导读：2008年到2013年，15年来，房地产经历5次衰退，但这次是真的不一样。
1、房地产仍未触底
今天房地产数据发布了：
从销售面积看：跌了0.9%；
从待售情况看，多了15%；
从房地产开发投资看：下降7.2%。
总之，居民部门积压的地产需求连续两个月明显降温，购房意愿尚未恢复，房地产老板躺平的比干活的多，去产能去库存任重道远，而房地产中介必须撸起袖子加油干了。
因为显然这房地产，还没有触底。
2、以前：风浪越大，鱼越贵
今年的房地产衰退，与以前有什么不同？
我们先屡一下中国房地产重要历程：
1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，明确提出住房商品化、社会化。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出“深化城镇住房制度改革的目标”，中国房地产业市场化的大门正式完全打开。
1999年4月，发布《住房公积金管理条例》。
2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产业做为支柱产业的地位。
2016年首次提出房住不炒。
08年之前，房地产市场温和向上，自从08年以后，这房地产市场的节奏，基本就是风浪越大，鱼越贵。
从商品房销售面积来看，
这15年间，就经历了5次波峰波谷。
这波谷分别为09年1月、11年11月，15年2月，20年2月，22年5月，这每次波谷，销售面积下跌，都接近或超过了20%。
前面这4次，销售回正，差不多2~3个月，回到销售高峰，基本上就是1年加个把月。高峰多少呢，同比增长接近或者超过40%。
突然感觉，一不小心就错过了几个亿（年轻人，选择比努力更重要啊）
3、现在：风浪很大，鱼没了
但最新的这一波销售低谷，真不一般。
去年5月销售面积下跌20%开始，不但这个波谷特别的宽，而且到现在12个月了，销售面积同比都还没转正。
尤其是在一季度回升后迅速掉头走弱，这种从回升到下落的逆转在过去也有，但没有这么迅速。
这次显然是风浪很大，鱼还没见到。
也就是说，房地产行业的增量可能触及天花板。2020年汽车销量与房地产销量关系是70平米房：1辆车，2023年是44平米房：1辆车。
当下游资金链不顺，向上游恶性循环愈加明显。市场转弱、债务压顶，开发商拿地、开工积极性很低，从而导致上下游全链条转弱。
例如，地产圈退市正在上演。6月6日，A股首家退市房企*ST蓝光正式摘牌。
再者，债务问题也屡屡出圈。这周，青农商行向法院申请强制执行中海外地产11.6亿欠款，竟然无财产可执行！与此同时，厦门信托与两家民营地产商，因债务问题引起纠纷，并搬走三家共管保险柜。远在郑州，浩创地产被列入失信被执行人，曾被“限高”31次。
真可谓时代变迁，国家主导产业再次更迭。
4、救市论再次刷屏
于是，最近救市的话题刷屏……
孟晓苏说：中国经济出现下行趋势，正是因为实行了对房子的限购。
6月12日，任泽平发文：已经不是要不要救楼市救经济了，而是怎么救，怎么尽快大力度救。
为什么呢？2022年房地产业占GDP的6.1%，关系土地财政、关系几百个行业、关系千万人就业。
专家们在争论，网上争论更多了：
不救市，有房的人更难受。刚买房的80后，心惊胆战，要养老人，要生小孩，背上房贷，还赶上大厂裁员，你让他怎么办？
那要是不救市，没房的人更难受。90后大多数躺平，买不起啊，背负三十年房贷，人生有几个三十年？
5、房地产的终点是“民生“
其实所有人都明白，如果哪一天房价真跌成了白菜价，一定会发生，比吃白菜更可怕的事。
要救的不只一个房地产。关键要解决高房价、产业发展和消费购买力，三者的均衡。
不能房价回血了，消费力更低了。
中国经济的持续复苏，有两条路径：
一条是地产销售回升—房价预期改善—房企现金流和信心回升—购地和投资回升；
一条是提升就业—增加收入（中低收入人群）和提升回升——提升消费。
第一条路径从目前的数据看，似乎不太顺利；第二条路径，虽然缓慢，但却是治本之道，更应当重视。
房地产投资下行，这类逆周期经济动能走弱，是政策主动收力的结果。顺周期力量的走弱，是一定需要政策来对冲的。
昨天《中国经济时报》发文说年轻人心态变了，倒逼房地产转型。其中提到，房地产疲弱的根源在于居民资产负债表修复比较慢，增量需求端在就业和收入上的疲弱情况有所增加。后续还需要财政、货币政策进行结构性的长期纾困，逐步稳定需求端的购买力。
这才是说到点子上了！
本文作者：唐韵 （有情怀的产业分析师，专注发现风险价值）