在8月8日于海南举行的2023博鳌房地产论坛上，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮作“前所未有的大变局，变在哪里了？”主题演讲。
陈淮以曾在日本考察日本产业政策的经历，总结了日本经济的四个问题。他认为，解决房地产问题，第一条长期的政策，就是调整城市结构，实现大中小城市均衡发展，“北上广深杭，解决不了房价问题，解决不了需求问题，解决不了供和求平衡的问题”。
陈淮表示，业界几年前就在说，“2019年是过去10年最差的一年，但是今后10年最好的一年”。今天，中国经济正在经历前所未有的艰难。但毫无疑问，房地产业仍将是国民经济支柱产业，中国房地产业的前景仍然光辉灿烂，“只要我们的人口按照工业化的客观规律、国际经验，不断地向城市集聚和集中，我们就一定需要在城镇更多、更好、更快地盖房子”。
陈淮指出，十八大、十九大、二十大都明确提出，我们要建设社会主义现代化国家，二十大更进一步提出我们要中国式的现代化、高质量的现代化，这个高质量就是要把大多数人住乡下的，依靠男耕女织、日出而作日落而息、自给自足、手工劳动、人力畜力为主的生产体系转变到现代文明、城市文明、工业文明的基础上，“这一条我们还有很长的路可走，这个趋势还远没有结束”。
老百姓为什么买房子？并不仅仅是收入的高低增长，现在越来越多的人群的利益诉求已经从涨工资、找好工作、多挣钱，转向当然要挣钱更多，也包括私人资产的累积，“今天老百姓买房的潜在动机就是希望成为有产者，‘农二代’也想有自己的资产，这个趋势刚开头”。
此外，十九大提出对美好生活的向往和需求，二十大进一步强化，“对美好生活的向往已经从衣食有余向住行条件的改善转变，这一条趋势不会改变”。
陈淮认为，人们对美好生活的向往，让人们既要顾长远、顾下世，又要这辈子活得好一点，这个价值取向成为社会共同取向，“我们的房地产业有希望还是没希望，你自己想”。
不过，陈淮指出，2023年面对的绝对不是一个明天就出现曙光的事情，不是出什么政策就能石破天惊、祖传秘方就能让你重上奥运会，没有这个事，“我们今天还需要一段时间的休养生息，供求关系调整、老百姓的信心转变，还需要一个不太短的时间。但是从长远看，中国的房地产业的路仍然任重道远和光辉灿烂”。
南都·湾财社记者 邱永芬 发自海南
