一些房产中介热衷于通过“独家协议”限制委托人“跳单”，若中介公司与委托人意思表示真实且一致，该协议具有法律效力。但若“独家协议”符合格式合同的特征，则其效力需受到法律的制约。
实践中，一些中介企业开设了线下门店，这些门店有些属于企业直营，有些属于合作或加盟，每一个门店可能均具备独立的民事主体资格，但都使用相同店招、品牌、装潢。委托人与中介公司的其中一家门店签订“独家协议”后，又经另一家门店居间而进行交易，是否违反了“独家协议”？
本期分享的案例中，中介公司虽与委托人签署了“禁止与他方”交易的“独家协议”，但中介公司并未告知委托人“他方”是否排除同一品牌旗下的不同门店。故从语义及法义双重角度分析，中介公司刻意回避自身与品牌间的独立性，不明确告知限制的范围，则该条款不应对委托人产生拘束力。
房产交易市场中存在较多的连锁公司，本案的处理结论对规范中介公司行为，维护委托人权益，保障市场交易秩序均具有一定的价值。该案被评为2022年度上海法院精品案例。
Y中介公司诉杨某中介合同纠纷案
裁判要旨
房产中介与售房人签订“独家协议”，其中最为主要的约定是协议签订后在一定期限内禁止售房人“自行出售或再行委托他方出售”。此种限制若系双方真实意思表示，在无明显违法情形下，应认定有效。但因该约定系格式条款，在对“他方”一词的理解中，是否包含同品牌下的不同企业或门店，存在理解上的分歧。作为格式合同提供一方的中介公司，应当在合同中明确“他方”的含义，并明确告知售房人。若未约定或告知的，售房人对该条款存在不同理解的，该限制交易的格式条款可能对售房人不产生效力。
关键词
独家委托协议 / 格式条款 / 禁止他方交易
案例撰写人
奚懿
法官解读
01
基本案情
案涉房屋为杨某与徐某共有。杨某与Y中介公司签订了《房屋出售委托协议（VIP版）》，约定由Y中介公司独家销售杨某的房屋，并约定：若杨某越过Y公司擅自交易或者与“他方”进行交易的，构成违约，仍需要向Y中介公司支付房屋成交价3%的中介报酬。
合同签订后，杨某经X中介公司的介绍和居间，成功出售了房屋并支付了中介报酬。X中介公司和Y中介公司悬挂相同的店招和品牌、采用风格一致的装潢、使用相同格式的中介合同、工作人员悬挂形式相同的工作证。
当杨某到Y中介公司门店表示感谢时，Y中介公司提出杨某已构成违约，并将杨某起诉至法院，要求其按照协议中约定的，支付房屋成交价3%的中介报酬。
被告杨某辩称，因为两家门店都是同一品牌，店招和工作证等都一致，一直认为这两家就是同一个公司，在房屋成交后，还去原告门店表示感谢，因此，不认为自己违反了约定。但考虑到原告发布了房源信息，自愿给予原告10,000元作为酬劳。
02
裁判结果
03
裁判思路
本案的争议焦点在于被告是否应当依照《房屋出售委托协议（VIP版）》的约定向原告支付违约金。
1. 独家协议的签署应经所有权利人同意。案涉房屋登记在两人名下，杨某一人与Y公司签署协议的行为存在明显法律效力瑕疵。
2. 独家协议需要符合合同的形式要件。案涉合同未约定双方的基本权利义务，未约定居间费用，反而重点约定违约金，存在明显不合理之处。
3. 独家协议具有格式合同特征，应依法限制其适用。合同未明确“自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋”中“他方”是否可以是某品牌旗下的其他门店，依法应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
4. 从一般理性人角度评价委托人行为。杨某作为一名普通人，在两家中介公司悬挂相同的店招和品牌、采用风格一致的装潢、使用相同格式的中介合同、工作人员悬挂形式相同的工作证的情况下，没有专业能力分辨某品牌旗下的各家门店是不是独立的企业，在Y公司没有明确告知或说明的前提下，无理由认为被告违背了“独家协议”的约定。
5. 假设杨某的行为客观上导致Y公司的损失，但Y公司所主张的违约金亦过高，在Y公司和第三人明确提出异议的情况下，即使认可违约金，也应予以调整。
04
案例评析
通常情况下，售房人与房产中介公司通过平等协商签订的独家房屋销售或代理协议是有效的。但是独家代理协议同时又是一份格式合同，应当依照《民法典》第四百九十六条至第四百九十八条的规定适用和理解，对具有“语义歧义”“加重对方责任”“免除或减轻自身责任”“限制对方主要权利”的条款予以限制，以保障售房人或消费者的合法权益。
一、独家代理协议是法律允许的合同缔结模式
独家代理协议有两个显著特点：
一是“独家”，普通中介合同未约定独家代理条款，售房人可以在多个房产中介公司挂牌出售，各个房产中介公司之间形成竞争关系。而当约定了独家条款后，售房人就丧失了其余的交易机会，以此换取时间、服务或者交易价格上的优势。
第二个特点是“代理”，即这种协议的主要内容是委托关系，而非直接形成商品购买或者商品销售关系。中介公司不是交易终端，而是将商品推介出去。如果直接形成商品买卖关系，则应当称之为独家购买/销售协议。
独家代理协议与独家购买/销售协议（exclusive dealing 排他性交易）不同，在前者关系中，代理人以被代理人的名义办理委任事务，权限内的委托事项所产生的法律后果由被代理人承担，代理人自身不负担任何亏损，被代理人不得另行委托代理人或自行处置委托事务。最终，代理人有权向被代理人主张约定的报酬。在后者关系中，独家经销商以自己的名义，为自己的利益，从事购买再转卖，享有排他性的独家经销利益。其关键在于，其必须买入后再转卖，该过程中发生的经营风险系由经销商自己承担。
房产交易独家代理协议是独家代理协议中的一种，其缔约双方系当房产中介公司与售房人，双方实系平等主体，但并不构成横向协议关系，虽接近于纵向协议关系，但不违反《反垄断法》，故在系双方意思表示真实，约定内容不抵触法律强制性规定时，应当确认其履行效力。售房人在签订独家协议后，不得再行将房屋委托他方出售，或者自行出售，否则将承担相应的违约责任。
二、合同格式条款既非盖然无效，又非盖然有效
在确认独家代理协议整体具有法律效力的情况下，对于其中某些格式条款是否同样具备法律拘束力，则需要根据具体情况来加以区别。对于双方权利义务分配较为平衡及趋近事实性描述的内容，应予确认。对于明显失衡或限制一方权利、加重对方责任、免除或减轻自身责任等条款，则需根据《民法典》规定予以消解。
从格式条款的特征来看：
一是存在不特定性。该协议是向不特定对象发出，并广泛性使用的，只要相对人表示接受即可成立。
二是反复使用性。协议条款可反复使用，其内容是格式合同提供一方事先拟定，可以在一段较长时间内持续使用或者仅作细微的改变。
三是合同内容多、字体小、且不事先告知对方。格式条款的内容往往较为繁复，专业词汇出现频率较高，使用的字体较小，具体条目甚多，并且对其中的内容也不会事先告知对方。
在房产交易独家委托协议中，也存在例如对于双方权利义务、违约金等的格式化约定。此时如果完全按照格式条款处理，会导致权利义务的失衡。
例如在房产中介公司并未提供中介服务，却能获取比完成中介服务更高的报酬时；房产中介公司在约定销售期、房屋价值明显不合理从而导致房屋无法出售，却又阻止售房人以合理价格出售房屋时，法律就有必要介入加以调整。
对此，《民法典》给出了较为明确的限制和消解模式。
首先是按照通常理解予以解释。即不按照提供格式条款一方的理解予以解释，而是按照可能订立该格式条款的一般人的理解予以解释，以此保护一般人的权利。
其次是不利解释规则。对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。这是因为相对方事先并不知晓格式条款内容，也无法对已经成文的格式条款内容予以改动或调整。
最后是非格式条款的优先适用。非格式条款是双方当事人自由协商的结果，与格式条款相比，更能体现双方当事人的真实意愿。优先采用非格式条款更符合民法上的自愿原则，对当事人也更为公平。特别是在违约责任方面，更应当消解格式条款的影响，考量实际的损失作为裁判依据。
三、禁止与“他方”交易须受语义和法义的双重限制
“禁止与他方交易”的条款属于格式条款，但因其属独家协议中关键性条款甚至是最重要条款，其本身应当在售房人和房产中介公司之间形成拘束力。但本案中，售房人再行委托的他方系与中介公司同一连锁品牌的其他门店，此时售房人并不直接构成违约。
从外观表征来看，对于普通售房人而言，为了促成交易的达成，更热衷于选择连锁经营的大品牌。连锁品牌对于普通大众而言，具有更高的公信力、服务能力、品牌价值，也意味着更快或更高效、高价地出售房屋，享受更好的服务并保障自身权益不受侵害。普通人没有专业能力、也没有义务去分辨某一连锁品牌的各家门店是不是独立的企业，无法辨识哪些门店是直营的，哪些门店是加盟的，甚至是独立经营的。通常情况下，连锁品牌更给人一种均属一家的印象。并且，在不同门店的店招上，也不会刻意标注其实际经营者用以区别该品牌。反而以凸显该品牌为常态。
从内在联系来看，在独家协议中，对“他方”具体是何种含义，并没有细致、详细地约定，特别是对他方是否可以是该品牌旗下的其他门店，没有说明（实际上中介公司也会刻意回避自己门店的真实性质，以免售房人对自己产生不信任感）。因此，既然“禁止他方交易”是一个格式条款，就应当从格式条款的法律要求来加以判断，从而做出不利于提供格式条款一方的解释。“他方”不应当包含该品牌的其他门店在内，而应理解为其他不同品牌或其他不同企业。若售房人通过同一连锁品牌的不同门店出售了房屋，使得该门店没有获得居间报酬，也无理由认为售房人违背了独家协议的约定。当然，独家代理协议缔结的前提是售房人与中介公司的意思表示一致，法律并不限制该种合同的适用，同时也不鼓励售房人在签订独家协议后另寻他人缔约的违约行为，“跳单”行为有悖于诚实信用原则，有违市场秩序。
但是，一些独家代理协议对违约金约定畸高，与其自身的义务及履约内容不符。此时，司法实践中也会对违约责任进行合理调整。即使售房人越过了对方中介公司与其他中介公司缔约，亦应当根据对方中介公司所提供的中介服务内容和质量，结合其实际损失进行判定，并非直接按照独家协议内容全部予以支持。
（评析部分仅代表作者个人观点）
05
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
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来源丨上海市高级人民法院、
上海市杨浦区人民法院
高院供稿部门：研究室（发展研究中心）
案例撰写人：奚懿
责任编辑丨邱悦、牛晨光
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