作者：余飞
01
大招来了
8月25日，住建部、央行与国家金融监督管理总局联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
《通知》明确提出：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
这一政策落地，等了一个月。
早在7月24日，中央政治局会议上，官方就明确强调：
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
之后的7月27日住建部召开的座谈会上，再次强调：
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
时隔一个月，终于等来了政策落地。
但是，这份《通知》没有采取强制性，也即没有强制所有城市必须执行，而是强调，“认房不用认贷”只是给各城市提供了一个工具，用与不用，各城市自主决定。
02
一线城市需要跟进
关于认房不认贷，去年郑州就率先发起，之后数十个城市跟进。
所谓认房认贷，意思就是，你买房不但要看你名下有没有房子，而且还要看你有没有过房贷记录，只有无房无房贷记录，才能按照首套房标准给予信贷。
如果无房，但有房贷记录，这个记录，首付与信贷，就得按照二套房标准来。
以深圳来说，购首套房，如果无房无贷，首付3成；如果无房有贷款记录，首付5成。
也就是说，假如你在深圳没有房子，但在老家买过房，在深圳买房，首付就得50%起步。
不仅如此，贷款的利率也得按照二套来。目前北上广深的首套房利率与二套房利率，深圳相差最小，30个基点。上海相差最大，70个基点。
制图：城市财经
以相差500万来说，利率相差50个基点，成本相差很大。
我之前说过，认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。
其实压制炒房有很多办法，对于一线城市过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。
如果做不到取消“认房又认贷”，那可以缩小认贷的范围缩小，不在全国内认贷，而只在城市内部认贷即可。也即，只要你在深圳没有贷款购房记录，就可以按照首套贷款来执行。
现在看来，一线城市“认房不认贷”实行，可能性越来越大了。
但一线城市能否真正落地，还得看北京的行动。目前北京、上海、深圳、广州均已喊麦，表示政策都在制定中，但是喊麦了大半个月，四座城市仍是只听雷声不见雨滴。
8月9日，经济观察报披露，北上广深四大一线城市要在8月召开一个碰头会议，主题是关乎房地产相关政策如何调整优化。
但这都8月末来了，四座城市仍没有动静。
上海、广州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎么发这份文件，毕竟作为四个调控力度最严的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太过，会违反房住不炒的原则，放松不痛不痒，又没什么作用。
而北京其实也在犹豫，也需要仔细斟酌政策放松的尺度，更需要考虑，如果政策出来了，市场依旧没有任何反应之后的利好出尽，该如何应对。
但拖也不是个办法，如今住建部、央行和国家金融监督管理总局都发布了正式文件，相信北上广深四座顶级城市的文件出台，应该也快了。
本号认为，“认房不认贷”很有可能会是措施之一，毕竟这个政策的确阻挡了北上广深很多刚性需求。
除此之外，本号认为，四座顶级城市外围区的限购，可能也会有适当放松。
或者放松社保要求，目前四座城市的社保都要求5年。或者放松外围区的限购。毕竟现在这种限购，意义已经不是特别大，特别是外围区的限购。
03
楼市会怎么走
如果一线城市开启“认房不认贷”，乃至放松限购，会改变楼市走向吗？
当然不能。
这一点，本号多次强调过。中央政治局会议上，也定调了当下的楼市现状：我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
这一轮楼市调整，是系统性的，并非是市场问题的单独问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。
现在所有的动作，都是为了避免房价硬着陆而已，最多能起到延缓下降速度的作用。
君不见，去年就放开限购的福州、沈阳、廊坊、佛山、东莞以及大幅收缩限购圈的武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市，并没有挡住房价下行。
降首付、豁免交易税费、取消“认房认贷”，乃至接下来可能大面积展开的放开限购，只是为了释放需求，让房价跌得慢一些而已。
更重要的是，官方对待楼市的态度也发生了根本性转变。
从今年以来发布的不痛不痒的措施来看，中央对待楼市的态度很谨慎。逻辑在于，不想刺激太多，而是想着让房价慢慢下跌，实现软着陆。
以时间换空间，调整中国经济结构，从过去的依赖大基建、房地产模式，变为科技创新、资本市场驱动模式。
本号在文章中反复强调过：
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。
当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。
对此，不要抱有任何幻想。
高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
至于刚需买房，不急的话，大可继续观望。着急的话，可以买，摆好心态就行。
