华发股份(600325)：业绩稳健增长积极加码核心城市土储-奇宝库

事件描述

    8 月29 日，公司公告2023 年中实现营业收入314.8 亿元（+22.9%），归母净利润19.3 亿元（+2.1%），综合毛利率18.8%（-2.5pct）。

    事件评论

    业绩稳健增长，预收账款充裕保障后期收入结算。2023H 公司营收314.8 亿（+22.9%），归母净利润19.3 亿（+2.1%），业绩增速弱于营收增速，主因综合毛利率同比下降2.5pct至18.8%，对联合营企业的投资收益同比下滑34.6%；另外所得税率与少数股东损益占比分别提升2.4pct、3.4pct 至29.1%、23.9%一定程度上拖累归母业绩增速。费用控制得当，期间费用率同比下降1.0pct 至5.7%，助力归母业绩稳健增长。2023H 公司账上预收款995.2 亿（+44.2%），预收款/年化结算收入=1.5X，预收款充裕保障后期结算收入增长。

    销售排名前进至行业第14 位，华东压舱石与珠海大本营优势进一步巩固。2023H 公司销售额769.3 亿（+55.8%），其中华东、珠海、华南大区分别占比52.8%、18.3%、23.8%，华东大区压舱石、珠海大区大本营的优势进一步巩固。前7 月公司累计销售额846 亿（+45.5%），增速行业领先，销售排名较2022 年底的第18 位前进至第14 位，销售面积272 万方（+35%），销售均价3.1 万元/方。值得关注的是，前7 月公司在上海凭借201.5亿的权益销售额跃升上海房企权益销售排行榜TOP 2，深耕上海市场，销售韧性可期。

    积极布局核心城市，土储充裕保障后期销售增长。年初以来公司积极在上海、杭州、长沙、成都、南京、苏州等高能级城市斩获项目，2023 上半年新增11 个项目（含股权收购），公开市场拿地9 宗（去年同期7 宗），公开市场（未考虑收购深圳冰雪城股权等）全口径拿地金额153.7 亿元（-5.8%），拿地面积81.2 万方（+49.9%），楼面价18943 元/平；金额与面积口径的拿地强度分别为20.0%、32.7%。上半年受制于全国供地节奏，公司补货力度不大，但公司投资预算充足，拿地较积极，7 月以来接连获取上海松江洞泾轨交地块、静安天目社区历史风貌保护项目，持续加码高能级城市土储，前7 月公开市场拿地强度(权益金额角度)提升至约30%。2023 上半年公司新开工量85.4 万方（-53.9%），销售低迷下新开工意愿不强；竣工面积274.2 万方（+47.2%），竣工向上周期保障结算收入增长。截至2023 年中，公司在手货值可售周期约4 年，土储充裕，后期销售增长可期。

    投资建议：1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长；2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，突破千亿规模约束，追求有品质的增长；3）公司三道红线稳居绿档，资金成本较去年底下降17bp 至5.59%，广义费用层面有进一步改善空间；4）定增稳步推进，大股东认购彰显对上市公司的支持。预测2023-2025 年公司归母净利润26/27/31 亿，业绩增速1%、5%、12%，对应PE 为9.2/8.7/7.8X，给予“买入”评级。

    风险提示

    1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期；2、核心城市土拍竞争激烈，摇号机制导致拿地量不及预期。

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