作者 | 睿和智库研究部
编辑 | 夏县明、梁秀杰
责编 | 韩玮烨
在前一篇《 》一文中，深入分析了自2008年以来我国不动产大宗交易市场的四个周期，以及四个周期所对应的大宗交易的买卖窗口期，本文深化这一话题，对第一个周期（2008-2012年）进行详解。
这个周期内我国大宗不动产交易市场呈现何种格局？这个时期的典型投资机构有哪些？他们的投资逻辑和主要打法如何？
调控成就内资地产基金
在2008年金融海啸、2009年地产市场罕见的V型反转以及一系列严厉的调控政策之后，中国房地产经历一次野蛮生长期之后的深刻变革。
在严厉的地产调控政策下，信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻，于是房地产私募基金获得了空前的发展机会，万科、金地、华润、复地等品牌房企纷纷成立房地产基金，开展相关投资并购业务。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告，大部分人民币房地产私募基金发展都始于2010年。据不完全统计，当年共有10只房地产基金募集18.59亿美元，约合125.9亿人民币。
从投资端来看，2008年到2012年的投资额呈现温和上涨的态势，2008年的大宗交易额为549亿元，到了2012年，数值上升到622亿元，平均每年上涨3.8%，与当时的CPI涨幅持平。换句话说，扣除通胀后的实际交易额在这几年中是不增不减的。不过，从绝对值来看，房地产基金的交易额十分接近房地产信托，基金的发展空间备受各方瞩目。
图表1：2008-2012年全国商业地产大宗交易额（亿元）
数据来源：CBRE
从内外资买家情况来看，内资买家从2008年的60%的占比逐年上升到2012年的77%；外资买家则从40%下降到23%。
事实上，人民币基金在中国的历史并不长。2007年，《合伙企业法》出台后，基金才具备合法地位。细分市场来看，在住宅市场受到调控后，商业地产触底反弹。在之后如雨后春笋般成立的各类商业地产基金中，高和资本成为其中的佼佼者。2010年底，高和资本以约20亿元的对价收购金澳国际，成为当年北京最大的一宗商业地产并购案，下文将详解。
图表2：2008-2012年内外资买家占比（%）
数据来源：CBRE
“玩转资产精装修”
2008-2012这一周期内，在我国不动产大宗交易历史上留下浓墨重彩的机构，包括高和资本、丰树资本等。
2009年，苏鑫创办了高和资本，这是中国首支商业地产基金和专业房地产资产管理机构，同时也在房地产行业写下了多个“第一”：2010年底，高和资本收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案；2012年10月，高和萃项目刷新北京最贵商铺纪录，单价达28万元/平方米，堪称“铺王”；此后，高和资本南下以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。
短短4年时间，高和资本跻身人民币房地产基金TOP10，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。
2010年1月，高和资本成功收购了新加坡凯德置地集团旗下北京凯德华玺项目的整体商业，经过改造后，半年内实现100%出租，进驻商家有广东发展银行、中闽魏氏、SPR咖啡等。4个月内带完成招商并带租约销售,实现基金退出，基金运作周期不到10个月。
2010年4月，高和资本成功收购了方恒置业位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼（现更名为中莎广场），总建筑面积达2.5万平米。收购后，高和资本将该项目重新设计改造，提升了办公大堂、公共区域、电梯轿厢、屋顶平台等多处的装修标准，提供了物业管理增值服务，并首次提出“资产精装修”的概念。此后，高和在半年时间内基本完成了整个项目的清盘销售。
2010年11月，高和资本成功从央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部分，体量约6万平方米。此次收购是2010年北京楼市最大的整体商业并购案。作为试验品的金澳国际，高和购买的时候接近现房，当时的市场租金只有4.5元/平方米/天，在对资产进行精装修后，价值得以大大提升，2年之后租金达到了8元/平方米/天（其中市场整体上扬贡献了50%）。
此后，高和用同样的方法完成对博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇（高和睿）的项目收购和退出。
在成功完成北京地区凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇（高和睿）等5个收购项目之后，高和资本把目光投向了旧楼改造。2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功整体收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈。收购后，高和资本花费了上亿元，整体改造该大厦，对大堂、过道、机电、电梯、空调、外立面都进行了改造，并更名为静安高和大厦，将这座老楼打造成精品写字楼。
而同时采取“资产精装修”这种方式的，还有丰树资本等机构。
2008年，丰树资本从摩托罗拉公司买入位于北京CBD的摩托罗拉大厦，后更名为丰树大厦（现为海航实业大厦）。收购后，丰树资本积极地实施大厦改造工程，包括内部整体翻新，甚至一些看不见的机电设备的固定资产的重置等。
尽管由于当时全球信贷危机，市场条件十分严峻，招租困难，但丰树资本仍然在15个月内将大厦的出租率从最初的5%提高至70%。此后，丰树资本于2011年3月成功出售该大厦，根据年报披露的项目内部回报率（IRR）为19%，大大高于同期A股-5.3%的收益率水平。
过去三十余年中国快速的城市化进程，在带来GDP快速上涨的同时，也带来了一系列问题，其中之一便是城市低质的复制扩张，使城市看起来光鲜但并不那么宜居。
中央政府提出的“新型城镇化”，则是对城市的重构，让更多的人更加便捷而高效地生活在一个宜居的城市环境中，这为城市改造提供了可操作的空间。
高和资本与丰树资本等典型投资机构资产精装修的打法，是中国新型城镇化的一个缩影，也是城市更新背景下的通常的玩法。
睿和智库打造的《房地产大宗交易报告（2008-2022）》系列文章将深入分析我国房地产周期的前因后果，分析每个周期的典型投资案例，为大宗交易参与者提供可借鉴的经验。报告采用总分式结构，本文是第二篇，后续将陆续对此后的每一个周期进行更为细致的分析，以飨读者。
本文特别鸣谢：远洋集团秦伟东、孙威；撰写人：夏县明。