上海是中国经济的奇迹，浦东是上海这个奇迹上的明珠。
1990-2022年，上海市的GDP翻了57倍，浦东翻了265.8倍。
浦东楼市的板块起伏背后是浦东产业的发展和迭代。
买房跟着产业走，并不是完全正确的概念，但是在浦东的发展逻辑下却十分适用。
2021年浦东成为社会主义现代化建设引领区，成为引领中国未来经济走向的领头羊，突破硬核尖端科技的试验区。
可以说，读懂了浦东的产业规划和发展布局，就是读懂了浦东楼市的未来。
01
要解析浦东的发展轨迹，先要了解浦东的城市建设思路。
浦东的城市开发一直没脱离郊区的开发思路：
先圈地搞产业，再圈地搞住宅，最后溜缝填配套。
浦东早年作为“乡下地区“，和浦西的郊区开发思路并无不同，除了建设安置房就是建产业园区，住宅区的开发一直慢产业一步。
产业园先定好范围和规模，开发一段时间等上班的人足够多了，再把产业区边缘夹缝的空地，填上住宅和配套。
从90年代第一版浦东规划也可以看出端倪。
90年代浦东规划图
1992年的浦东规划里，除了画的四个圈陆家嘴，张江，金桥，外高桥之外的大量空地，其实都没想明白到底要搞什么规划。
浦东四架马车
陆家嘴南北两翼的片区看似丰满，实则内里是大量的动迁安置房。
比如金杨地区，安置了大量的陆家嘴地区拆迁过去的居民，除此以外还有部分杨浦拆过去的居民。
早期的浦东完全是散点式开发的思路，整体规划偏向于中北部，当时其实没有所谓的发展轴心。
陆家嘴世纪大道
如果说有，就是以东西向世纪大道和南北向杨高路作为横纵交叉的两条轴线。
世纪大道接驳浦西的市中心轨迹，杨高路北至外高桥南至三林，贯穿浦东南北。
02
经过20年的发展，到了2005年前后，浦东的核心区域已经接近成熟。
浦东内部，这一时期已经形成了自己的发展主轴。
2000年代初浦东规划主轴
一条自然是张江金桥外高桥的自北向南的产业轴线，这条线直到今天也起到了重要的作用。
另一条就是从陆家嘴开始一路向东，沿着2号线沿线，从陆家嘴、花木副中心、张江，后面的唐镇、合庆、川沙，祝桥等地。
综合来看，就是强化已有的产业优势，在传统成熟区域开始查漏补缺，然后整体开始像东拓展。
于是，浦东规划了四大新市镇。
浦东2006年规划
除了森兰（外高桥新城）是在核心主轴上查漏补缺，其他的都是东部的待发展区域。
唐镇作为东拓第一站，又紧邻张江外拓，2005年开始启动开发。
当年的定位很高，号称第四代国际社区。
早期的定位和碧云类似，想要做高端别墅区，开发了金爵别墅，白金瀚宫和棕榈泉花园别墅三兄弟。
唐镇的别墅
当时的产业也已经启动了外拓，张江的金融信用卡园区落在了唐镇，作为发展主轴末端的合庆业捞到了张江的医疗器械产业园。
图源网络
可以看出，这一阶段，浦东也走到了接近浦西的发展阶段，将要逐步启动外环部分的开发。
但是，2009年，浦东合并了南汇，让浦东一次性增加了接近原版图两倍面积的土地，直接让浦东的发展路线转向。
这次的发展方向来了一个大转弯，浦东的发展主轴直接调转枪头，由向东发展转为向南发展。
浦东和南汇2008年版图
站在今天回看历史，其实向东走本就是不得已的选择。
毕竟再发展就要到海边了，是个死胡同。
向南发展有大把的空地，有足够的空间落大型项目，增量比存量好做，肯定还是做增量。
03
这次的发展转向直接影响了浦东当下的楼市分析逻辑。
比如上海楼市那个经典概念：
浦西看环线，浦东买房看产业和教育。
核心原因就是在于浦东的资源并没有跟着环线强集中。
我们不妨设想一下，如果按照之前的发展路线，老浦东大概已经走上了和浦西类似的开发道路：
中环以内逐渐补齐资源和配套，填补之前没有开发的缝隙；
外环附近完善开发，向东发展扩大城市化的边界。
2009年后，浦西就逐步向外环外拓展，虹桥商务区的规划就起始于那个时间。
而本该进行溜缝和完善城市化建设的浦东，再获得了双倍的土地资源后，又再度回到了之前郊区拓荒的开发主线上。
因此，直到今天浦东仍然还会让大家感到不宜居，核心在于那些开发的空隙至今没有填满。
浦东主力在搞的金色中环，实际上也就是逐渐在填补之前城市开发的空白。
浦东金色中环
前滩的开发完全让市中心南拓，新杨思是改善三林杨思地区消费商务中心的匮乏；
张江和金桥原本产业园，副中心商务区的建设就是为了让这里更像城市而非工厂。
在建中的张江副中心
未来发展方向上要完善地区的居住休闲功能，打造职住平衡的体系，脱离“郊区工厂”的标签。
04
当然获取了大量的土地对浦东是利好，浦东快速的调整了发展方向。
在2020规划中还可以看出，浦东还想沿着原路线向东发展。
而最新版的2035规划中，实际上也已经掉头向南，联通临港。
规划主轴转向
如果你理解了前文说的浦东的城市建设底层逻辑和浦东未来的发展方向，就会直到浦东几条规划主轴哪个最重要。
浦东2035规划了一轴（东西城镇发展轴）+三走廊（滨江文化商业走廊，南北科技创新走廊和沿海综合发展走廊）。
2035规划主轴
其中最为重要的无疑就是南北科技创新走廊，也就是我们说的浦东未来真正的发展方向——向南发展。
核心原因前面已经说过，浦东依然在坚定的走产业拓荒的道路，楼市的购买力和产业的发展方向强相关。
过去几年浦东最强的经济发动机是张江，GDP贡献超过3000亿，近些年房价最坚挺、涨幅最高的板块几乎都和张江脱不开关系。
张江三大核心产业
张江三大核心产业，也是上海市的三大先导产业，代表上海未来的经济突破方向，跟着这条线路去买房，大概不会错。
但是需要注意的是张江的辐射范围虽大，但不是说南面的板块都值得投资。
目前张江南拓还在第一阶段，产业外拓的主要区域其实就是周康板块。
张江南拓
从楼市视角，周康本身也是浦东城市化的边缘，成熟的居住区都集中在西侧的18号线延线上。
康桥的林海公路几兄弟，周浦的明天华城、九龙仓，近几年表现都不错。
更远的航头已经算郊外，受到的增幅作用就已经很小。
16号线沿线的南拓核心区，康桥的机器人产业园还很空旷，在不断填企业进去。
康桥产业
周浦东的国际医学园已经落位了不少项目，但是核心区规划的CBD还未启动。
周浦东规划效果
按照目前进度，2035年周浦东都不一定搞好，那之后航头可能才会有起色，新场什么的就更遥远了。
张江二次拓容
而二次拓容的御桥、唐镇等板块，本身就已经受到了张江极强的带动，此次无非是把该有的都划进去了。
除了核心段南拓产业主轴，第二重要的自然是滨江文化商业走廊，只是值得期待的亮点并不多。
北侧陆家嘴北滨江本就比较狭窄，过了洋泾就因为军队用地的原因，没有继续延申。
金滩还是图纸，即使未来落地也无非是新增了一个沿江商务区。
金滩位置
由于和前段滨江的分隔，整体的带动效应可能还要打个折扣。
浦东南侧滨江带，从陆家嘴到前滩已经基本接近开发结束，唯一还在建设的就是三林滨江这一代。
前滩南的核心优势，是给浦东南部带来了一个类似于森兰的宜居片区，给区域带来的经济增量就十分有限了。
图源网络
远期来看，三林筠溪小镇尚待开发，属于闵行的浦锦街道滨江部分，未来也有开发的打算，只是时间会很久。
沿海发展带大家听听就好，短期内动作不会太多。
浦东这几条轴线中最有迷惑性的其实是东西城镇发展轴，看似是核心发展主轴，但是实际并不建议你赌这里。
这条线路原来是走2号线，现在是在原有基础上向南转弯连接惠南和临港。
这条线路，曾经发展到唐镇基本久停了，目前也仍然只发展到唐镇。
2035规划
在浦东发展转向后，唐镇这个曾经极高定位的国际社区发展并不快，只是开发了一些商品房社区。
好在靠着张江的外溢和几个优质的社区在楼市有一定地位，其实在配套发展、产业培育上的建树并不大。
金城规划
虽说最近捞了个金城的规划，但是也是大片的住宅，大家反而还需要担心对二手市场的冲击。
再往下走的川沙，虽然定义成了副中心，过去这些年连副中心图纸都没画出来，只有个效果图。
等轮到川沙起飞，大概还得15年。
图源网络
东部尽头的东方枢纽-上海东站，战略意义大于实际价值。
短期内商务区也不会弄，弄起来也没那么多资源去填满，指着这个规划带飞祝桥可以洗洗睡了。
至于更远的惠南等地，短期不要指望了。
等到未来有一天，张江南拓到圆满，川沙副中心建成，临港超额完成规划，惠南才有机会二次起飞。
05
浦东的发展方向的转变，也让浦东的板块格局发生剧烈轮动。
浦东和浦西的板块轮动有巨大的差别，浦西的外环内板块几乎完全成熟，格局已经相对固化。
CAZ范围
虽然有旧改这个武器，但是实际旧改的条件和比例远比大家想的苛刻，极少有板块能够借此翻身。
而各区的新增规划拼的也是各区自己的资源和财政收入，以前那种靠上面给资源的日子已经一去不复返。
简单来说，浦西的楼市格局有些强者恒强的意思。
相反，还处于不断开荒搞建设的浦东，尚处于增量时代，楼市轮动就会比较明显。
浦东向南发展，表面看第一层是直接让一些板块迎来了发展机遇。
浦东的发展转向后，唐镇的发展速度明显减慢，高行，曹路等地的发展近乎停滞，合庆就更惨，这么多年连个地铁都没捞到。
前滩南的规划
而曾经是浦东边缘的三林滨江，北蔡，曾经是南汇边缘的康桥，周浦，在过去这些年落地了不少新项目，区域发展快速起飞。
而往深看第二层，自然是向南发展背后的产业资源倾斜。
由于浦东还保持着白天产业区上班，晚上回家睡觉的优良传统，楼市的确呈现出了买房跟着产业走的趋势。
上海重大工程，几乎大头都落在了浦东南部地区，北部几乎什么都没捞到。
重大工程分布
南侧的张江如日中天在拓大范围，北部的金桥和外高桥却进入了产业结构调整期。
北部传统优势的第二产业，爆发力在新时代略显不足，部分企业总部外流，短期内发展扛压。
产业的轮替直接反映到楼市上各板块量价的表现。
原来浦东二手房板块成交量最多的一直是陆家嘴北面的金杨。
随着产业重心的不断难以，第一名逐渐变成了三林板块。
到如今，浦东的成交冠军已经变成了周康板块。
最近一年的楼市回调，三林周浦的房价抗跌程度有目共睹，侧面也反映出了浦东购买力的变化。
短期来看，北部楼市抗压，南部起飞的趋势已经十分明显。
当然，篇幅有限，本文主要讲了浦东发展的底层逻辑。
具体的规划和板块分析，欢迎关注我们，后续会逐步推出。
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
