凡是2016年“房住不炒”以后激进扩张的房企，不是已经爆雷，就是在爆雷的路上，这就是不听话的“惩罚”。
6月份，楼市销售告别正增长，转为负值，正式告别年初以来的高增长。
根据易居研究院的预测，今年6月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1858万平方米，环比增速为2%，同比增速为-22%。
以往新房销售数据下滑，接下来的问题就是，房企债务风波和停工断贷等重大金融风险问题。
二季度，第一家爆雷的开发商出现了。河南龙头房企，建业地产正式“爆雷”！
6月23日，建业地产发布声明，主要有三点：
1、现阶段公司全力保交付、保经营，集中一切资源保证现有项目交付。
2、市场情况恶化，全面停止境外债务支付，以确保公平对待所有境外债权人。
3、6月23日，未能支付2024年到期7.75%优先票据的利息。
建业地产给出的理由也说明了这个情况：
二季度以来，房地产销售持续疲软，且每月的销售逐渐恶化，销售不及预期，导致集团资金状况紧张。
第一、河南龙头房企建业地产，怎么垮了呢？
看经营数据的结果：业绩由盈转亏，毛利率下滑。
2018年至今，公司的毛利率分别为34.44%、26.02%、19.85%、16.23%、7.90%。
2022年，建业地产业绩首次亏损，亏损金额高达78亿元，毛利下滑72%。
建业地产垮台的根源：疯狂扩张。
凡是2016年以后激进扩张的房企，不是已经爆雷，就是在爆雷的路上，这就是不听话的“惩罚”。
2016年，“房住不炒”提出以后，建业地产仍然选择激进扩张。
建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，2019年则直接突破了千亿。
短短3年，建业几乎每年都是100%的增长率，这种激进扩张就是危机的根源。
大家可以看一下，当下出险的房企，比如恒大、融创、泰禾等等，大多跟这几年激进扩张有关系。
无论他们的口号是“高周转”还是什么，结果就是：高杠杆。
导火索：2021年，郑州特大暴雨，以及接连爆发口罩，极大的打击了大家的购房热情。
第二、保外债？
现在，房企美元债普遍违约，并且从未间断，中资美元债市场被玩坏了。
谁先进入就可以捞一笔，捞完之后就砸锅，各种违约耍流氓，让后来者完全没机会捞了。
自去年3月份到今年一季度，有251只地产债违约（包含展期、实质性违约），规模达到人民币2806亿元，逾期利息超人民币121亿元，发生违约的几乎都是民营房企。
其中，发生实质性违约的地产美元债78只，规模达到304亿美元（约人民币2128亿元）。
涉及的主体包含融信中国、金科地产、旭辉控股、鑫苑置业、阳光城、花样年、佳兆业、恒大、中梁控股、禹州地产、融创等知名房企。
2022年房地产美元债发行规模出现暴跌，发行规模同比暴跌60.38%至177.96亿美元。
表面上看，开发商还能发债融资177亿美元，实际上这些新发债券，都是为了置换之前到期债券。
因为不置换的话，只能违约，没办法才进行置换的。
所以说，这不是“融资”，只是海外债权人没办法的展期而已。
还有一点就是，目前开发商的美元债，很多国内的美元资金在接盘，所以也不是市场层面的交易。
其实，受影响的不仅是开发商海外融资，还有金融、城投公司融资。
联合资信数据披露，2022年中资美元债市场共新发债券908只，发行规模达1024.65亿美元，同比暴跌44.8%，并创2017年以来纪录新低。
这些都说明，中国某些行业的企业海外融资能力基本上丧失了。
第三、保交楼？
在各种困难之下，建业地产的优先选择是：保交楼、保经营。
对于广大老百姓，尤其是买到烂尾楼的业主来说，这个选择绝对正确。当然，这也符合大的政策方向。
从去年下半年以来，各地ZF，以及各部门都出台了专门措施，保交楼，并且资金都是政策性银行专项贷款。比如，
当初设立保交楼基金的时候，一个个都信誓旦旦，让人充满希望。
实际情况是什么呢？
克而瑞研究中心的调研结果显示，2022年末，32个典型城市的290个前期停工项目中，有126个仍处于停工状态。
近日，建筑行业B2B信息服务平台“百年建筑网”的一份调研报告显示，5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%。
河南保交楼的交付率最低，仅有11%。
虽然，地产竣工面积较以前大幅提升，但是保交楼的交付率仍然低于预期，仍有不少问题楼盘业主在网络平台维权，担心交房无期。
对于接下来的楼市，大家的担忧是什么？
1、开发商融资政策相当放松，同时一季度销售和4、5月份新房销售相对较高，这样的情况下，还有“龙头”房企爆雷。
如果房地产拐点出现，销售大幅下滑，爆雷的房企岂不是又开始大规模增长？
2、房企也很会“公关”，全部停止支付外债，就是为了保交楼。
但是，半年过去了，国开行也批了那么多资金，结果保交楼交付率仍然非常低，尤其是建业地产的大本营，河南，交付率仅11%。
大家很担心，即便房企不还外债了，仍然没法“保交楼”。
在这种情况下，你支持开发商还外债，还是“保交楼”，还是其他？欢迎大家文末留言。
