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最近接触了几个行业大佬，得到了一些消息，结合自己认知，谈谈上海楼市走向。
只是个人看法，不一定准确。
首先，某部门保密工作做的极好，大家拿不到真正的“内幕”。2021年上海“三价就低”出台，前5分钟都没小道消息出来。
其次，政策都是人定的有一定偶然性，具体参考某事件，前一天还如何如何，后一天180度大转弯。
所以我们只能预测趋势，具体政策不一定猜得到。
01
“大礼包”没那么大
之前环二讲过，利好一定会来。上面已经意识到行业出了问题，这时不救市，后面是要背锅的。
但是动作可能没那么大。
原因也很简单，上面认为问题没那么严重。
大家觉得问题很大，是自己二手房不好卖，降价都卖不掉。
数据也不太理想，二手房交易量连续5个月下滑。
不过二手房根本没人关注，人家关注的是新房。
上海新房市场不用讲，一直很健康，新房卖得动，土地依旧几十家开发商在抢。
全国层面数据差一点，但是统计下来也没那么离谱。
上半年成交面积比去年同期还涨了11%，7、8月份又有下滑，但是8月份的数据还没出来，上面也拿不到。
而且本来大家就预期楼市下行，2021年成交面积突破18亿平，大家没预期维持这个数据。
2022年降到13亿平，大家认为是个合理区间。
其实每年维持10亿平，就能维持楼市的正常更新，是一个合理范围。
有这个共识，是房地产进入下半场必须要做的一个转变，是土地财政向股权财政转变的必经之路。
总得先剥离旧有模式。
这种背景下，没必要出现过激政策，尤其是一线。
02
大家理解错了“救市”
提到新政，大家就像庄稼渴求甘霖一样。
其实新政对象根本不是普通居民。
所有新政最本质、最底线的用意是“防风险”，防止房价快速下跌带来的系统性风险。
具体到某个家庭，你家房子跌不跌、卖不卖得动，ld没时间关心。
恒大碧桂园能够兜住风险，银行能够兜住风险，新政的作用就达到了。
更重要的是，地方政府的化债风险。
根据财政部发布的数据，截至2023年6月底，全国地方政府债务余额为37.8万亿元。
当然这只是明面上的数据，冰山实际上要更大。
现在地方政府收入急剧下滑，很多地方利息都还不起，这才是最大的风险源。
毕竟影响到信誉甚至威信。
武汉2021年土拍收入高达1900多亿，2022年缩水到940亿，今年7个月只有169亿。
这日子还怎么过？
对于这个问题，zy的态度也是协助处理，肯定没能力兜底，也不能兜底。
给到的支持，更多的当然就是“新政”，帮大家把风险兜住。
甚至可能出台房地产税，都知道这个税收不了多少钱，能兜住利息也是好的。
03
房住不炒依旧是国策
上次zzj会议，没有提到房住不炒，大家都解读成全面放开。
其实没提不代表没有。
房住不炒写入了十九大、二十大，是治国理政的基本理念，不可能取消。
这个框架不能突破，一线城市就不可能全面放开限购。
上海的房子随便买了，炒房一族就又死灰复燃。
04
新棚改也没那么强
7月21日，国务院审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，民间开始欢呼： 新棚改要来了。
认真研读相关政策，你会发现这次力度真没那么大。
首先是背景不同，现在地方没那么多钱做旧改。
上海东安二村动迁8000户，按照每户500万计算，也需要400亿以上。
这样你看看，是不是觉得31.5亿不够啥了？
结合前面提到了，各地财政吃紧，利息都还不上，拿什么做旧改。
你去问问，哪个城市还能拿出400亿资金？
而且这次旧改不是大拆大建，由诸多限制。
比如容积率要求不能翻倍，即，拆除一平米，最多新建两平米。
这样算算账，可能就是亏的。
更严重的是，全区拆除面积不能超过20%，大部分地方予以保留，比如翻新。
但是你的资金需要来自20%的拆除部分，卖房才能赚钱。
这能不能覆盖，又是一个大问题。
所以这次棚改，基本不会成为一个重大利好。
由于上述两个条件，只有市区才具备棚改价值。
一个是市区房价更高，相比之下建安成本忽略不计，容积率翻倍还有盈利可能。
郊区房价低，建安成本占大头，怎么算可能都是亏的。
第二个是，你只能拆20%，其他80%需要综合利用，才具备利润打正的可能。
比如深圳，部分城中村收储，作为公租房出租。
这种多用途利用，也只有市区行得通。
业内普遍认为，人口密度7000人/平方公里以上的地区，才具备新棚改的可能性。
人口密度低的地方，完全没戏。
05
新政也是循序渐进
上面认为，楼市整体没那么惨，新政底线用意是防风险，房住不炒还是国策，棚改作用也没那么大。
所以上海楼市新政不会过激。
但是楼市遇到了问题，影响到了经济，已经成为共识，你又不能不管。
大概率是郊区先放开限购，市区整体不动，观察效果。
比如放开五大新城+两座大山。
如果能稳下来，目的就算达到了。
如果还是达不到效果，可能进一步放松，推出认房不认贷。
再不行，市区可能也会松动限购。
总体用意还是，楼市一定要稳下来，10万亿的正常交易还是要的。
一线城市都稳不住，10万亿都没有了，可能就出现大风险。
工具箱里还有很多东西，一定要将楼市稳住。
06
上海楼市总体健康
上海楼市总体健康，是各界人士的一致共识，也是新政不会过激的原因之一。
新房、土地正常销售，大家都看得到。
即使在一线城市中，上海也是最健康的之一。
一个是上海本土有足够的长的置换链条。
上海有2亿平米2000年之前的老旧房屋，很大一部分被称为“老破小”。
这些老破小卖掉两套，就能置换一套次新房，是上海楼市很强的购买力来源。
深圳城中村很多没有产权，无法交易，没有下沉抵御风险的能力。
谁能一上来就买千万豪宅。
第二个是，上海周边城市房价高，提供了充足购买力。
江浙三线城市房价1-2万，卖掉后差不多能置换到苏州、杭州、南京这样的城市。
南京、宁波、杭州房子卖掉，可以够得到上海800-1000万的房子。
江浙楼市通过置换链，有效的绑定在一起。
北京周边一圈国家贫困县，置换链条启动不了。
第三，北京上海有很多机关单位、事业单位、央企、国企、高校、科研院所等等，这些单位的员工都是典型的中产，是楼市坚实的托底力量。
因为定位问题，广州、深圳这些机构就少得多。
深圳几乎是两极分化，要么是做生意的土豪，预算极高，要么就是底层打工的，两者没有交集。
或者说他们缺乏中产作为过渡缓冲，楼市风险更高。
第四，只有一线城市还有旧改机会。
前面提到过本轮棚改的严苛要求，大部分城市其实根本动不了。
一线城市财政实力、人口密度、房价都有相当优势，旧改力度更强，城市更新后吸引力进一步增强。
基于上述原因，普遍认为上海即使不出新政，楼市问题也不大。
实际上7月份上海楼市已经筑底，新政无非是调节需求释放速度，调节短期市场热度。
长期而言，楼市还是需要看城市基本面。
07
楼市下半场，保值是第一位
投资的第一原则是，不亏损。
这个原则马上就适用楼市。
之前大家都想着买房赚多少钱，花很多时间研究市场，是为了找到最赚钱的标的。
现在赚钱机会越来越少，买过房子亏损概率极大。
但是很多人又需要买房，这时你需要考虑的是，怎么做方案能保证资产不缩水。
楼市的坑越来越多，这个工作的必要性就越来越强。
这时需要打个小广告，楼市下半场就是环线团队体现价值的时间。
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编辑∣环线咨询