之前讲了房地产调控的政策体系，按照约好的，这篇讲讲地产调控政策复盘，把历史上那些房地产调控的大事件梳理梳理，给不了解的朋友科普一下（也顺便打一打某些自以为都懂，其实没做过深入研究的某些人的脸面）。
2016年之前，政策都是国家统一调控为主，相对而言好梳理一些。由于2016年之后房地产调控以地方政策为主，这使得全面梳理比较困难，所以2016年之后就重点梳理一些标志性的时间。下面按照调控又松到紧，再由紧到松，我们按阶段梳理一下更方便大家理解。
一、历史上第一次收紧：2005年3月至2008年10月
1998年开始国家逐步停止福利分房，1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着中国进入商品房市场化阶段。2003年为了应对“非典”疫情、托底经济，房地产被确立为“支柱产业”。随着非典疫情影响褪去，以2005年3月《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，时称“老国八条”）为标志，本轮房地产调控正式开启。
这一阶段的标志性政策有：
（一）2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，“老国八条”），主要内容包括：1.明确“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责”（即后来“因城施策”指导思想的雏形）；2.着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例；3.严格控制被动性住房需求，2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。
（二）2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号，“新国八条”），主要内容包括：1.调整住房转让环节营业税政策，购买住房不足2年转手交易的，按售房收入全额征收营业税，购买普通住房超过2年（含2年）免征营业税，购买非普通住房超过2年（含2年）按其售房收入减去购房价款的差额征收营业税。2.加强经济适用住房建设，建设单位利润要控制在3%以内。3.闲置土地1年以上征收土地闲置费，超过2年将政府无偿回收。
（三）2006年5月29日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，国十五条），主要内容包括：1.明确新建住房结构比例、加大普通住宅供应，自2006年6月1日起，商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。2.将房屋转让免征营业税优惠要求的持有年限从2年提高到5年。3.继续抑制开放商囤地，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
（四）2006年5月29日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局统计局、银监会），主要内容是：个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%（此前为20%），但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
（五）2006年7月18日国税局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（“108号文件”），主要内容：1.个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。2.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。具体比例由地方在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
（六）2007年9月27日央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，实施二套房差异性房贷政策，购房首付比例和利率水平随购房套数增加大幅提高。主要内容：1.商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；2.对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍（2003年之前规定为不能享受利率优惠）；3.以“商住两用房”申请贷款的，首付比例不得低于45%，期限不超过10年。
二、应对全球经济危机的放松：2008年10月至2009年12月
为了应对危机，2008年下半年中国宏观政策基调随经济形势变化开启调整，包括大家后来熟知的“四万亿”。只不过，房地产市场的调整并没有那么轰轰烈烈，因为政策基调放松太短暂了，也没有很大的影响力。
这一阶段的标志性政策有：
（一）2008年10月22日央行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》（银发[2008]302号），主要内容包括：1.商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2.居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求（未做明确定义），金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。3.下调个人住房公积金贷款利率。
（二）2008年10月22日财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容包括：1.对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（此前为1.5%）；2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税，销售住房暂免征收土地增值税。
（三）2008年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要内容包括：1.降低二套房首付比例。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策（解决了10月22日央行文件中改善型普通自住房的定义问题）。2.降低二套房贷款利率，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。3.对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
但是到了2009年下半年，“四万亿”带来的信贷风险已经有人开始提了，所以这个时候金融系统也开始考虑房贷的问题。尤其是由于改善型购房需求缺乏可操作性的标准，实践中都是以银行自行掌握标准，在当时房屋登记联网查询不便的大背景下，除了异地购房等少部分情况，大多数情况下都可以享受二套房贷优惠利率。因此，2009年6月19日银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》要求：严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇：1.不得自行解释“二套房贷”认定标准；2.不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
三、“四万亿”之后的收紧：2009年12月至2014年9月
2008年之后的全球经济危机刺激政策后，经济由复苏走向“过热”，房地产也不例外。不过更重要的是，2008年危机后决策层开始考虑经济转型的问题，即从外需驱动转向内需驱动，内需由投资、地产转向消费。2009年12月14日国务院常务会议提出“国四条”标志着房地产调控政策正式转向收紧，并且强调“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。“部分”一词体现了决策层进一步分类调控的决心。
这一时期，房地产调控框架逐步成熟，不少现在执行的政策都是这个阶段制定并延续下来的，地方政府的加入使得房地产调控进入分类调控阶段。主要政策有：
（一）2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），主要内容：1.对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。即明确了“二套房”的认定标准为家庭，部分解决了实践层面可操作性弱的问题。2.抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
（二）2010年4月17日国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，“国十条”），主要内容：1.将90平米以上二套房首付比例提高到50%。2.要求地方政府限制购房套数，出台地方性调控举措。3.财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。4.存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
（三）2010年4月30日《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（北京“国十条”细则），这是历史上首个地方层面的调控政策，主要内容：1.严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房（进一步解决了二套房认定实操层面的问题）。2.暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房（即限购政策）。3.对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。
（四）2010年5月26日住建部、央行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，要求有下列情形之一的，执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策（即“认房又认贷”的政策）：1.借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；2.借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；3.贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
（五）2010年9月29日央行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知》，主要内容：1.首套房最低首付比例调升为30%（此前为20%）。2.对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%（此前90㎡以下为40%）、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3.三套及以上暂停发放贷款。4.对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
（六）2010年10月7日上海市住建委等《关于进一步加强本市房地产调控加快推进住房保障工作的若干意见》（“沪12条”），上海成为全国第二个出台地方性政策的城市，主要内容：1.严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。2.暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。3.对申请房贷之日前2年不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。
（七）2011年1月26日国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，主要内容：1.2011年各城市人民政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2.对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。3.二套房首付比例进一步提升至60%。4.各直辖市、计划单列市、省会城市从严制定和执行住房限购措施。原则上当地户籍居民家庭限购2套，非户籍家庭在满足社保要求情况下限购1套住房。
（八）2011年1月28日上海、重庆宣布进行房产税试点。
（九）2011年7月12日国务院常务会议要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
（十）2013年3月1日国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），主要内容：1.完善限购措施：限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。2.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
四、涨价去库存：2014年“930”至2016年“930”
