提到虹口，大家的首先想到的是发展缓慢。
的确2012-2022这十年，虹口经济增速倒数。
这10年，虹口经济增幅只有91%，浦东的一半多。
这10年，虹口经济总量竟然被奉贤超过。
第七次人口普查，虹口人口流失率全市第一。人都留不住，谈何发展？
原有地标四川北路没落下去，新的地标北外滩还没建好，虹口好像总是不太顺利。
其实虹口已经奋起直追。
虹口数据不好看，更多的是2017年的事情，2017年后的虹口其实很牛叉。
2017-2022年，虹口经济增速全市第四，仅市区中仅次于徐汇。
2020年后虹口进一步提速，全市第三。
虹口真正没落是2017年之前，经济增速连续倒数第一。
种种数据表明，2017年后虹口已经开始二次起飞。
01
说虹口没落，意味着曾经辉煌。
虹口曾经是北四区（ 杨浦、虹口、闸北、普陀）老大哥，无论是经济还是定位。
最直观的就是房价。1997年时，四川北路、鲁迅公园房价高达8000元/平，比大宁贵两倍。
当时四川北路与淮海路、南京路齐名，商品交易额占全市20%。
即使追溯到民国，虹口地位也不低，这里是左联根据地，居住着各种文坛大佬，比如鲁迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、叶圣陶、冯雪峰。
甚至国民党大佬白崇禧、孔祥熙在这都有房子。
虹口甚至孵化了一系列大学，浸会大学堂、上海图画美术院、东华大学、上海法学院、光华大学、上海大学文学院、外国语大学都在虹口诞生。
进入21世纪，虹口才开始没落。
02
虹口没落原因很多，最重要的有三个。
第一，虹口的运气不好。
当年决定在上海打造金融中心，上海注定有一个区域要起飞。
领导大笔一挥圈了陆家嘴。
外滩是上海金融业发源地，有最好的产业氛围，修个大桥就能辐射到陆家嘴。
领导选了这里，自然给足了资源。高层强制要求所有金融机构必须入驻，国外金融机构到来首先就入住陆家嘴，全国各省必须要在这里有投资。
这样的支持力度，选哪里都会成功。
外滩向东是陆家嘴，向北就是虹口北外滩，可惜领导没圈这里。
大树底下不长草，有陆家嘴这样的悍邻，北外滩还怎么发展？
你是一家金融机构，陆家嘴、北外滩位置差不多，但是陆家嘴有绝对的政策扶持，你去哪？
离陆家嘴越近，被虹吸越严重。
更严重的是，浦东还抢走了2号线。
2号线原先是西郊出发，贯穿市区，经过虹口抵达杨浦。 这条黄金干线串起了大部分核心地段，能级极高。
九十年代中央决定2号线直插浦东，放了虹口杨浦鸽子。
错过了2号线，虹口北外滩2013年才迎来12号线，比2号线晚了13年。
这13年，是上海发展最快的一段时间，各地都在抢夺资源。
没有把握住的区域，后面翻身很难。
03
虹口没落的第二个原因是，人口密度太高。
2010年第六次人口普查，虹口人口密度全市第一、全国第一。
人口是最核心的资源，虹口人口密度高是四川北路繁华的原因之一。
然而在经济转型时期，人口集中却不是好事情。
经济转型，意味着有大量新的产业入住，新的产业需要新的土地。
人口多，土地就不好腾出来。
原来上海动迁是“数人头”，按每户人口数量给动迁款。
虹口有些房子上挂了十几个人户口，房子却只有三十多平，这种你怎么拆？
十几个人的动迁款，给得起吗？
北外滩有段时间拆不动，是因为动迁款给的太少，比隔壁杨浦都少。
虹口一直认为自己地位比杨浦高，拿的动迁款更少，谁会同意？
不患寡而患不均。
那段时间上海刚开放不久，外资企业排队到来，只能扎堆到空地多的长宁、闵行、浦东。
长宁虹桥经济技术开发区率先起飞，是因为这里当初有大量农田，动迁成本低。
黄浦、静安人口密度也高，不过这两个区域有的是钱，也有市里的大力支持。
毕竟这里是上海的门面。
所以黄浦、静安还是把握住了核心第三产业，虹口要钱不多要地没有，只能眼睁睁错过机会。
04
虹口没落的第三个原因是，历史包袱甩不掉。
上海7个核心市区，杨浦、虹口的部队用地最多。
水电路有海军司令部，曲阳公园有空军干休所，四川北路也有不少陆军和武警的机关。
这些部队用地，第一个是不好改造，毕竟不在地方政府手里。
第二个是影响商业开发，部队资产一律不得经商。
所以水电路这么重要的位置，几乎没有商铺，平时冷冷清清。
当然这不是谁的错误，这些机构本来就是上海这个城市的一部分，人民子弟兵也有权利在这生活工作。
无论哪个区域，对部队也非常欢迎，经常有慰问活动、军民联欢活动等等，军民鱼水情大家都看得到。
在经济发展角度讲，确实有一些限制作用，部门多了协调就复杂得多。
另一个历史包袱是，虹口合并了江湾、凉城。
这些地方一直属于宝山区，上世纪80年代开发上海火车站，当地居民被迫搬到这里。
大家一看是宝山不愿意过来，市里只能把这片土地划给了虹口。
由闸北搬到虹口，大家心里舒服多了。
其实土地是宝山的，上面没有附着太多资源，教育、医疗、商业与虹口本区相比都差得多。
这次合并也带来大量的部队资产。
这片区域一直拖着虹口脚步。
05
风水轮流转，今年到我家，2017年后虹口迎来了发展时机。
首先是陆家嘴饱和，部分金融企业外溢出来，首先就得选择北外滩。
这里位置实在太好了，坐北朝南看江，上海独有。
而且陆家嘴很多办公楼比较老了，留不住高端企业。
陆家嘴办公楼租金能达到一梯队的，其实还是上海中心、国金中心等等几个地标，很多房龄十几年的办公楼，租金只有5-9块钱。
大虹桥的办公楼，有些都能租到7块。
租金下滑，反映的是入住企业的能级下滑。
北外滩地段不如陆家嘴，却开发了不少新的办公楼，比如白玉兰广场、北外滩来福士。
这些地标办公楼，与陆家嘴一线商办抢生意当然抢不过，跟那些5-9块钱的办公楼相比，优势就很大。
北外滩来福士不少办公楼能租到10块以上，已经跻身二线头部。
北外滩来福士部分房源
入住企业有浦发银行、华鑫证券、达诚基金、京东数科，都是较为头部的产业类型。
今年1-5月，虹口又引入30家金融企业，累计获得金融企业2105家。
后面北外滩还有大量甲级办公楼上市，房龄新品质高租金低。
你现在还在陆家嘴二线办公楼上班，眼看着办公楼越来越老，会不会有搬到北外滩的想法？
第二个重大机遇是，虹口动迁提速了。
虹口能抓住核心企业，地价上升，自然动迁利润就来了。
动迁政策修改后，成本降低，也加速了动迁过程。
更重要的是，市里也把注意力投向北外滩，要打造世界级会客厅，北外滩必须要全部动迁。
所以虹口人口流失，是一件好事情，腾笼换鸟的必经之路。
经过这波调整，虹口已经有了不错的经济基础。
上半年虹口区财政收入增速高达13.1%，人均数据高达上海第三。
虹口区里有钱了，动迁、招商引资底气都更足。
虹口迎来了快速发展时机，当然也面临着相当的竞争。
陆家嘴饱和，董家渡、徐汇西岸金融城却刚刚登上舞台。
这两个大佬也主打金融行业，地理位置、区级实力都很强势。
将来鹿死谁手，还有一定风险。
以上为正文
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