华发股份(600325)：接连获投上海两大项目 定增获交易所审核通过

投资要点：

    7 月竞获71 亿上海松江项目，8 月中标上海静安核心项目，投资聚焦核心城市。8 月14日，公司公告，公司与招商蛇口组成联合体（其中华发股份占比60%）确立成为上海静安区天目社区C070102 单元04-05、05-01 地块历史风貌保护项目实施主体，该项目建筑面积7.48 万方，其中住宅面积6.01 万方，房地联动价高达21 万元/平，预计该项目后续盈利可观。7 月11 日，公司竞获得上海松江区洞泾项目，总建面27.3 万方，总成交价70.6亿元，实际楼面价2.72 万元/平，房地联动价5 万元/平，预计隐含毛利率高达31%。公司接连获取上海项目，有利于持续深耕上海市场，增强品牌效应，并且核心城市去化有保障、同时后续盈利可观。2022 年末公司待开发土储386 万平，在建1,385 万平，公司坚持4+1 全国性战略布局，已进驻近50 个城市，主要布局在核心一二线城市。

    定增方案获上交所审核通过，具备多渠道融资优势、助力公司逆势积极扩张。公司公告，2023Q1 末，公司货币资金555.7 亿元，同比+1.3%；剔预后资产负债率为66.9%，净负债率72.8%，现金短债比2.0 倍，稳居三道红线绿档。此外，公司早在2022 年12 月发布2022 年非公开发行A 股股票预案，拟募集资金总额不超过60 亿元，其中华发集团认购金额不超过30 亿元；8 月14 日，公司公告，公司向特定对象发行股票申请已于8 月3日获上交所审核通过，后续待证监会同意注册后可实施。公司具备多渠道融资优势，而股权融资方案也将进一步助力公司的逆势积极扩张。

    7M23 销售金额达846 亿、同比达+46%，行业销售排名升至第14。根据克而瑞榜单，华发股份2023 年7 月实现销售金额77 亿元，同比-12%；销售面积24 万方，同比+3%；从累计数据看，2023 年1-7 月实现销售金额846 亿元，同比+46%；销售面积272 万方，同比+35%。2023 年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额7月单月同比-39%、1-7 月累计同比-9%）。根据克而瑞数据，公司1-7 月销售额全国排名第14 位，较2022 年末继续提升4 名，实现逆境弯道超车。7 月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会、一线城市持续积极表态，预计后续一二线城市政策也将迎来优化，公司销售弹性或也将进一步提升。

    投资分析意见：接连获投上海两大项目，定增获交易所审核通过，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为30.3、33.2、37.9 亿元，现价对应23/24PE 为7.5/6.8X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资、项目收购具备不确定性，关注公司近期关于向特定对象发行股票申请文件的审核问询函的回复公告。