前几日，深圳公共资源交易公共服务平台上架了3宗宅地，其中位于宝安区这幅地块的土拍规则，出现了一个显眼的变化：竞拍条件由竞“保障房”指标，变成了竞“现房销售”指标。
同时，位于龙岗区的另外2幅地块，也都没有再出现保障性住房配建指标。
其实自集中供地模式实施以来，各地的拍地条件就一直在变化。尤其从去年下半年以来，各地土拍规则的调整更加频繁。这个现象背后的原因，大家也看得见。
中指研究院在近期发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》中提到：“今年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷……除核心城市土拍保持一定热度外，多数城市土拍未有转暖迹象……”
根据中指公布的数据，今年上半年全国300城住宅用地供求规模，均降至近十年以来同期最低位。持续在低位徘徊的土地市场热度，使得当前各地土拍规则的导向，出现了根本性的转变。
多地土拍门槛降低
房企利润空间得到释放
为刺激房企参与土拍的积极性，近一年来各地在土拍门槛上的调整越来越频繁。许多城市都在逐步降低甚至解除各种拿地限制条件，一方面让更多房企能够参与，另一方面也适当释放地块开发的利润空间。
首先在限价上，多地已经逐渐放宽了限制。比如合肥拍地的毛坯限价政策，在已经持续了近2年后，于今年年初突然取消，早前供应的6宗地块均未设毛坯限价。
还有关于室内装修价格的限制也在放宽。比如深圳近一年来就逐渐在土地的“最高限价”中，剔除室内装修的价格，让房企重新掌握在销售定价上的部分弹性。
其次，多地对于竞配建的要求也逐步降低。过去这几年，拿地要竞配建这件事给房企增添了不少压力。
但近期一些城市不再采用这种规则，比如合肥年初供应的6宗地块就没有对配建租赁住房提出要求。深圳近期推出的地块，也没有提及竞自持和保租房的配建要求。
竞配建的强制要求一旦解除，地块未来的可售面积就能获得可观的增加，使拿地成本与预期利润得到显著改善。
另外在降拿地成本方面，还有一个十分直接的影响，就是部份城市降低了土地的竞买保证金比例。比如苏州的竞买保证金，就由去年的30%-50%，一路降到了今年的20%。
解除竞配建、降低保证金等举措，都能大幅降低拿地门槛和房企的现金流压力，让拿地这本帐越来越“算得过来”，有望让更多房企重燃拿地热情。
土拍愈发强调公平
为更多拿地主体腾出空间
自集中供地实施以来，很长一段时间內各地的土拍市场，都是房企们拼马甲的战场。
在“触顶摇号”规则下，一些头部集团性企业，通过使用多个马甲、或派出多家成员企业参与拿地，可以获得明显的竞争优势。这两年不少大集团成员企业通过这种方式，空降房企百强榜单。
但这种做法对其他主体来说多少有点不够公平，长期这样下去，其他房企的参与空间只会越来越小，土拍会逐渐成为规模房企的专属狂欢。
如果中小房企因此都放弃拿地，定然不利于土拍市场乃至于整个行业的复苏。对此，有城市已经开始行动。
比如北京在4月下旬，发布了一则关于丰台、大兴两宗地块的《补充公告》。其中明确提到：“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。如果拿地企业违反这条规定，将被取得竞买资格。
深圳也曾发布新规，要求在同一批土拍中，包括联合竞买主体在内的同一企业的拿地数量，最多不能超过3宗。一旦确定某企业已竞得第3宗地块后，其将自动丧失本批次中其他地块的竞买资格。
以上这些规定一出，有望在推动拍地竞争走向更加公平的局面，为中小型房企腾出更多参与拿地的空间。未来土拍成果过度集中的现象有望得到调整，大家都有机会拿地，行业才有可能整体复苏。
土拍规则关注重点
更多地转向交付环节
当下各地在土拍规则上的调整，大方向都是逐渐改善房企的拿地成本与利润预期，但这并不代表地方对拿地管控有所放松。
当前各地关注的重点，开始转向交付环节。“保交付”的重要导向，开始体现在土拍规则中。
比如“交付即办证”这条限制性条件，就已经在各地土拍中实施了一段时间了。将“交房即办证”的要求在拿地环节就写明，是推动房屋交付走向安全通畅的一种手段，对购房者来说是件好事。
更值得注意的变化是，本月初深圳刚挂牌了3宗宅地，其中位于宝安的新安地块，竞指标部分从过去的竞配建，改为了“竞现房销售建筑面积”。
这类条件在全国推行的还不多，但目的是显而易见的。现房销售可以消除烂尾问题，现房销售面积的占比越高，项目的交付安全性就越高，越能“保交付”。
只是，竞现房比例对于房企资金上的考验是巨大的。如果未来这条规则广泛且长期实施，将会彻底倒逼行业进入低杠杆模式。
另一方面，各地对于重点区域热门地块的拿地资质要求，依然抓得很严。
上个月，广州发布了一份《广州市建设“智慧+品质”住宅打造好房子好小区行动方案》。
这份方案把住宅品质和土拍进行了直接挂钩，对出让地块采取“资质+摇号”的竞价方式，在供地环节就明确“智慧+品质”的住宅建设要求。
具体涉及到的资质评价范围包括绿色建筑、装配式建筑、健康建筑、设备能效、绿色建材应用等多个方面。
针对一些热门地块，评估范围甚至会覆盖到通风、日照、采光、隔声、防水、数字技术、智能产品等方面，对于房屋最终交付品质的评价标准会越来越细。
从这些土拍规则的调整中我们能看出，虽然拿地门槛是有所降低的，成本和利润空间确实得到了释放。但“保交付”仍然是铁打的原则，交付品质也要严抓，想要拿地还是得有硬本事才行。
集中供地模式逐渐松动
各地规则愈发灵活
集中供地模式在我国实施已近两年半，时至今日这套模式已经不断出现松动。越来越多城市的“双集中”供地，调整成了“拟供应清单”模式。一次性挂牌、分批出让的模式，逐渐成为主流。
这个变化确实让房企头上的紧箍变松了一些，在拿地资金的调度上又有了更多的空间，能够制定更合理的拿地节奏和策略。
而且房企对地块的研判时间也更加充裕了，可以在地块出让清单发布之时就开始做评估，作出更合理的决策并对资金早做安排。
另一方面，各地的土拍规则也越来越灵活，不同城市会根据本土实际情况，探索更能推动市场参与积极性、更有利于土拍复苏和房地产风险控制的土地出让方式。
未来各地可能会出现更多的“一地一策”现象，根据不同城市的发展需要、土拍情况，来制定更有针对性的出让规则，对土拍市场实施更精细化的管控。
结 语
近一年来，各地为减少土地流拍、刺激市场热度，在供地端频频作出调整。在成本下降、利润预期回升的趋势下，各方拿地的积极性或许真的会回升。
而且从土拍规则开始强调公平竞争的趋势来看，接下来土拍市场已延续数年的高度集中的竞争格局，也有望松动。更多的房企，会获得重回牌桌的机会。