21世纪经济报道记者王雪 实习生王嘉祺 武汉报道
在资源紧张的城市发展常态下，盘活利用存量土地成了实现土地高质量利用的重要途径。
日前，湖北省自然资源厅、湖北省政府国资委联合印发《关于加快推进国有企业盘活利用存量土地的通知》，出台了八条政策措施，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，妥善处理各类涉地历史遗留问题，充分发挥土地资产效益，为国有企业盘活存量资产、提升防风险能力、强化国企引领支撑作用夯实基础。
早在2022年12月，自然资源部、国务院国资委就联合印发了《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》，指出要积极稳妥推进国有企业存量土地资产更名和处置、鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地、妥善处理各类涉地历史遗留问题、建立健全工作协同机制等，这对于国有企业盘活存量资产、提升防风险能力、强化国企引领支撑作用有着重要意义。
科学高效盘活存量土地
此次湖北省出台的八条措施中指出，要规范推进国有企业公司制改制涉及的土地权利人名称变更工作，对于国有企业重组整合、“两资两非”处置及压层级减法人等股权划转情形，明确办理土地使用权人名称变更登记的程序；落实依法采取作价出资（入股）或授权经营方式处置原生产经营性划拨土地的核准和审批程序，落实国有企业改制后依法处置原生产经营性划拨土地的用地手续。
科学高效盘活存量土地是土地利用发展的重要问题。上述通知表示，要优化国有企业存量土地利用方式，经改制、改革取得的土地，在明确工业建筑面积占比不低于50%的情形下，支持产业项目建设多层工业厂房等其他生产服务用途；在确保安全的前提下，可将原依法取得的工业项目配套建设行政办公及生活服务设施用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
同时，湖北省要推进国有企业存量土地再开发。国有企业可以通过自主、联营、转让等多种方式推进存量土地的改造开发，政府依法收回国有建设用地使用权重新组织供应，并给予土地使用权人按原用途的土地市场价值补偿。
此外，湖北省还鼓励利用存量土地进行公益开发。对于增进公共利益的项目，由当地政府依据相关技术规范和国土空间详细规划给予合理容积率奖励；工业用地在不影响安全前提下，当地政府结合工业门类明确容积率奖励。
值得注意的是，湖北省对清理出的低效闲置土地，鼓励纳入土地储备，创新省市合作收储，完善增值收益分配机制；对纳入储备暂时不具备开发条件的土地，做好管护和临时利用，确保土地资产保值增值。
对于涉地历史遗留问题的处理，湖北省要求各级自然资源主管部门按国家有关政策规定落实处置（处罚）手续、补办土地征转用手续、土地供应手续等；对具备条件的，依申请做好不动产登记服务。
多方式盘活存量资产
除土地外，基础设施、房产、设备等也是存量资产的重要组成部分。如何让存量资产释放活力，提高利用效率，既要聚焦土地问题，还要着眼全局。
2022年5月25日，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》；2022年7月1日，国家发展改革委办公厅印发了《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，两份文件均提出盘活存量资产重点方向和优化完善存量资产盘活方式，例如建立盘活存量资产台账、灵活采取多种方式盘活不同类型存量资产、推动落实盘活条件、加快回收资金使用、加大配套政策支持力度等。
在地方层面，据21世纪经济报道记者不完全统计，2022年下半年以来，已有陕西、青海、河南、天津等至少7个省份相继发布了盘活存量资产、扩大有效投资的通知，明确要聚焦盘活存量资产重点方向、统筹用好存量资产盘活方式、强化盘活存量资产政策保障、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控措施等。
例如，2022年7月20日，陕西省人民政府办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》，提出聚焦盘活存量资产的重点方向、合理选择存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、协同推进落实任务等六项内容。
与此同时，要想盘活存量资产，就要重视拥有大量存量资产的主体——国有企业。有效盘活存量资产对于提升国有企业的竞争力和效益、防范债务风险、支持新项目建设、推动高质量发展具有重要意义。
国务院办公厅在《意见》中指出，国有企业盘活存量资产应聚焦重点领域、重点区域、重点企业，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产；统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产；有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产；推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区和地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区；引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业等。
根据国家发展改革委公布的24个盘活存量扩大有效投资典型案例，国有企业盘活存量资产主要采用发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）、积极推进产权规范交易等措施。
公开资料显示，24个典型案例中，通过盘活存量资产回收的资金总额达到了1.2万亿元，其中1万亿元以上用于新项目建设，扩大了有效投资。这些回收资金主要来源于发行基础设施REITs、引入社会资本、出售或租赁闲置低效资产等方式。
当前，我国的国有资产盘活存量取得了一些成就，但在实践中也凸显出了部分问题。例如，存量资产挖掘不够充分、盘活存量资产精准度不足、盘活方式创新性有待提升等。
对此，国家发展改革委投资研究所副所长盛磊在《盘活存量资产的关键要点》中指出，首先，要广泛挖掘存量资产的类型，意识到在基础设施领域存在大量收益较好或增长潜力较大的资产，一些项目升级改造也存在可盘活的存量资产等。同时，要精准匹配合适的资产盘活方式，对产权清晰、现金流稳定、回报率满足投资者要求的优质资产，可优先选择以REITs的方式盘活；对于非标准化的项目盘活，则采用PPP模式。其次，还可以通过资产重组、混合所有制改革、引入战略投资者和专业运营管理机构等方式来提升存量资产项目的运营管理能力等。
