广州土拍又上演了“血拼”好戏！
今天下午，“巨无霸”海珠上涌果树公园北侧地块，在经过14家房企的争抢后，最终以127.89亿总价封顶摇号，折合楼面地价5.2万/㎡。
足以跻身广州宅地楼面价TOP5、广州近五年来起拍总价TOP3，堪称“史诗级土拍”！
而最后摇中的地块的幸运儿，是广州广奥房地产发展有限公司，也就是海珠的老面孔——中海地产。
14家房企、85轮大战，
晋升海珠新地王
地块位置得天独厚，位于海珠腹地核心，新滘西路以北、广州大道南以西。
简单来说，就是在海珠区府斜对面，临近中大、客村等老牌商圈，同时能受到受琶洲辐射。
地块可以北望广州塔和珠江新城，南望上涌果树公园，可以说是海珠位置最好的地之一。
周边还有“城市绿肺”海珠湿地公园，这样的区位和生态条件在CBD，简直赢麻了。
地块体量堪称市中心的巨无霸，总用地约177193㎡，总建面约363744㎡，容积率3.0，堪称海珠“新地王”。
交通也方便，妥妥的双地铁TOD。不仅是地铁11号线上涌公园站上盖，在西北侧300米左右还有逸景路站。
4站内有四条换乘地铁，坐4站就能到琶洲、珠江新城。
而且旁边就是广州大道和新滘路，自驾到珠江新城、琶洲也只是一脚油门的事情。
周边生活配套同样可圈可点。
教育方面，项目地块西侧规划了15年的教育资源地块，将打造18班小学+72班完全中学，据了解，可能将由政府引进中大附中办学。
商业娱乐方面，步行范围内就有就有合生广场、万达广场等，日常逛街购物都很方便。
医疗则有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、广州市中医院等等。
加上靠近区府和商圈，周边的公务员、老板、上班族，甚至来自天河的改善客，都可能成为潜在客户，客源充足，完全不用担心购买力。
区位、配套、客群兼备的一块市中心靓地，怪不得引来十余家房企厮杀了！
清一色央国企厮杀，
同样是“难啃的骨头”
竞争的房企有14家之多，包括中海、保利、华润、越秀、珠实、招商、华发、中国铁建、广州地铁、中建四局等，基本清一色都是头部的央、国企。
原因很简单，地块确实很“香”。
但另一方面，民企都不敢下场拿地，说明地块也“没有那么简单”。
首先一大门槛就是拿地价成本过高。
上百亿的总价也是海珠至今为止最贵的价格，对企业自身的资金要求很高。
其次是配建规模大，开发难度不小。
配建政府统筹性用房25347㎡；
配建商务商业用地、回迁房和地下车位；
需配建一所6班幼儿园；
出资建设范围内的城市道路、绿地、河涌……
毋庸置疑，这些都需要实力雄厚的开发商才敢接手。
再加上地块体量大、内部河涌分割，很大可能会分期开发，也对房企的资金和操盘能力也有很高的要求。
全广州的改善盘，
都瑟瑟发抖了
成功摇中地块后，中海很快发出了喜报：荣耀归于海，广州同澎湃。
在海珠，中海已经是老面孔了。
近三年时间，中海豪掷上百亿，在海珠抢了5宗宅地，项目的去化也比较不错。
其中，中海观澜府就是楼市公认的现象级产品。
目前，海珠上涌果树公园北侧地块的一手楼盘，仅是“中海系”的，就有中海观澔府、中海观雲府、中海江泰里。
中海观澔府、中海观云府受疫情影响，去化相对没有中海观澜府那么乐观。
目前项目正在推出金九银十团购一口价产品，余量不多。
中海江泰里项目总体较小，仅2栋超高层住宅，周边多为上世纪旧式围院小区楼，“城内欧洲城外非洲”的感觉比较强烈。
目前2栋有少量加推，单价6.6万元/㎡起。
除此以外，附近的一手楼盘还有保利的保利四季和颂、保利湖光悦色等，均价9-10万/㎡，余货都不多。
总体来看，地块周边基本以老旧小区为主，包括逸景翠园、叠彩园等，改善置换的需求较为旺盛。
未来，地块转化项目很有可能也会是改善到豪宅的面积段。
毕竟“超大体量+高品质配套+3.0容积率”，在全广州都是少见的配置，足以硬刚广州任何一个改善盘。
相比之下，大概也只有琶洲南TOD能凭借绝佳江景区位来更胜一筹，但目前琶洲南已经基本售罄了，可见市场对优质产品的需求始终旺盛。
上涌果树公园北侧地块出让后，估计天河和樾府、保利天瑞等改善盘，都要瑟瑟发抖了。
不过，从地块的拿地成本来看，未来定价空间未必乐观。
目前广州改善盘的价格，基本都在8-10万/平左右。如附近的保利四季和颂，楼面价约4.8万/平，目前售价8-10万/平。
地块未来如果10万+/平，不一定能够有很强的竞争力。而若是8-10万/平，则相对缺乏成本优势。
海珠的楼市将越来越卷，要在改善遍地的广州成功占据市场一席之地，最终还得看中海的的设计能力和运营能力。
未来上涌地块转化项目能不能卖出高价呢？我们拭目以待。
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