【正文】
一、保障性住房建设进程大概率放缓
2023年9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，何立峰副总理出席会议并讲话。从官方披露的新闻稿来看，保障性住房建设进程大概率将放缓。
（一）新闻稿对保障性住房建设存在的问题进行了大篇幅阐述，意味着当前保障性住房建设面临的问题和困难较多，且有很多困境亟待解决，如建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等。这意味着，过去几年全国各地大规模推进保障性住房建设的高潮产生了一系列亟待解决或理清的问题，在此之前进程应先放缓。
（二）新闻稿针对保障性住房建设提出了诸多原则，同样释放出进程将放缓的信号：
1、“坚持规划先行、谋定后动”，意味着建设进程要缓一缓，要与城市规划保持一到处，避免大拆大建，破坏城市治理机制。
2、“扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制”，意味着保障性住房建设要遵循实事求是的原则，避免“盲目跟风、一拥而上”，不能“只建不管”，强化“预算约束”。
3、“综合考虑市场形势，合理把握建设节奏”，意味着保障性住房建设要和当前的地产行业调控结合在一起，避免保障性住房建设对楼市产生冲击。
4、“加强监督审计……按保本微利原则配售……实施严格封闭管理，不得上市交易”，意味着彻底否定了保障性住房的商业属性，更加强调“保障性”定位，这主要是因为保障性住房上市流通，将会对楼市产生不避要的冲击。
（三）本次会议的对象是“保障性住房”，并非“保障性租赁住房”，这一点尤为值得注意。具体看，保障性住房主要包括公租房（面向城镇住房收入困难家庭）、保障性租赁住房（面向新市民和青年人）和共有产权住房（面向有一定能力但仍买不起商品房的家庭）。
可见，保障性租赁住房是保障性住房的一个类。
二、保障性住房建设的方向：聚焦重点+因城而异
（一）过去一段时期，全国范围内都掀起了建设保障性住房的高潮，甚至一些楼市表现不好的地区也纷纷不顾实际地跟风，埋下较多隐患。本次会议相当于从节奏、力度等方面对过去几年各地掀起的保障性住房建设热潮进行了规范，避免保障性住房本身成为问题楼盘，也意味着保障性住房建设将会秉持“因城旆策”的基本原则。
（二）根据官方公布的信息，目前全国已有1600多万套公租房；北京、上海、广州、成都、郑州等地也已推出共有产权住房；保障性租赁住房虽然起步较晚但节奏较快，十四五期间全国40个城市计划新增筹建650万套（间），且新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上，这些基本可以解决1300万新市民群体的住房需求。因此，从体量上看，保障性住房已经相对较为可观，已经需要从过去的关注量转向更关注质。
（三）无论是公租房，还是保障性租赁住房，抑或是共有产权房，其本质均是为了解决特定区域（人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市等重点地区）和特定人群（中低收入群体）的短期住房需求，这意味着保障性住房建设不应该全国范围内铺开，要因城而异，结合各地区的具体情况和实际需求来评估保障性住房建设的体量以及制度设计。
否则，“一哄而上、大干快上”的保障性住房建设不仅会产生大量问题楼盘，造成产能过剩和较大的去库存压力，还会对本应疲弱的楼市产生致命冲击。
三、和保障性住房建设相比，当前城中村改造已被放在更重要的位置上
诸多信息表明，和保障性住房建设相比，当前城中村改造已被放在更重要的位置上。
（一）2023年8月1日，央行和外管局联合召开的年中工作会议明确提出“加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度”，“保障性住房建设”被放在了最后，表明政策层面对保障性住房建设的倾向发生了一些微妙变化，显然出住房租赁和城中村改造被提至更高的位置上。
（二）2023年7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，何副总理出席会议并讲话，体现出政策层面对城中村改造的倾向性。
总之，从政策导向来看，目前住房租赁、城中村改造、保障性住房建设是金融支持地产行业的三大重点方向，且优先级逐渐降低。考虑到住房租赁与保障性住房建设均属于中长期工程，短期内很难见实效，意味着城中村改造的优先级地位实际上要更高。
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