最新房企业绩解读系列研究报告，
2023年以来，全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。龙湖集团开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升品质，并在持续轮动的市场中，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为企业提供稳定的现金流。
面对未来，龙湖集团将关注资产结构的调整、质量和效率的提升，土储结构持续优化、利润结构更加稳健。龙湖将不再依靠负债规模驱动业务增长，而是凭借各个航道产生正向经营性现金流来实现内生式驱动。坚守初心、稳健经营，龙湖集团将进入低杠杆、低成本、强运营、正现金流的发展模式。
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销售保持韧性，经营持续稳健
2023年上半年，全国商品房销售额实现6.3万亿元，同比增长1.1%。房地产行业仍是国民经济的重要支柱，各地调控政策密集出台促需求、稳预期、助融资，促进房地产业良性循环和健康发展。
2023年上半年，龙湖集团合同销售额985.2亿元，同比增长14.8%，销售总建筑面积579.9万平方米，销售单价为16987元/平方米。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分为290.6亿元、259.9亿元、224.1亿元、121.1亿元及89.5亿元，分别占龙湖合同销售额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。
图：龙湖集团2023年上半年销售区域分布情况
资料来源：根据公开资料整理
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土地储备
截至2023年六月底，龙湖集团的土地储备合计5489万平方米，权益面积为3816万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5027元，为当期签约单价的29.6%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。
图：截至2023年六月底龙湖集团总土地储备区域分布情况
资料来源：根据公开资料整理
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2023年上半年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米，平均权益收购成本为每平方米9744元。按地区分析，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。
图：龙湖集团2023年上半年新增土地储备区域分布情况
资料来源：根据公开资料整理
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财务状况
2023年上半年，龙湖集团的核心税后净利润率为12.6%，上年同期为10.3%；核心权益后利润率为10.6%，上年同期为6.9%，主要为营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。
2023年上半年，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。龙湖集团的信用评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信证评、新世纪）。龙湖集团的平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年；非抵押债务占总债务比例为67.6%，一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%。现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍。
坚守主业，聚焦协同
龙湖集团秉承“空间即服务”战略，已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务的协同发展，实现全国一二线高能级城市的全面布局。龙湖集团始终以客户需求为导向，积极洞察把握市场机遇，既坚守主业又洞见变革，不断迭代与升级组织系统，完善全链条专业能力、提升运营效率。
龙湖集团坚守主业，凝心聚力，在全国37座城市交付共计约6.2万套品质住宅，整体满意度超90%；核心权益后净利实现65.9亿元，每股分红0.32元，兑现对股东的回报。开发、运营、服务三大业务五大航道，根植于坚实安全的资产负债管理，布局清晰，聚焦协同，稳步发展。
运营业务
龙湖集团坚持稳步投资持有物业的战略。目前龙湖集团的运营业务主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。除商场外，满足新世代人群租住的租赁住房“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营。
2023年上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。截至2023年六月底，龙湖已开业商业建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；冠寓已开业11.9万间，整体出租率为93.7%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。
运营业务上半年实现超过60亿元租金收入，并持续提质、提效。基于过往的坚定投入，龙湖已在高能级城市储备了丰富的商业项目，更以“轻重并举”的形式，稳步推进高能级城市网格化布局，商业航道开始贡献正向现金流。长租公寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长。
服务业务及其他
服务业务以空间为载体，借助系统迭代、智能技术的应用，提供全周期、智能化、高水准的产品及服务。龙湖智创生活从住宅起步，已拓展至包含商业、写字楼、产业园、公建场馆等多类业态的物业服务及商运管理，覆盖3.5亿平方米在管面积，通过多元、精细及高效运营，在实现资产增值、贡献盈利的同时，不断积累长期客户。龙湖龙智造通过整套龙湖式项目开发运营模式的输出，融入渗透城市服务，更加完善和夯实龙湖轻资产服务的业务链条。
2023年上半年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，较上年同期增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上半年同期增长8.3%。截至2023年六月底，物业在管面积3.5亿平方米。
面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖将加快构建高质量发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令龙湖利润结构逐步优化，过渡到非开发业务利润占比增至过半。与此同时，稳步压降龙湖有息负债规模，依靠各航道行活能力提升，实现经营性现金流为正的内生式增长，并持续优化提升资产质量，使得龙湖未来发展更加稳健、更可持续。
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