先说几个商业地产圈子里的事。
一是国际顶级巨头抄底国内的优质商办资产。
比如，
1、2022年底，国际保险巨头友邦斥资51.81亿，拿下了上海北外滩89街坊商业项目；并另外斥资32亿，拿下上海金创大厦4栋物业。
2、今年1月，新加坡的资本巨头凯德投资，以76亿的对价收购了上海尚浦中心商办项目；而3月又以28.1亿收购了北京慈云寺苏宁生活广场。
二是国内商业地产的巨头们在加速崛起。
比如，在成都大运期间大火的铁像寺水街，是官方指定的16个文化展示交流活动点位之一，推荐给世界各地的选手和游客。
铁像寺水街，又被成都人称为城南太古里，是一座把传统文化与年轻人追求的潮流生活、美食等完美地糅在一起的新一代商业地标。
而它的幕后操盘手就是中海地产。
项目位于成都市高新区铁像寺路，曾被央视、新华社、《中国日报》等媒体专门报道。
01
隐秘而低调的商业版图
一不小心，中海就冲到了第一。
如果大家有留意中海的半年报，就会发现，今年上半年，中海地产的权益销售额已超过了保利，且领先万科好多。
另外，中海在商业领域也“一不小心”的杀到了前三左右的位置。
还是以中报数据为例。
1、收入稳步增长达到29.5亿元，同比增长11.3%；
2、上半年新增10个商业项目投入运营，包括3个写字楼、4个购物中心、3个长租公寓，新增建筑面积达73万平；
3、新签约管理外部商业物业22万平方米，累计管理外部商业物业115万平方米；
4、整体在运营商业项目已搞到138个，建筑面积高达847万平米，预计下半年还有10个项目入市。
说完整体的，我们再来看看细分领域的具体布局。
1）可能很多人还不知道，中海早已是“写字楼之王”——国内最大单一业权写字楼发展与运营商。
报告期内，中海管理商务写字楼已达70栋，面积457万㎡。
这是什么概念呢，如果把它们聚拢起来，相当于大半个广州天河CBD的写字楼体量。
放眼行业，用华为余承东的话说就是“遥遥领先”，管理规模相当于第二名陆家嘴的2倍，是第三名华润的近3倍。
目前中海商业已经连续39个月霸榜《观点地产》商办运营商表现NO.1。
2）不断发力的商业综合体领域
截至2023年6月底，中海在营购物中心达29个，管理面积280万㎡。
客观而言，中海在这个领域的体量与华润、龙湖比，还有一定的差距。
但中海追求的是质而不是量，力求大型化和高端化。
比如，
中海单个商业项目平均体量为9.7万㎡；龙湖为9.4万㎡；当然了，华润的更大一点，单体量在12万㎡左右。
按照业内标准，这种10万㎡级别的大型商业体，辐射人口至少要50万，妥妥的区域性商业中心。
所以中海的购物中心一出来，基本就是城市商业消费地标的存在。
比如佛山中海环宇城，佛山大众点评最受欢迎购物中心第1名。
年客流超 1800万，相当于佛山950多万常住人口，一年要狂两次。
而且在运营能力上，中海已达到一流水平。
比如今年上半年，
龙湖运营的集中商业，整体出租率在95.4%，毛利率在77.3%。
中海运营的集中商业，整体出租率为96.6%，毛利率在76.1%。
二者基本在伯仲之间。
3）中海还涉足了长租公寓赛道。
目前已布局了20多个项目，上半年新增开业面积10万+㎡。
这个赛道的价值我就不细表了，只说一句，龙湖、万科这些头部房企如今都在不断加码。
4）酒店也是中海商业版图的重要一环。
像苏州区域市场占有率前三的酒店——苏州金普顿竹辉酒店，就是中海开的。
目前在营+在建数量，在头部房企中算是相对多的了。
总之，作为中海的明天业务，商业板块正在成为外界观察中海的一个新看点。
02
商业版图扩张术
大家都知道，罗马不是一天建成的，中海的商业地产版图也是多年默默布局的结果。
早在2019年，中海董事会主席颜建国就为中海定下了“立足今天主业，面向明天成长型业务，为后天培育增长点新业务”的发展基调。
而商业板块就是中海明天业务的核心，妥妥的第二增长曲线。
也就是在那时，中海商业命运的齿轮开始转动。
但中海终究是中海，一家以战略定力著称，并深刻敬畏市场的房企，所以它不会盲目的去搞，也不会大张旗鼓的搞。
它的策略性非常强。
1、稳中求进，质量比速度重要
这是颜建国历次业绩会一直再强调的一点，也是中海区别于同行的关键标签。
中海商业的发展，同样体现了这一特征。
比如中海写字楼板块的营收，过去5年的复合增长率为9.8%；集中商业的营收5年复合增长率为 32.0%；
增速并没有特别的猛，但换来了高质量的经营。
比如一年以上的写字楼出租率达85.4%；2年以上租约面积占比能达 70% 。
其中基石客户能占近一半（42%）。
购物中心同样是质量优先。
一年以上的购物中心出租率达96.6%。上半年，客流量整体增长53%，5年复合增长30%。
像今年上半年开业的天津梅江环宇城，开业首日客流超20万人次，开业率更是高达95%。
看到没，做一个活一个，做一个火一个。这就是真本事。
仅是今年上半年，中海商业就引进了78个城市首店、105个区域首店。
由中海操作引进的上海山姆真如店，更是创造了两个“全球第一”：
全球唯一一家开在公园里的山姆会员商店，店铺位于海纳中央公园下方；
同时也是距离中心城区最近的一家山姆商店，有望成为亚洲山姆店王。
而山姆会员店与环宇城MAX被一条商业连廊串起，进而实现人流的互通。这也让上海真如环宇城MAX还未开业，就已经成了上海的王炸级商业项目。
什么是商业的“运营力”？这就是。
2、主次有别，不搞眉毛胡子一把抓
从前面的介绍中就可以看出来，中海商业版图，有四大块组成：商办写字楼、集中商业/购物中心、长租公寓、酒店。
但中海并没有在这四条业务线上平均发力，战略秩序感还是比较清晰的。
其中，商办写字楼、购物中心是优先项的“双核”业务，是绝对主力。
长租公寓、酒店则是次一级的“要素业务”。
3、轻重并举，两条腿走路
商业要想做强，就必须自营，但要想做大就必须轻资产化、管理输出。
目前这是华润、龙湖、万科印力都在走的一条路，中海商业也不例外。
仅是在2023年上半年，中海就获得了34个轻资产管理项目，其中已有5个成功落地，新增商业管理面积超43万㎡。
4、组织裂变，把前线交给听见炮火的人
去年时中海就对商业板块的组织架构，进行一次大刀阔斧的改革。
成立了北京、沈阳、上海、广佛、成都五大区域商管公司，分别直管华北、东北、华东、华南和中西部区域项目。
这次组织裂变，加大了对市场项目的获取力度，也被视为中海加码商业一个强有力的信号。
5、体系化的产品线
中海根据项目体量、地段和资源禀赋的不同，把旗下的商业划分成环宇城、环宇荟、环宇坊三个系列，分别对应着城市级一站式购物中心、精致商务型购物中心和精品社区生活中心。
这也是房企商业地产业务成熟与否的一个关键标志。
华润也有类似的划分，旗下有万象城、万象汇、万象天地。
6、聚焦高能级城市，比住宅还注重市场安全边际
回归一二线，深耕高能级城市，这在当下已成为行业共识。
其实这一共识不仅是对住宅项目讲的，对商业项目更是如此。
一个十几万方的住宅项目，选错了址，大不了多割点儿肉，还能解套；但如果一个十几万方的商业项目，选错了地方，那可真就烂手里了。
所以中海的商业布局，甚至比住宅，都更为看重市场安全边际。
比如在中海运营的写字楼中，来自一线城市收入占比达53%。
而中海的集中商业，城市布局的能级也很高。
要么在北京、上海、重庆、天津四大直辖市，要么在广州、武汉、成都等省会级城市，要么在宁波、佛山这样的经济强市。
总之，宁缺毋滥！这一点很中海！
03
无限的未来
商业地产属于那种典型的强者恒强的赛道。
如果做不好，那就是催命符，巨大的资产沉淀和贬值压力，将加速房企的崩溃。
如果做好了，那是房企的现金奶牛，也是穿越周期的压舱石，同时对自持资产的保值增值，也有着巨大的杠杆效应。
所以它的重要性再怎么强调都不为过。
相对来说，中海的商业又更有想象力一些。
1、中海的购物中心、长租公寓业务，都尚处于高增长阶段，未来还有很大的成长空间。
2、中海的商业战略布局都是核心一二线城市，很少往下探，这为商业版图的布局和扩张提供最优质的支撑。
3、中海商业在战略上的取舍，保证了其未来可能是不亚于华润、龙湖的存在。
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