2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
尊敬的各位嘉宾：大家下午好！非常荣幸有机会跟大家分享，刚才黄院长、曹总就房地产的形势和投资城市跟大家做了分享，我着重从房企的角度给大家分享我们的观察和思考。
房企经营近两年遭受到了巨大的压力，今年上半年压力仍然比较大，没有出现明显的缓解，房企上半年的经营出现了哪些新的变化，有哪些新的形势，未来怎么走出困局。
第一部分是房企的经营形势，包括房企的销售、投资，以及融资等相关方面的变化。第二部分是面对当前的形势房企如何走出困局，我们提出了一些相关方面的建议供大家参考。
房企的经营，销售业绩。中指研究院每个月都会发布对重点房企销售业绩的监测，根据我们统计数据来看，上半年TOP100的房企销售额同比增了0.1%，与去年同期基本持平，增幅特别小，大家知道去年同期相比2021年下降幅度很大，TOP100房企下降40%，接近50%的水平，今年上半年跟去年上半年基本持平的状态，这样的话能够看出来今年上半年总体房企的销售仍然是很弱的，没有出现明显的改善。
另外，从销售的节奏上来看，一季度随着经济社会放开需求释放，政策效应的显现，前三个月房企的销售额累计同比增速都在持续提升，到3月份上升到了8.2%，二季度以来累计的同比增速持续出现了明显的下降的情况，高点是4月份，4月增速是12.8%，5月份是8.4%，6月到了0.1%的增速，可以看出来房企上半年增速由高到下降，我们预估房企销售有可能出现二次探底的情况。
单月来看，6月份从数据来看迅速转弱的，4月份保持增长20%的情况，5月份只有2.8%，不到3%，5月份房企的销售疲态已经显现，6月份销售额下降接近30%的情况，单月的下降幅度还是比较大的，房企销售是迅速转弱的情况。
企业的差异，总体上销售是比较弱的，不同的企业销售上更表现出了明显的差异，TOP50的房企中，央国企销售额同比增长45.8%，超过40%以上的增速还是挺高的，稳健型民企是14.2%，把TOP50的民企分成两个部分，一块是稳健的民企，还有一部分是出险的民企，有些出险的民企尽管发生债务违约，但是销售规模，总体的规模还是蛮大的，所以在TOP50里面，这两类企业销售增速表现比较大的差异。
混合所有制的企业增长了7.7%，增速稍微下降，出险民企下降36.6%，超过30%的下降幅度，还是蛮大的。我们又与21年同期进行比较，央国企平均增长是8.7%，TOP50的央国企今年上半年的平均增长水平跟21年同期还是有一些增长的，稳健型民企和混合所有制民企都在下降，下降40%左右。出险民企平均下降超过70%，明年如果与21年比可能下降幅度更大，企业的销售在极具的萎缩。
目标完成率，有些企业今年设置目标完成率是比较保守的，我们看10家企业调整了销售目标，其他的业绩要么与去年持平，要么有些略微下调，这也是根据房地产市场形势的变化做出的积极调整，主动管控规模，追求比较平稳的发展。
10家企业的目标完成率均值为53%，相比去年32.6%也明显的提高，提高了20个百分点，可以看出来53%比前几年都要高，21年之前低于50%的水平，在正常的年份不到50%，今年出现这么高我们认为有一些原因，一是企业的销售目标做的比较保守，刚才跟大家提了，因为市场形势不好，企业的销售目标有的是与去年持平，只有个别企业在调高。另外一方面是样板企业是有限的，我们选择的企业基本上是经营比较稳健的企业，这些企业相对来说业绩增长还是相对来说比较强劲一些，导致了总体平均的目标完成率相对前几年是高了一些，这是数据背后的原因。
投资拿地，上半年统计TOP100企业拿地总额5920亿元，同比下降10.2%，从投资强度来看，TOP100拿地的销售比2019年、2020年上半年都超过了30%的水平，到2021年出现了明显的下降，下降只有24.9%，到22年上半年已经下降了16.7%，今年上半年为14.9%，投资强度在趋稳。
我们观察发现房企投资拿地有一些新的显现，部分的央国企在逆势的拿地，他们的拿地还是比较积极的。另外有一些新力量的民企他们在拿地方面比较积极，这些企业之前有一些比较多元的实体企业也有房地产的业务板块，是之前发展规模比较小，发展速度比较慢，这些企业的债务杠杆比例没有那么大，这几年趁着市场机会在加大拿地。
还有一些企业，主要是跟一些龙头房企合作，比如跟绿城、滨江、融创、华润跟龙头企业合作，他们也在拿地，主要是一些龙头房企进行开发，这些企业上半年拿地也是比较积极的，主要是在一些民营经济发展发达的地区，比如浙江、广东出现这样的情况。
融资方面，房地产企业上半年非银行类的融资同比下降16.2%，非银行类的融资包括信用债、海外债、信托、ABS这四种融资工具，总体来看还是出现了明显下降，房企的融资环境总体来看是没有出现明显改善。其中信用债同比下降7%，海外债下降34.6%，信托下降接近70%，ABS略微有一点点下降。
从结构来看，信用债占比接近60%，占比有一些明显提升，我们认为主要是在去年底三支箭支持了一些民营房企和混合所有制的房企征信发债，还是有一些政策效应的，所以造成了信用债占比出现了提升的情况。海外债占比不到3%的水平，信托也是很小，只有5.2%，同比下降了9.2个百分点，下降的幅度还是比较大的，ABS占比是34.1%。这几种工具的融资成本，综合融资利率较上一年同期还是有一些下降的，下降了0.3个百分点，是3.84%。
信用债，今年上半年央国企发行信用债是主力，占比90%，于去年同期基本持平，民企发行占比相比去年同期稍微有些提升。我们发现第二支箭支持企业范围较小，发行范围仍停留在部分经营相对稳健的民营及混合所有制企业，发行价数约12家，与上年同期相比持平，我们觉得对企业发债、融资支持第二支箭，很多方面是要支持企业扩维，或者用更多的征信工具。
债务到期量，目前房企债券余额的存量是2.9万亿，海外债占比不到四成，偿债高峰来看，今年一年内到期，7月份到明年6月份，一年到期海外债总量是9000多亿，不到一万亿，规模仍然是比较大的，海外债占比30%多，偿债的结构来看今年9月份都是偿债比较高的，超过了900亿。从新发行的债券与到期这样的比较来看，上半年信用债、海外债发行到期的债务比分别为73.6%、6.1%，只有个位数了，海外债想利用借新偿旧基本上不可能了，总体上发行到期债务比不到50%，房企的偿债压力也是比较大的，房企的销售又没有出现明显的改善，销售回款仍然比较紧张，融资又没有出现明显的好转，所以房企的偿债压力仍然是很大的，上半年大家知道又有几家发生了债务违约的情况。
从房企的债务重组方面来看，有一些企业已经完成了信用债、海外债的重组，偿债压力做了后延，我们发现从展期来看债务的展期在5年左右，利率来看展期的债务利率水平比之前都有提高。
第三支箭支持来看，我们统计有37家A股和H股的公司发布股权融资信息，近一段时间以来，有一些企业已经通过了交易所证监会的批复同意进行股权融资，涉及到的额度有400亿，从企业的性质来看这几家企业邮央企，有国企，也有民企，能够看出来监管对民企的融资也在加速的进行支持。从募集资金来看多用于“保交楼，保民生”的项目，还有流动资金，以及偿还债务。还有一些资产的收并购，比如招商、陆家嘴的融资用于收并购。有一些企业在发布信息筹划的过程当中，还有一些是交易所正在审理，或者是问询的阶段，可能未来一段时间还会有一些企业通过监管部门的审核、股权融资进行实质性的落地阶段。
房企的退市，我们发现房企退市前几年一直都在零星发生，18年、19年、20年都有房企退市的情况，但是退市比较少，一年就是一两个的企业，好像近一段时间比较集中，今年上半年已经有三家企业退市，包括A股和H股的三家企业退市。目前A股有7家企业锁定退市，这些企业都是面值低于1元，连续20个交易是面值低于1元进行强制退市，还有6家企业面临退市的风险，因为面值在1元左右波动，还有一些企业进行保护措施，或者大股东的增持等等提振投资人的信心避免退市的情况。港股我们统计有12家房企已经停牌12个月以上，有10家房企已经停牌超过14个月，这些企业面临比较大的退市风险，下半年我们认为房企的退市潮无法避免，如果有大批量的房企退市，对于房企的债务重组，以及上下游供应商相关债权人利益的保障，以及“保交楼”都有一定的影响，并且对于提振行业信心和稳定市场都产生比较大的冲击，这些房企的退市对于行业的冲击还是比较大的，有利的是加快了行业风险出清的速度。
房企上半年的销售很没有出现明显的改善，融资总体规模来看出现了明显的下降，这种形势下房企以后怎么走，如何走出当前的不利的形势，我们有以下几个方面的建议，供大家参考。
第一，短期要注重安全，长期轻重并举。短期要加快营销，促进回款，并且要多渠道的融资，保障现金流，保障企业的经营安全。长期业务策略上要轻重并举，我们发现百强房企TOP房企业务策略在发生一些变化，比如万科提出了不动产开发、经营、服务并重，华润提出了开发、经营、轻资产三大主营业务，另外龙湖提出形成开发、运营以及服务三大业务，新城提出了轻重并举等等，这些龙头企业都在向服务类、经营类的业务加大进行转移转向。
从这几家企业实际的经营数据来看也是出现了这样的情况，从2017年到2022年TOP的企业经营类业务的占比占总收入的占比由3%提高到4.7%，经营类资产由9.7%提升到13%，都是出现了明显的提升，龙湖经营类的收入占总业务收入的比重比较高为9.4%，仍然没有超过10%，我们观察发现国外成熟的发达企业房地产经营类业务占的比较多，很多开发类的业务不到一半，经营类业务超过一半。经营类的业务轻资产领域有这么几种，有资产管理、资产运营、长租公寓、代建、城市服务这几种。
第二，发展代建，探索新的发展模式，地方国企有一些代建的需求，从代建的拓展方向来看，代建企业可以和地方国企进行合作，这些企业的开发能力比较弱，也可以进行不良资产项目的盘活，可以找一些科技龙头，我们发现一些科技龙头也在拿地，比如腾讯、小米，他们也在拿一些商业用地，因为这些企业没有房地产开发的业务板块，比较强的代建企业也可以拓展代建业务。
第三，做逆向混改，从政策方面来看，国家的政策也在积极的支持混合所有制企业的发展，近些年国务院鼓励各类资本参与国企的混改，还有相关的部门也在表态支持国企与民企相互重组，混改有两种方向，一种是正向混合，就是平时所说的国企引入非国有资本，正向混改。另外一种是反向，民企引入国有资本或者国有资产的投资，这是逆向的混改，逆向混改目前是解决房企当前，特别是民营企业信用能力不足，融资能力不强这样的问题，因为有了国资的入股能够提高这些企业的征信水平，融资会比较方便。我们发现近一段时间民企在进行混改，这几个案例都是近几年发生的，并且大家从消息面上可以看到金科在发布公告，有可能是近期成功混改的案例。
民营企业逆向混改不仅仅是遇到困难的企业混改，经营稳健的企业也可以进行混改，当前形势下国企投资入股的话，提升企业竞争力也是有帮助的。
以上就是我对大家的分享，以上信息仅供参考，谢谢。
报告下载（电脑端复制链接）
降息落地，能否提振楼市？
https://www.cih-index.com/report/detail/56438.html
关键时刻！房地产不应再拖经济后腿了
https://www.cih-index.com/report/detail/55919.html
2023年上半年中国房地产政策盘点
https://www.cih-index.com/report/detail/57043.html
企业研究：
2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜
https://www.cih-index.com/report/detail/56647.html
2023年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://www.cih-index.com/report/detail/57046.html
上市民营房企退市潮起，下一家是谁？
https://www.cih-index.com/report/detail/56144.html
房地产市场：
2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望
https://www.cih-index.com/report/detail/56643.html
2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告
https://www.cih-index.com/report/detail/5 6449.html
2023年上半年全国新开盘总结报告
https://www.cih-index.com/report/detail/56646.html
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年6月）
https://www.cih-index.com/report/detail/56651.html
物业研究：
2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告
https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html
2023中国物业服务百强企业研究报告
https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html
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