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思睿首席经济学家洪灏:目前地产股非常便宜,但便宜不是买入的理由

进入下半年,资本市场迎来政策利好,市场乐观预期发酵。

7月24日召开的中央政治局会议明确提出,要活跃资本市场,提振投资者信心。国泰君安表示,当前市场处于政策部署期,可保持乐观。

市场层面,A股走出“七月红”行情。截至7月31日收盘,A股三大股指飘红,沪指当月累计涨2.78%,深证成指月累计涨1.43%,创业板指数当月累计涨0.98%。

从盘面上看,7月地产股表现亮眼。7月最后一个交易日,地产板块指数大涨3.05%,金科股份、中南建设、华远地产等10余股涨停。

进入8月,A股行情将如何演绎?地产股是否能持续保持强势?8月8日,思睿集团首席经济学家洪灏在2023年博鳌房地产论坛,接受了时代周报等多家媒体采访。

当时代周报记者问及如何看待当下地产股估值时,洪灏表示,现在的地产股非常便宜,但板块内部分化严重,市场对于行业的看法也越来越理性。

在洪灏看来,便宜并不是买的理由。现在需要先等政策落地,销售逐步回暖,有更清晰、长期的发展。市场看到希望时,股票自然能涨。

将视角放大到资本市场,洪灏认为现在不宜过分悲观。

在主题演讲环节,洪灏表示,当下没有必要太过担心,一系列政策正在出台,政策落地需要时间,之后就可以看到经济从周期里慢慢走出来。

“在我们出政策的时候,很可能美联储紧缩的政策也到了尾声,这个时候全球的宏观流动性应该是转好而不是转坏。我们在周期的底部,在货币政策开始宽松的时候,在一系列的政策落地的时候,我们是不应该太悲观的。”洪灏强调。

关注政策落地情况

问题:目前的地产股处在什么样的估值水平?

洪灏:便宜,非常便宜。如果从历史上来看,地产股离历史均值有很大距离,所以很便宜。

近年来,地产股估值是一直下行,为什么?更重要的原因是行业已经成熟,要从以前高利润高周转的行业逐渐变成低利润行业,这个时候是没有办法拿到高估值的。

以前提规模,即护城河效应。曾经有部分房企在全国拿地,部分城市跟人口迁徙的趋势和资源聚拢的趋势不吻合,这也恰恰是这些企业出现问题的原因。曾经的护城河是土地储备多,但现在这类企业可能会因为有不合时宜的土地储备而被市场惩罚。

房地产板块内部的分化非常剧烈。市场也越来对行业的看法也越来越理性了。所以,现在地产股很便宜,但便宜并不是买的理由。

现在正处于等待政策落地效果的阶段,然后销售逐步回暖,有一些更清晰、长期的发展。一些大型房企如何消化债务,市场需要看到解决方法。还是那句话,不是说没有办法,而是要有决心。当市场看到希望,股票就能涨,就这么简单。

问题:你认为之后还会有哪些刺激购房需求的利好政策?

洪灏:目前已经出台很多房地产利好政策,应该关注利好政策如何落地。

需求端面对的挑战是收入的不确定性在增加。在比较困难的时候掏腰包买房,相信很少人能够做出来这种决定。

另外一个问题是存货问题,当下供给超过了需求,房地产市场的供需双方发生根本变化。在转型期需要经历剧痛,2008年经历了6个月,2016年经历了8至11个月。这一次经历的时间很久,大家都很明显地感受到,当下的周期跟以前不太一样。

不应在周期底部太悲观

问题:你如何看待股市走势?

洪灏:我认为是不应该太悲观的。现在出了很多政策,但政策的效果没有马上体现出来,信心还很低。

美联储紧缩政策很快就要结束的时候,很可能是我们要出大动作的时候。现在价格也很便宜,只是就是说入市的点让人感觉非常不好。大家需要有耐心,不要认为问题这么多我们就解决不了,不要被眼前的事物所困扰。

逻辑上,在周期的底部,是不应该太悲观的。如果一个人悲观,就永远不应该进入股票市场。进入股票市场的基本假设是认为经济会增长。

问题:你认为今年经济发展会保持稳定态势吗?

洪灏:现在已经稳定了,处于相对平稳的状态。现在不用太关注是否能完成GDP全年5%的增长目标,肯定是没问题的。可以换个角度看问题,把视野看得更远一点,放在历史的周期上看变化。


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