保利发展(600048)：逆风领跑 拓储调仓谋新局

公司近况

    公司近期公布了1-5 月销售与拿地数据，我们重申推荐观点如下。

    评论

    年初至今销售额增逾两成，位居行业头名，料下半年相机调整供货节奏。

    公司1-5 月签约销售额同比增长24%至1967 亿元，年初以来位列克而瑞百强销售首位，跑赢行业整体（Top50/100 同比增长12%/9%）；根据克而瑞统计，超高/高能级城市贡献销售额约87%（2022 年83%），前五大城市上海、广州、南京、佛山、成都销售额合计占比约五成。向前看，我们预计公司下半年会根据市场行情变化，相机调整供货节奏与城市结构，考虑到在手货源充足且资源不断向核心城市集中的背景下去化表现或更具韧性，全年销售有望领跑同业。

    持续聚焦核心城市，改善土储结构，受限于市场环境拿地强度暂时走弱。

    按成交金额计算，公司1-5 月约97%的新增土储位于超高/高能级城市（2021/2022 年为68%/94%），其中广州、上海、西安、成都占比分别为30%、19%、14%和9%，平均楼面价为20264 元/平米。年初以来，核心城市供地量大幅下降，且宅地市场竞争烈度明显提升（22 城宅地供应建面同比下降42%，摇号宗地占比45%），公司1-5 月总成交金额同比下降26%至324 亿元，但跌幅明显小于同期核心城市宅地供应量的收缩幅度，导致金额口径拿地强度较2022 年（35%）暂时下滑至16%。向前看，我们预计公司将积极把握重点城市拓储机遇，并通过除招拍挂外多元渠道（如收并购、股权合作、旧改）加速补充资源，逐步实现土储的城市结构升级。

    财务端优势突出，回款率保持高水平。1Q23 末，公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为68.2%、66.7%、2.2 倍，处于“三条红线”的绿档，公司作为龙头央企的融资优势持续凸显。此外，百亿元定增申请于6月9 日已获得上交所审核通过，我们认为定增顺利落地有助于公司进一步优化资本结构、增进资金实力。1Q23 期间，公司实现现金回笼1033 亿元，回款率维持在90%以上的高位。

    盈利预测与估值

    维持盈利预测不变，当前股价对应8.2/7.8 倍2023/2024 年市盈率和0.7/0.7 倍2023/2024 年市净率；维持跑赢行业评级与19.31 元目标价，对应12.0/11.4 倍2023/2024 年市盈率和1.1/1.0 倍2023/2024 年市净率，且当前股价有47%的上行空间。

    风险

    行业景气度超预期下行，新增土储量质与向高能级城市调仓节奏不及预期。