装配式建筑面积为2002.5万平方米，占新开工及在建项目面积占比59.9%，较2021年提升8个百分点。
结合政策面来看，万科在装配式建筑发展上占据了一定先发优势。
2022年2月，住建部印发《十四五建筑业发展规划》，提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上。2022年7月，住建部、发改委发布《关于印发城乡建设领域碳达峰实施方案的通知》，再次提到，到2030年装配式建筑占新建建筑比例达到40%。
“双碳”背景下，装配式及绿色建筑也成为了头部房企的拿地抓手。
如2017年8月28日，万科击败招商29.19亿夺上海宝山“装配式建筑”地块，该地块出让合同中单独列出“100%实施装配式建筑”，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%，当时一度引发热议。
2021年安徽合肥第二次集中供地，更是引入了“竞装配率”规则，涉及15宗宅地。
除了土地政策倾斜，装配式建筑对开发商而言还意味着更多效益。
在装配式建筑模式下，一部分原先在现场施工的部分转移到了预制构件加工厂。相较于传统现浇施工，装配式混凝土建筑现场施工可缩短工期约25%-45%。
因此，装配式建筑技术有助于项目尽早达到预售条件，盘活监管账户资金。
以西南地区首个全装配式装修样板间为例，这个套内面积约140平方米的样本间属于万科成都五龙山项目，若采用传统工艺，装修工期至少需要三到四个月，而在采用装配式技术之后，仅用了20天便完成了任务，节省工期70%以上。
万科成都的另一个项目金域缇香，按照工业化体系实施后，工期节约240天、建筑垃圾及粉尘排放减少60%以上。
无论从土地供应、资金周转还是环境保护来看，装配式建筑似乎都是房地产发展的必由之路。
但在2019年，万科集团总规划师付志强在一次公开活动上，对万科乃至全行业装配式建筑进行了反思。
其中，他以万科第四代装配式项目的夹心保温举例：“所谓夹心保温就是，外面一层混凝土，里面也是混凝土，就是中间加了一层软的保温层。而如果一栋房子，让它所有的外墙保温层统统都是联通的，没有冷桥几乎不可能。”
“但据说做了夹心保温，国家又可以给一个什么奖励，所以为了奖励，我们就去做那个夹心保温。在夹心保温上花了很多的功夫。现场我去看了，其实还是不能达到100%的，严格的说这是有瑕疵的。”
“我们出发点很好，也希望这事情做好，走到了今天应该冷静的好好想一想，怎么才能真正做好？”付志强担忧道。
如今，随着绿色建筑评价体系不断完善，并与绿色债券挂钩，市场上有声音认为，个别绿色建筑为了评级有技术堆叠现象，过度“绿色”反而造成不经济、不低碳。
郭海飞则向观点新媒体表示：“不管是绿色建筑，还是超低能耗、低碳建筑，都不能是简单的绿色技术堆砌。如果由于规划设计不合理，没有充分做到余热余废、空调废水等资源和材料循环利用，最后只能通过增加技术和其他绿色低碳产品来实现，成本也会攀升。”
企业的ESG建设，不仅需要一个绿意盎然的屋顶，还需要务实的承重墙，以及公开透明的窗口。
有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。