袁海霞中国宏观经济论坛（CMF）主要成员，中诚信国际研究院执行院长
张 堃 中诚信国际研究院高级研究员
彭月柳婷 中诚信国际研究院助理总监
本文转载自《中国金融》2023年第15期。
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2022年12月15日，中央经济工作会议提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，自2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”以来，房地产行业新发展模式被多次重要会议提及，成为房地产行业长期发展的重要方向之一。未来，可从供房体系、业务模式、经营模式、土地机制等方面发力，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
房地产行业的旧发展模式难以为继
伴随人口结构变化与城镇化趋缓，行业进入供需结构性调整阶段。一方面，人口老龄化、少子化速度大幅加快，主力置业人群占比下降，购房需求接近见顶导致房地产行业潜在增速下行。另一方面，城镇化进程放缓、增长空间收窄，住房拥有率大幅提高但结构性分化推动房地产行业进入存量结构调整期。
住房供给结构相对单一且区域分化明显，未能有效匹配市场需求。一方面，不同能级城市供需结构性失衡有所分化，三四线城市积压大量库存，房屋空置率较高。另一方面，租购比例失衡，未能满足居民的多层次住房需求。
高地价推升房价非理性上涨。自1998年房改以来，随着土地逐步资本化，房地产市场与地方财政高度绑定，与房地产密切相关的国有土地出让权收入占政府性基金预算收入的90%左右，占一般公共预算收入的20%左右。地方政府土地财政依赖度较高造成土地供给缺乏竞争，土地资源的稀缺性推升了地价上涨预期，而地价上涨带动房价非理性上涨。
房地产行业新发展模式设想：呈现“四新”特征
（一）住房供应模式：以“市场+保障”“租售并举”为核心的住房供应新体系
以“市场+保障”“租售并举”为核心的“多主体、多渠道”住房供给体系是房地产新发展模式的重要体现。第一“市场+保障”住房供应双轨制的建立。房地产新发展模式在原有以商品房开发为主的市场化供应模式基础上，逐步形成以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的较为完善的住房保障体系，有效缓解中国房地产市场面临多重结构性供需失衡，为低收入人群、新市民、青年人等提供安全、稳定的住房保障。同时，市场化住房供应体系持续向多元化、差异化方向发展，更好地匹配居民消费升级及人口老龄化对改善性住房和文旅养老类地产的需求。第二“租售并举”住房制度的深化发展。随着住房租赁市场进入规模化、机构化、规范化发展新阶段，市场化和保障性租赁市场共同构成房地产租赁市场双支柱。一方面，公共服务权益租购同权要求下，承租人合法利益得以保护；另一方面房屋租售比的提升逐步缓和了租赁住房供给不足的难点；专业化租赁机构的市场渗透率不断提升促进了租赁市场供需结构的有效匹配，也有利于加强市场监管。
（二）业务发展模式：“轻重兼容”与“增存并拓”的房地产新业态
房企逐步从单一房地产住宅开发商向综合型房企转型发展，呈现“轻重兼容”与“增存并拓”房地产新业态。首先，由“高负债、高杠杆”经营模式转向“轻重兼容”综合发展模式。“轻重兼容”是指在房企在原商品房开发销售业务基础上，围绕不动产方向发展多元化轻资产业务，拓宽新业务赛道和新的商业模式，较为常见的轻资产业务如：代建、房屋经纪业务、租赁业务、物业管理等，开展多元化增值服务可降低单一业务风险，提高企业盈利和抗风险能力，形成良性循环的业务模式。其次，积极开展“增存并拓”的业务模式。随着房地产市场重心由增量向存量市场转移，房企维持“住房开发-销售”的增量发展业务外，紧抓存量市场机遇，例如积极参与城市更新等项目；同时，具有专业化优势的房企可积极拓展资产管理业务，通过高效运营提升资产价值和回报率，待项目现金流稳定后，通过发行REITs实现项目“投融管退”的价值闭环。
（三）融资运营模式：“安全杠杆、高效运营、专业化”的经营新模式
新发展模式下，房企将由原来“高负债、高杠杆、高周转”模式逐步转向“安全杠杆、高效运营、专业化”的运营模式。首先，从国际经验看，商品房预售制并非我国房地产市场的特殊政策，当前我国预售制出现问题的核心因素在于对购房者利益保护严重不足，因此需形成以购房者利益保护为核心、兼具资金使用效率和安全性的房地产预售制度及监管机制。其次，房企持续优化自身资本结构，降低对举债发展模式的依赖度，提升抗风险能力，增强财务安全度。2023年1月13日《改善优质房企资产负债表计划行动方案》出台，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，有效防范化解优质头部房企风险，通过注入长期股权性资本，改善房地产企业资产负债状况。最后，房企需具备更高效房地产投融资机制发挥品牌优势、专业化优势。产业化、技术化手段提升运营效率的同时,降低了项目投资资金沉淀，实现房地产项目的高效运营；新发展模式下存量房企聚焦开发流程专业化、做精做细，具有更高的品牌价值和用户黏性。
（四）土地供应模式：与人口、产业结构相匹配的土地新机制
土地供应模式方面，构建与人口、产业结构适配度高的土地新机制是房地产新发展模式的长期保障。地价作为一个领先指标，对住房市场预期产生重要影响。事实上，长期以来我国土地市场存在结构性供需矛盾：土地资源配置未满足城镇化下农业转移人口需求，土地供给结构与产业结构发展方向不协调，这也是推升核心区域、一二线层级城市土地价格持续上涨的重要因素。因此，新发展模式下，土地供应机制需遵循合理化、市场化原则，构建与人口、产业结构适配度高的土地新机制，有效缓解人口、产业与土地市场匹配失衡问题。此外，我国城市建设用地利用效率不高，部分城市土地出现闲置，造成土地资源浪费；新发展模式下，土地资源使用效率需有所提升，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地。
推动房地产行业向新发展模式平稳过渡
短期仍需加大力度“稳预期、稳房价、稳地产”，促进行业平稳转型。房地产行业对居民、对金融系统、对土地财政、对经济增长等方面影响深远，短期内仍需加大力度稳预期、稳房价、稳地产，保障房地产行业在平稳发展中转型调整。近期，人民银行在金融统计数据发布会上指出，“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，对此，我们建议因城施策用足用好政策工具箱，进一步释放刚性购房需求和合理的改善性需求，如在一、二线城市推行优化限购限贷条件、降低首付比例、下调存量房贷利率、提高公积金贷款额度、放松落户限制、适度降低交易税费、加大对改善性住房需求的信贷支持等政策，激发市场需求潜力。同时，加大金融支持力度，适度调整房地产信贷政策，稳定房地产开发贷款投放，鼓励金融机构满足刚性和改善性住房合理融资需求，恢复资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能，恢复市场信心。
完善住房双轨制，建立多层次的住房供应体系。针对当前中国房地产市场面临的结构性供需失衡，未来应匹配市场需求建立多层次住房供应体系。一是加大对房企参与保障性住房、租赁住房建设的政策支持力度，在税收、信贷、土地供应等方面给予政策优惠；二是完善住房保障基础性制度和支持政策，分区域、分领域逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，适当提升核心大中城市的公共服务投入；三是盘活存量住房资源，鼓励其中空置、短租的房屋转为长租房，建立住房租赁监管服务平台，有效增加保障性住房供给以及提升租赁住房质量；四是推进保障性租赁住房REITs试点，逐步拓展参与主体与试点资产范围，加强以房企为主的市场化发行REITS支持；五是以人口流入多的大城市为重点，针对新市民、青年人等群体住房困难问题，提供定向购房补贴及济困，优化住房供给结构失衡。
加快预售制改革、创新使用REITs等投融资工具，健全房地产风险防范长效机制。推动房地产行业向新发展模式平稳过渡离不开房地产金融制度的优化完善，健全房地产风险防范长效机制。首先，探索商品房预售制度改革：通过国家层面出台法律法规及相关配套机制保障购房人权益；完善预售资金监管政策，适度提高商品房预售门槛；优化购房款偿还模式，构建与施工节点相匹配的预售资金支付方式；强化第三方监管账户要求，增强预售资金划转及使用信用披露。其次，创新金融融资工具应用：房地产企业还可积极参与创新金融工具发行，通过REITs、CMBS等资产证券化产品拓宽融资渠道，打通“投融管退再投资”资金闭环，盘活基础设施资产，避免投资周期过长及资金周转率低的不利影响。最后，健全房地产债务风险防范化解长效机制：对市场预期合理引导，构建房地产纾困基金体系，充分发挥基金稳定房地产市场预期、保交付稳民生的积极作用；引入秃鹫基金、AMC等具有不良资产处置经验的专业机构，盘活优质资产、提升违约债券处置效率，推动出险房企债务处置市场化、法制化。
建立住房土地联动与盘活机制，提高土地要素配置效率。从土地市场看，“三稳目标”下，“稳地价”无疑是稳房价的基础，完善土地供给制度是构成房地产市场长效机制的关键环节。首先，建立住房土地联动机制：土地供应遵循合理化、市场化原则，优化土地供给政策，科学合理把握土地供应节奏、结构，有效发挥价格在土地资源配置中的重要作用，推进房地产行业供给端改革，逐步降低土地财政依赖。其次，优化存量用地盘活机制：推动集体地入市，优化存量土地要素配置，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，提升城市建设用地规划弹性，建立健全城乡统一的建设用地市场，有效盘活存量闲置土地，提高土地要素配置效率。第三，为租赁住房建设提供配套土地供给：土地供应中配套推出“只租不售”宅地，通过集中建设、配建等方式增加租赁住房的建设和供应，推动集体土地制度改革、拓宽租赁住房建设途径，为住房租赁市场的长远发展提供重要基础。
