保利发展(600048)：业绩符合预期 销售显著复苏

核心观点

    2023 年上半年，公司实现营业收入1384 亿元，同比增长24.9%，实现归母净利润120 亿元，同比增长10.8%，业绩符合预期。上半年实现归母净利润率8.7%，相较上年同期下降1.1 个百分点，我们认为伴随公司前期高价地陆续结转，结算利润率已逐步筑底，上半年公司销售显著复苏、拿地利润率出现提升，将推动公司持续增长。

    事件

    公司发布2023 年半年度业绩快报，实现营业收入1384 亿元，同比增长24.9%，实现归母净利润120 亿元，同比增长10.8%。

    简评

    业绩符合预期。2023 年上半年，公司实现营业收入1384 亿元，同比增长24.9%，实现归母净利润120 亿元，同比增长10.8%，业绩符合预期。上半年实现归母净利润率8.7%，相较上年同期下降1.1 个百分点，我们认为随着高价地的陆续结转完成，以及拿地利润率的提高，公司结算利润率已经逐步筑底。

    上半年销售显著复苏，积极于核心城市拿地。2023 年上半年，公司实现销售金额2368 亿元，位列百强房企第一，销售金额同比增长12.7%，而同期百强房企销售增速为-0.4%，公司销售显著好于同业。2023 年前5 月公司于13 个城市共获取18 个项目，拿地金额324 亿元，拿地面积160 万方，拿地强度16.5%，主要投资于广州、上海、西安、成都等核心城市，其中广州投资96 亿元，上海投资62 亿元，公司在核心一二线的优势有望进一步加强。

    定增获得证监会同意批复，公司综合竞争力有望继续提高。6 月末公司发布公告称定增事项已获得证监会同意批复，批复自同意注册之日起12 个月内有效。公司本次拟非公开发行不超过 81914万股（含），募集资金不超过125 亿元（含），其中110 亿元投入14 个项目的开发建设，15 亿元补充流动资金；14 个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628 亿元，平均净利率8.3%，预计2023 年底将陆续进入结算。定增若能顺利完成，将有助于增强公司综合竞争力，优化财务机构，公司市占率有望继续提升。

    维持买入评级和24.70 元的目标价不变。我们预测公司2023~2025 年EPS 为1.67/1.75/1.90 元，我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，在行业减量发展阶段，将抓住这一历史机遇快速发展，实现市占率的提高。公司基本面当前已至底部，凭借其充沛的结算资源、持续高位的拿地强度、丰厚的土地储备、优秀的营销能力、强大的资金实力，我们认为其在2023 年将会迎来业绩与销售的显著复苏，并进一步推动估值的提高，维持买入评级和24.70 元的目标价不变。

    风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会继续在未来业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性仍有待检验。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）非公开发行已取得证监会批复，但后续流程仍存在不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。