刚刚，华润又在广州拿地了。
这次以450477万元拿下天河东岐山路AT1010008、AT1010010巨无霸地块。
(竞拍结果截图 来源广州公共资源交易中心)
该地块就是广物吉山仓地块，位于天河东部，广园路以北，北至青年路，南至吉山新路街，东至岐山路，西至岐山村。
天河东岐山路地块区位图
若未扣除配建，折合楼面价约22828元/平。这相比周边去年刚出让的天河沥青搅拌厂地块（楼面价38992元/平），便宜不少。
但这宗地块出让条件非常苛刻，不仅该地块自身配建不少，还要负责南沙大型城市综合体建设，建设金额高达30亿元！！！
所以，若叠加30亿元，即使未扣除其他配建成本，楼面价也高达38030元/平。
究竟怎么回事？不妨一起看看。
占地约11万平，但配建占比超五成
据自规局资料显示，天河东岐山路AT1010008、AT1010010巨无霸地块宗地面积约111438.88平，计容面积约197338平。
其中，配建中小学用地20813.4平、道路25070.28平、绿地11872.98平。意思是，仅配建面积高达57756.66平，占了一大半。
而且配建项目可圈可点，尤其是以下三点，有望给天河东整个片区带来不少附加值。
一是道路规划
这是天河东板块大家最为关心的问题。根据该地块用地规划，预留了3条分别为20米、22米、40米宽的主干道。
天河东岐山路地块道路规划图
资料来源广州自规局
摊开地图，不难推测该地块东侧40米宽的道路规划，就是此前茅岗路北延规划。早在2021年茅岗路北延规划就通过环评，计划扩建成双向6车道，但事后又一直没啥动静。
本次地块出让，终于又让这个道路建设提上了日程。这对珠江花城业主而言，无疑是一大利好。
根据此前规划，岐山路将拓宽为双向6车道的茅岗路北延段，整体呈南北走向，并连接广园快速路，完成后既拓宽路面，又将道路走向截弯取直，出行环境会有较明显的改善。
二是公共交通
根据出让条件，后期将在AT1010010地块配建一个占地约5万平的公交站场，作为公交始末站，这在一定程度上有助于改善该片区公共交通条件。
因为一直以来，该片区一直以来不仅路况差，公共交通配套也备受诟病，尤其是地铁规划。
天河东岐山路地块配建详细规划
资料来源广州自规局
传说中的广州地铁路线19号线，早在2010年就出现在市规划局的《关于落实广州市2020年轨道交通网规划方案》中。但如今十几年过去，仍还在规划中。
近两年，终于守得云开见月明。就在去年年中，一份来自广州地铁设计研究院的“红头文件”显示，为加快广州经济发展，方便市民往来，市政府决定加快修建地铁19号线。
公交始末站和地铁加持，未来出行应该不成问题。
图片来源网络
三是教育配套
根据出让条件，竞得人须按规划要求配建规划条件中的AT1010006地块（中小学用地），建成验收合格后无偿移交给广州市天河区教育局。
谈及此，不得不提的是附近的天河执信。办学第三年，学位就开始紧张了。
根据今年执信中学天河小区初一录取生源校数据显示，今年招收的400个生源中，天河珠村小学92人、天河灵秀小学64人，吉山小学55人，奥体东小学31人，即珠吉街这四间学校占比超6成。
但前两年，尤其是2021年，珠吉街道生源摇天河执信，几乎是100%摇中；2022年开始就有少部分生源摇不中；而今年，有资格摇号者，摇中的概率就五成多一点。相比之下，天河执信学位竞争越来越大。
此外，均和小学也在天河执信招生范围内，后期若有6年级毕业生，也会加入摇号大军。
而本次出让的地块中，明确有中小学用地，占地约2万平，规划建设一所九年一贯制学校，36班。初步估算，平均一个年级4个班，有助进一步强化该片区的教育资源。
与此同时，还将在AT1010008地块配建一个9个班的幼儿园。至于后期是否会引进名校，这还有待跟进。
天河卖地，南沙最受益？
根据本次土地出让条件，竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额30亿元，建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。
天河东岐山路地块出让条件截图
资料来源广州自规局
而这个重点工程，就是附件4中所提及的南沙全民文化体育综合体项目，也就是坊间传闻的南沙大型城市综合体。
天河东岐山路地块出让条件截图
资料来源广州自规局
该项目坐落于南沙二十涌以南，建设用地面积约0.67平方公里，投资规模暂定73.85亿元，总建筑面积暂定46万㎡，包括综合体育场、综合体育馆、游泳跳水馆、运动员中心等。
南沙大型城市综合体过程稿
这对开发商而言，无论是资金实力还是开发实力，都具有一定的挑战性。而华润在文体设施代建、运营方面都成功经验。
深圳湾体育中心（“春茧”）的工程建设及运营，就是由华润来操刀。
2011年深圳湾体育中心建成，运营不到一年即实现盈利，营收规模过亿，打破当时中国体育场馆普遍运营不利的局面。
这次，华润会给广州带来怎样的惊喜呢？不妨拭目以待。
天河东也渐抛弃刚需？
岐山路地块所处于的天河东板块，当前楼盘分布较为密集。
至于整个天河，楼盘（含在售和待售）高达20个，两只手都数不过来，更是卷出天际。
紧挨着该地块的，主要有三个项目，珠江花城和联投·文津府属于天河区，富颐华庭属于黄埔区，双方主要隔着广园快速路。
珠江花城是近几年来天河当红炸子鸡，近期加推，户型涵盖88-140平单位。其中88平四房，总价在450-550万区间，有一定的价格优势。
联投·文津府的前身是天河沥青搅拌厂地块，位于天河执信正对面。文津府，体量不大，就7栋楼，共532户，预计这个月开放样板间和营销中心。
文津府定位偏改善型，项目首推1栋楼和5栋楼，面积段涵盖108-165平单位，目前吹风价8字头。
至于富颐华庭，则属于黄埔区楼盘，不能共享上述教育配套，但它自身也有优质教育配套——九年一贯制的黄埔广附（西校区）。
富颐华庭当前主推105平三房和125平四房单位，均价5字头，最低首付要求5成起。
那么，天河东岐山路地块未来会给我们带来怎样的产品呢？欢迎在留言区互相交流探讨。
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