最近，深圳发生了三件值得特别关注的大事。
一件是公租房限制收入标准公布，另一件则是河套正式列入国家级发展规划，还有一个就是深圳确定执行“认房不认贷”政策。
这三件事，看上去似乎并无什么关联，但都将对深圳楼市带来深刻的影响。
首先是公租房设定“收入线”，人均年可支配收入超过5.4万，3人及以下家庭（含单身居民）财产超过66万元，4人及以上家庭财产超过87万，不能申请公租房。
这个标准一出，很多网友就不淡定了。
按照5.4万一年的可支配收入计算，月薪4500，连个税期缴标准都没达到，想要在深圳留下来很难。
实际官方约定的可支配收入与大家理解的会有一些出入。
比如养老金、孩子的奖学金就不计算入家庭收入。
对于可支配收入，如何计算和核定，在《深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则》（征求意见稿）中有明确提到过。
可支配收入为家庭收入减去不计入家庭收入部分，而家庭收入包括工资收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入以及其他应当计入家庭收入的项目。
不计入家庭收入部分为奖励性补助、社会救助款物、城乡居民养老保险金等。
而且对很多低收入人士来说，反而可以安居深圳了，尤其是家庭。
人均可支配收入限制5.4万，看上去标准约束比较高，在深圳月收入轻易便超过这个标准。
但通知提到的是“人均”，如果是三口之家，家庭年可支配收入实际能达到16.2万。
按照这个标准，家庭夫妻平均到手月薪为6750元。
如果算上五险一金、个税，实际税前工资能达到7000-8000左右，基本与深圳公布的2022年城镇私营单位就业人员税前年平均工资相差不远。
按照深圳统计局公布的数据，2022年私营企业年度税前平均工资为90322元，税前月平均工资约7526.83元。
要知道深圳实际的管理的人口一千七八多万，个人税前薪资待遇在7000-8000元/月的人口基数并不少。
比如龙华的某家餐饮公司招聘主管这样的职位，底薪待遇才给到4200元/月，比如南山区某火锅店店长待遇是8000-15000元/月，经理是6000—12000元/月，其他岗位都在6000元以下。
所以公租房的申请，并没有看上去要求那么严格，大多数税前月薪8000元以下的群体都能享受到这项福利。
甚至可以说，这个政策才是真正给深圳大多数底层收入者一个切切实实的保障，让低收入群体有机会留在深圳。
而这类群体，放在深圳楼市来看，实际上并非目标客群，并不会给深圳楼市带来供需关系的深刻变化。
其次是河套的大礼包落地。
8月29日，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，将深入推进深港两地在跨境合作、科技创新、协同发展方面的规划。深圳园区面积3.02平方公里，香港园区面积0.87平方公里。
到2025年皇岗口岸将会重建完成，跨境基础设施互联互通，通关查验更高效，深圳园区监管模式运作成熟，无论是与香港的要素流动、创新链条、人员交流还是科研管理制度，都会获得重大成果。
未来将会培育一批世界一流的创新载体和顶尖科技企业研发中心，成为世界级的科研枢纽。
如无意外，河套将会是深圳迈向另一个新高度的砝码。
《规划》指出，河套深港科技创新合作区发展定位是成为深港科技创新开放合作先导区、国际先进科技创新规则试验区以及粤港澳大湾区中试转化集聚区，承担科技创新国际化的功能。
目前，河套合作区内共推进和落地高端科研项目已经超过150个，未来能够逐步形成六大科创产业集群，包括国家重大科研平台，世界500强研发重心、香港高校科研项目、突破核心关键技术项目、深港的独角兽企业，港澳青年创新创业平台。
这就意味着，福田保税区和皇岗口岸片区将会汇聚更多更高规格的资金、技术、人才以及信息。
所以未来，深港之间的优势互补效应会特别明显。
在深圳被纳入国家级战略的区域并不多，大家最熟知的是前海。
被划定为国家级示范区后，前海便迎来了高光。
无论是招商引资，还是推行新的试点政策，又或者是人才培养和孵化，都跑在了前列。
以至于前海楼市迎来多年的高光，不断被深圳人认可，成为打新的集中地，前些年更是一房难求。
现在河套成为另一个国家级规划建设的区域，同样也会给予相当多的资金、技术和政策的支持。
而且河套相比前海，与香港的链接更紧密，皇岗口岸和福田口岸能直接连通对面香港的落马洲，互通更有优势。
所以深圳的另一片热土，很有可能会出现在河套。
对河套周边的楼市而言，短期的影响估计会有比较明显的促进作用。
从整个深圳园区规划范围范畴来看，目前约38个二手住宅小区挂盘在售，共计499套，在售小区成交历史均价区间约6万—8万/平。
（数据来源：各中介平台）
不过，就河套划定的区域而言，规划范围内存在不少待入市的人才房。
从《规划》来看，深圳园区的空间布局分为三大板块。
中心区域包括福田口岸、皇岗口岸旅检区及周边生活区，规划建设国际高端科技服务枢纽，承担口岸综合服务和高端科技服务功能。
西翼包括福田保税区，规划建设高端科研区和中试转化基地。
东翼包括皇岗口岸现状货检区及其东北侧生活区，规划建设国际协同创新区和国际人才社区。
可以看出，皇岗口岸现状货检区及其东北侧生活区未来会容纳相当多的人才，国际人才社区会成为港深顶尖人才的聚居地。
目前华强南路东侧的南华村棚改项目已经确定为河套深港科技创新合作区深圳园区的国际人才社区。
项目由华润代建，已经更名为南华新苑，改造范围用地面积170259.1㎡，其中，住宅550780㎡，除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房，预计将提供近5000套住宅。
而在合作区东翼的区域内也有一块稀缺的可售人才房地块B106-0065，这个地块2021年11月由深投控旗下的深港科技创新公司获得，土地面积13414.58平方米，未来会建设成办公+住宅+商业综合体。
根据住建局批复，项目人才房共计960套，其中70㎡两房768套，90㎡三房192套，限价5.28万/㎡（毛坯），最高售价不得高于5.54万元/平。
这个位置的人才房，无论是交通还是配套，还是未来规划，都足以成为深圳对接香港的门户地标。
大概率能够成为深圳人才房的大热门项目。
深圳正式执行“认房不认贷”政策。
昨天（8月29日）广州的“认房不认贷”政策还没跑多远，深圳便跟进了。
对深圳打算置换的群体来说，降首付是真真切切的了。
短期估计能拉动一波不小的改善性需求。
但能有多大的效果，还要看市场会怎么消化。
一方面量在价先，二手房看涨，市场才会躁动，但是二手房市场已经有不少办法能够绕开加杠杆的限制。
另一方面，市场主导还是以新房为主，深圳的新房库存足够支撑市场平稳运行一到两年。低总价的房源仍然具备很强的吸引力。
只有当信心和预期同时扭转，市场才会看到翻天覆地的变化。
所以短时间内的市场效果肯定有，但不能抱非常大的期望。
不过接下来，9月的市场将会再次验证大家的心态，还是且走且看吧。
作者 |醉酒大鲨鱼
