保利发展(600048)：销售单月下降累计增长土储结构持续优化-奇宝库

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

    保利发展发布2023 年7 月销售简报。公司1-7 月累计销售保持增长，行业龙头地位稳固，上半年营收利润双增长，投资拿地积极，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。

    我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS 分别为1.98、2.37、2.72 元，当前股价对应PE 估值分别为7.1、5.9、5.2 倍，维持“买入”评级。

    销售单月下降累计增长，销售龙头地位稳固

    2023 年7 月，公司实现签约面积178.65 万平方米，同比下降13.65%；实现签约金额310.02 亿元，同比下降6.06%，环比下降22.80%。2023 年1-7 月，公司实现签约面积1561.73 万平方米，同比增长3.14%；实现签约金额2678.23 亿元，同比增长10.12%，持续保持克而瑞销售榜首位置；销售均价17149 元/平米，同比增长6.8%。

    拿地权益占比较高，土储结构持续优化

    继6 月斥资385 亿元拿下23 宗地块后，公司7 月在上海、广州、杭州等核心城市拿地8 宗，总建面74.7 万方，对应土地款115.4 亿元，拿地权益比91.3%。公司1-7 月拿地总建面459.6 万方，对应总土地款824.2 万方，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为35.9%、57.7%和6.4%，拿地均价/销售均价达1.05，土储结构持续优化。公司1-7 月拿地金额/销售金额达30.8%，投资拿地积极，拿地金额权益比81.2%，保持较高权益比，保证项目整体开发质量。

    融资渠道畅通，定增预案获证监会同意

    公司1-7 月公开市场发债217 亿元，两笔公司债票面利率均不超过3.2%，融资成本继续保持低位。公司向特定对象发行股票申请于6 月底获得证监会同意注册批复，募集资金125 亿元，拟投向14 个普通住宅开发项目，现金流保持充裕。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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