自从2020年以后，WeWork在市场的声音似乎弱了很多，最近却因为流动性危机等财务问题再次受到市场关注。
WeWork，全球共享办公的开创者，2010年成立，业务模式并不复杂，主要业务就是将模块化的办公空间短租给小型公司或自由职业者。在最火热的时候，WeWork被视为最成功的创业项目之一，拿下软银等多家投资的故事，也让其颇受资本市场关注。
至于共享办公的模式也并不复杂，理解Airbnb（爱彼迎）的生意就容易理解WeWork的商业模式，本质上做的都是租赁的生意。
按理说，租下商业地产再二次出租给有需要的群体，这门生意其实谈不上多新鲜，也一直有市场，WeWork何至于从万众瞩目走到今日饱受诟病的局面？
根据最新消息，WeWork二季度财务数据起色不大，又陷入租售争端（在旧金山租赁的办公大楼中跟租户发生直接冲突，引起大量关注），叠加裁员、市值和股价双重缩水等负面新闻缠身，很多局外人没看明白缘由何在。
笔者总结，过高的估值、不够创新的商业项目、重资产的运营模式、久难盈利的运营策略......诸多因素叠加在一起，造就了如今明星创业项目变昨日黄花的情况。撇除自身因素，WeWork失利背后折射的，还是自疫情以来，美国湾区商业地产市场的萎靡不振。
WeWork的潮起潮落
在上周我们曾介绍过WeWork大致的发展状况（戳标题阅读），本文不做赘述，这里笔者将更聚焦WeWork起好的高楼为何坍塌。
WeWork能发家自然是因为市场的确有需求。
众所周知，2010-2020这十年是科技创投热潮席卷全球的十年，大量热钱涌入硅谷和各种创业项目。一时间自由职业和创业风潮弥漫，数字游民遍布全球，混合办公渐成气候，堪称互联网的黄金时代。
随之而来的，是创业者和小微企业短期办公租赁的需求日益增加，有移动办公和轻办公需求的人士不在少数。WeWork在2010年起步时，正是瞄准了这一需求。
与此同时，创新的共享办公概念也吸引到资本市场的关注，帮助WeWork拿到一轮又一轮融资。
Crunchbase数据显示，2020年，全球风险投资同比增长4％，达到3,000亿美元；2011年时，总规模还不足1000亿美金。
几多因素架着WeWork成为全球共享办公的开创者和龙头企业。只是，抓住需求和满足需求是市场规律，但将算不得多创新的业务包装成科技产品进行售卖，就很容易堆出估值泡沫。
相较于共享充电宝之类的生意，办公楼共享更像是一门重资产生意。国内共享办公第一股的优客工场，其创始人毛大庆就曾在一次采访中提到，“共享办公不是一个暴利行业，更不是一个可以迅速扩张的行业，而是一个长产业链的社会基础盘，是服务于广大企业的企业服务平台。”
可见，对于行业内人士来说，商业模式注定了共享办公并不是一个热钱快炒的捞金行业，而重资产行业向来更看重运营和盈利。
2019年是WeWork的重要转折点，WeWork曾于2019年5月推出一只基金用于募集资金，在WeWork停止首次公开募股的几个月前，其估值曾达到470亿美元（约合人民币3400亿元）的峰值，一时为人咋舌。然而没过多久，这一2020年底上市、总部位于美国纽约众创空间的明星创业项目，开始走下坡路。
路越走越窄，有时并非是行业不行，也不是前景不行，而是商业浮沉，需要谨小慎微。
萎缩的湾区商业地产
旧金山商业地产的价值正在急剧缩水，房价暴跌让其租售变得困难。虽然相对于纽约或洛杉矶，WeWork在旧金山的项目曝光率并不高，但业务足迹并不少，而湾区不景气的商业地产市场，让本就艰难的WeWork更加雪上加霜。
在此之前，WeWork为了降本增效，已经做了不少工作。
WeWork首席执行官大卫·托利（David Tolley）于近期表示，公司正在重新规划商业模式以求创新，从而削减租赁成本。
作为本质是租赁生意的项目，WeWork租赁成本居高不下是公司流动性危机的重要因素，也是亏损的根本原因。虽然自2019年下半年以来，WeWork已经退出或调整了590份租约，固定租赁支出预计降低了约127亿美元，但还远远够不到盈亏平衡。
根据美国KBRA Analytics最近的一份报告，WeWork在债券市场的总敞口接近70亿美元。当然，因为WeWork在过去四年中一直努力磋商，以图降低大楼的租赁费用，并采用多种举措降低运营成本，上述数字可能会有些出入，但即便如此，缺口仍然惊人。
根据其二季度财报，今年二季度WeWork产生3.97亿美元亏损，6.8亿美元的流动性危机，大家对于WeWork持续经营能力的“怀疑”逐渐增加。
直到最近，WeWork又因为租金问题和商业大楼业主产生冲突，问题缺口进一步拉大。
据了解，年后没多久，WeWork就停止支付旧金山市中心一座办公大楼的租金，引发该商业大楼所有者的不满，也对WeWork在楼主心目中的信任造成打击。
叠加鲜有改善的财务危机，处于聚光灯之下的WeWork很快被层层剖析挖掘。也许WeWork不会很快垮掉，但信任危机已经产生，公司需要花费更大力气来重新获得业主和资本市场的信任。
笔者认为，能够满足需求的生意总有存在的必要，本质上共享办公项目还是一门好生意。只是，WeWork在债务方面的压力太大，单就上文我们提到的湾区商业地产项目，WeWork在此处的租金已经拖到了2035年。
曾经的WeWork能够快速增长，主要得益于贷款利率较低且商业地产项目本身的价值高。因此，WeWork签下不少甲级办公楼的长期租赁合同，再短租给有灵活办公需求的租客，这门生意有利可图。
现在，市场变了。
与其他大城市相比，旧金山的写字楼地产项目面临即将到期的高利率债务问题。三年疫情之后，许多原本计划租办公空间的小微企业变得谨慎，开始缩小办公空间规模。
商业地产的日子并不好过。援引《巴伦周刊》数据，目前美国许多城市的写字楼都处于空置状态，出租率能否回升是目前房地产行业争议最大的一个问题。旧金山和芝加哥等城市的写字楼空置率已接近25%，写字楼相关股票较新冠疫情前的高点下跌了50%。
WeWork解约又让更多商业地产楼盘重新流回市场，供需进一步失衡。
也许的确有越来越多的人选择灵活办公这一方式，联合办公的潜力也有所提升，但倘若租金越来越高，租户的选择也会更加保守。
尾声
正如笔者上文所说，共享办公本质上还是租赁的生意，在资本泡沫的炒作下，披上科技宣传的外衣，很容易让故事过于膨胀。
只是，没有盈利的生意模式已经越来越难让资本买单。
国内专注共享办公室业务的上市公司优客工场，曾顶着“国内共享办公第一股”的头衔以SPAC方式于2020在美国上市，去年全年的净亏损达3.22亿元人民币，同比收窄85.09%，属于贴钱营业，跟WeWork半斤八两，日子同样不好过。
科技的外衣，终究没那么好套，投资人的钱，也没那么好拿了。
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