滨江集团(002244)：业绩快增 拿地积极、聚焦杭州

投资要点：

    23H1 业绩同比+27%、符合预期，预收款快增、待结算资源丰富。23H1 公司营业收入270 亿元，同比+152.8%；归母净利润16.4 亿元，同比+27.4%，符合预期；扣非业绩16.1 亿元，同比+25.9%；基本每股收益0.53 元，同比+27.4%。毛利率和归母净利率分别为18.3%和6.1%，同比分别-2.7pct 和-6.0pct，归母净利率下降主要由于期内投资收益3.7 亿元、同比-59%。三费费率为3.7%，同比-4.7pct，其中销售、管理和财务费率分别-1.3pct、-1.2pct 和-2.2pct。公司计提资产减值损失6 亿元。23H1 末预收账款1,603亿元，同比+33.7%，覆盖22 年地产结算收入3.9 倍。

    23H1 销售额926 亿元、同比+35%，排名提升至第10。据公告，23H1 公司销售额926亿元，同比+35.4%，远好于Top50 房企均值-5%；克而瑞排名第10 名，较22 年提升3名；销售面积191 万平，同比+56.4%；销售均价4.8 万元/平，同比-13.4%。公司计划23 年销售额占全国商品房销售额的1%，确保全国排名前20 名，争取15 名。7 月政治局会议指出“适时调整优化房地产政策”、8 月住建部等三部门推动落实首套房贷款“认房不用认贷”政策，后续杭州需求端政策或将有所调整，公司销售弹性或也将有所提升。

    23H1 拿地额396 亿元、杭州占比90%，对应拿地/销售额比43%、拿地持续扩张。据公告，公司23H1 拿地金额达396 亿元，同比-30%，其中杭州占比90%；其中权益拿地额180 亿元，权益比例45%、同比-14pct；拿地面积249 万平，同比-26.0%；拿地均价1.59 万元/平，同比-6.0%。23H1 年拿地/销售金额比43%，拿地/销售面积比130%，拿地/销售均价比33%。截至23H1 末，公司总可售货值2,800 亿元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比60%、22%和18%。公司计划23 年权益拿地金额控制在300 亿元，权益回款的50%以内。

    三条红线稳居绿档，融资成本低位再降。据公告，截至23H1 末，公司持续处于三条红线绿档，剔预负债率55.7%，同比-9.8pct；净负债率21.5%，同比-64.3pct；现金短债比2.07 倍，同比+0.96 倍。23H1 末有息负债400 亿元，同比-23.4%；有息负债中银行贷款和债券类分别占比76%和24%；平均融资成本低至4.40%，较22 年-20BP。近期公司成功发行多笔债券：23/6/16 发行中票6 亿元/3.95%/2 年，23/7/3 发行短融9 亿元/3.85%/1 年，23/7/21 发行中票6 亿元/3.85%/2 年，23/8/1 发行公司债7 亿元/4.20%/2年，逆境中融资优势凸显。公司计划23 年权益有息负债规模控制在470 亿元以内（同比持平），直接融资规模控制在20%以内，融资成本下降10-20BP。

    投资分析意见：业绩快增，拿地积极、聚焦杭州，维持“买入”评级。滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2022 年公司销售排名已提升至行业第13 名。

    近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比均值达60%，2022 年达48%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比65%，将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司23-25 年盈利预测分别为45.0/51.9/59.7 亿元，对应23 年PE 为7.6X，维持目标价13.40 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。