来源： 信网 责编：胡晨薇 2023-07-11 18:14:27
青岛市市南区人民法院张贴的通知书。 (来源：受访者)
信网7月11日讯（见习记者 耿润）以低于市场价80万的价格竞得一套法拍房并顺利完成过户时，张女士还以为自己挺幸运；可直到她上门换锁时，才发现属于自己的房子里还住着母女俩。而更让张女士想不到的是，租客竟然是被执行人的继女，对方因为一纸合同一直拒绝腾交房屋。不过，这张父女间的租赁合同并不能成为占房的理由，原因是合同的签订时间晚于房屋抵押给银行的时间，在签订租赁合同时原房主也没有获得银行的授权。目前，青岛市市南区人民法院已定于2023年7月19日对涉案房产进行强制腾迁。
继女租了继父的房子 法拍房过户后房主却住不了
2022年9月，张女士买下了一套法拍房，“刚拍到房子的时候我还觉得自己挺幸运，一个月的时间里就办完了过户，而且拍卖公告上还写的这套房子没有出租，这就意味着办下证来以后很快我就能自己住了。”
等到一切手续办妥，张女士想给房子换锁时，却发现房子里还住着母女俩。“她们给了我一份租房合同，说是2015年的时候就租了这套房子，而且一租就是20年。”本着“买卖不破租赁”的原则，有了这一纸合同，就意味着张女士要是想住进这套房子，就得等到2035年合同期满才行。
公告上明明写着没有出租，这租房子的母女俩又是从哪里来的?张女士打听了一圈，才知道母女俩跟这套房子的原主人，也就是被执行人，是一家人。“住在房子里的是被执行人的妻子和继女，租赁合同是被执行人跟他继女签的。”
女儿租了父亲的房子，而且还交了20年的房租，这样的故事在张女士看来就是一场闹剧，根本原因就在于被执行人根本不想腾房。
该房产不动产登记信息。 (来源：青岛市不动产登记中心)
因民间借贷未还款房子被查封 法院已多次要求腾交房屋
这套住房之所以被法院拍卖，源于一笔民间借贷纠纷。房子的原主人姓刘，2018年10月，刘先生与他人签订了一份借款协议，借款100万元用于短期资金周转。可到了约定的还款时间，刘先生却没有按时还钱，就因此被债主告上了法庭。到2019年11月，刘先生与债主打了两场官司，最终被判败诉还钱，名下的这套房子也就因此被法院查封。
据信网了解，张女士拍下的这套房子位于李沧区一处2013年竣工建成的小区，面积约有120平方米，还带着阁楼。经市南区人民法院授权的评估机构估价，房子的价值约为338万，而张女士是以大约257万元的价格竞拍买下的。根据这套房子司法评估报告里的不动产登记信息，这套房屋的权属状况为“抵押1笔，限制3笔，异议登记0笔，文件备案0笔，居住权0笔”。
“从关注法拍房开始，我就知道买法拍房不容易，想要住进去就更不容易，所以在拍卖前特意确认过这套房子是没有出租的，谁能想到最后是一家人合起伙来跟我演戏。”为了能够住进自己买的房子里，张女士没少向法院求助，市南区人民法院也多次张贴通知书，要求限期腾交房屋，可原房主的妻子和继女一直视若无睹，自然也没有腾房的行动。
法拍房性价比高受关注 律师提醒竞拍前要做好风险评估
“张女士是依法竞得这套房屋的，并且已经办理过户手续，是这套房子的合法权利人。被执行人至今未将涉案房屋腾交给买受人，已属于非法占有行为。”市南区人民法院的工作人员表示，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第一款的规定，市南区人民法院定于2023年7月19日对涉案房产进行强制腾迁，被执行人及该房屋使用人应搬离并清空房屋内的物品，如至腾迁日未自行搬离的房屋内物品视为遗弃物，由此带来的后果也需自行承担。
工作人员告诉信网，被执行人继女手中的租房合同并没有法律效力：“并不是因为他们有父女关系，而是因为这套房子在2014年就抵押给银行了，在这种情况下，房屋是不能自行进行租赁转让的。租房合同是2015年签的，签合同时未取得银行授权，因此合同无效。”
除此，因房屋使用人的恶意行为造成买受人权益无法实现，法院已经对其予以罚款，“被执行人、案外人如继续非法占有使用上述房屋，法院将依法采取司法拘留等法律措施，按拒不履行判决、裁定罪追究相关人员妨害公务、抗拒执行的法律责任。”市南区人民法院的工作人员介绍到。
法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，很多人认为法拍房价格比市场价低，性价比高，但也存在一些潜在的风险，一不小心可能会带来很多麻烦。针对张女士购买法拍房所遇到的情况，山东文康律师事务所刘伟娜律师认为，法拍房成交后如果被执行人拒不配合腾房，买受人可以申请法院协助执行腾房，法院会辅助出具通知书、告知书等要求被执行人限期腾房。若被执行人依旧不配合，可以申请执行法院强制腾房。 一般情况下，法拍房成交后会历经较长的腾房周期，而作为买受人除有权要求腾房之外，同时有权请求支付未如期腾房之日起至最终腾房之日止的占有使用费。
同时，刘伟娜律师提醒，司法拍卖虽有其价格方面的优势，但建议购房者提前做好风险评估。购买法拍房之前，首先要查清楚法拍房的使用年限，能否办理房产证，是否存在抵押、查封、拆迁、纠纷等情况。此外，购房者还需提前了解房屋的租赁情况，“因买卖不破租赁，以防成功竞拍后无法入住。”
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