最近频频炸群的广州房贷新政，今天又有了最新版本。
最大的变化就是收回了名下有房的二套房买家（即使房贷已经结清也不行）的“首套福利”即：不能再享受“首付三成+LPR-10bp利率”了。转为执行首付四成+利率LPR+30bp。
也有消息称，四大行中，农行暂时还能按9月8日的政策执行。
当然，总体来说，现在入市，无论是首付、利率还是被按住的房价都是比较友好的。特别是与2020年至2021年上半年那段时间，严查首付来源相比，环境已经是天差地别。
△图片来源：摄图网
总是说，周期、周期；风口、风口，现在对于有刚性需求的买家来说，就是一个机会。说不定也会像房贷新政的变动一样，来得快，把握不住，去得也快。
说完房贷新政，今天重点想聊的是，最近跑盘的心得体会。这的确也是现在买房，在目前这个周期能拥有的超享福利，甚至还会影响到下一个周期二手房转手时的房价。
事情可以从前几天，被称为“史诗级”土拍的海珠上涌果园北侧地说起。
地块除了体量大、总价高、楼面地价高之外，市场更关心的是后续中海会打造怎样“逆天”的产品，毕竟地块出让条件里都明确鼓励将半开敞空间半计容面积上限比例由15%提高至20%。
转化项目的产品力如何就暂时不得而知，但可以确定的是，以后的楼盘产品，必定会在“高实用率”这方面卷出一场“腥风血雨”。
楼价稳，利率低，同样的价格还买到更多的实用面积，这就现在出手的买家能从楼市实打实赚到的。
你有没有发现，实用率85%的产品，也多出现在楼市最火爆，控规抓得越来越严的时期？而最近这段时间，则是实用率100%横空出世之时？真的，现在要是在产品户型上没有两把刷子，真的很难混了。
飘窗、花池全赠送，基操勿6
众所周知，商品住宅中，飘窗、花池都是不计算面积的空间，通过这些空间提高室内有效使用面积，是开发商设计产品的基本操作。
一般来说，这种情况更多出现在刚需产品中，毕竟在控制建面的同时，又能比市面常规的80%左右实用率高一截，少花钱住大空间，谁不爱呢？
比如番禺创新城的新晋红盘——越秀大学星汇锦城，光看这个建面约98㎡的户型图，你能数得过来它有多少飘窗/花池吗？超过10个！
△越秀大学星汇锦城户型图
你看，4个房间、阳台、餐厅、玄关、厨房、卫生间……全屋所有空间都被飘窗/花池包围，据称实用率超95%，所以到现场看样板间的时候，空间感会远超建面98㎡。
△越秀大学星汇锦城样板间
尤其是主卧套房，3面飘窗/花池采光，即使利用其中一面飘窗改成衣柜，仍有270°广角视野，看完分分钟留下感动的泪水。
△越秀大学星汇锦城样板间
另一种情况，比如珠实西关都荟的建面约89㎡户型，可以理解为它一方面把建面控制在90㎡以内，同时又通过多飘窗赠送+优化格局，做了4房带主套，比市面上同面积产品多了1个房。
同样的功能，更小的建面，意味着买家须要付出的置业成本更低，不香吗？
△珠实西关都荟建面约89㎡户型图
当然，如今多飘窗/花池的设计也不再是刚需产品的专利，刚改甚至改善户型也流行起用同样的方式，达到提升房屋舒适度的效果。
比如国贸云上的建面约125㎡户型，飘窗固然增加了室内可用面积，而餐厅的飘窗更让起居区域实现南北对流。
在主套房里，飘窗除了让卧室双面采光更通透，还让衣帽间的衣柜变“大”，让主卫的淋浴区多一个坐着洗澡的空间。
△国贸云上建面约125㎡户型图（以最新发布为准）
灵动空间，房间变"大"神器
除了飘窗/花池全赠送之外，开发商在提高产品实用率的时候，“灵动空间”“多功能空间”等都是高频出现的名词，这些空间往往有部分赠送面积，有的在交楼时已改成正常房间。
比如白云槎头TOD二期项目江语上品苑（曾用名：珠江右岸）的建面约125㎡户型，据称赠送率约20%，不仅有赠送飘窗/花池，还有1个房间以阳台名义报建，也就是灵动空间。
由于这个灵动空间只计算一半面积，相当于送了半个房，加上部分赠送花池，目测可改造成实用小卧室。
而且不知道大家有没有留意到，客厅旁边的书房进深比客厅小，实际上书房和阳台之间并非承重墙，完全可以把书房向外拓展至于客厅平齐，甚至将正对的阳台全部纳入其中，变成大房间。
△江语上品苑户型图
当然，开发商对灵动空间的设置本身也相对灵活，阳台名义的赠送空间不一定集中在一个房间，可能在多个房间。
就如联投文津府的建面约140㎡户型，两个灵动空间分别是“书房+阳台+花池”和“茶室+阳台+花池”的名义报建，都能用赠送面积拓展空间。
△联投文津府建面约140㎡户型图
△联投文津府建面约140㎡样板间
另外有一些像中国铁建西派粤府的建面约140㎡户型，灵动空间做在了主卧，目测阳台+花池的面积占了卧室的近一半……整个户型的实用率，据称有95%左右。
△中国铁建西派粤府建面约140㎡户型图
还有更狠的广州地铁云城上品，看这个4房户型图，你猜猜它的建面有多大？我说只有73㎡，实用率超100%，你敢信？
能做到这么卷，灵动空间功不可没，一是主卧旁边的儿童房实际有一半是阳台+花池，公卫旁边的多功能房一半是飘窗……
△广州地铁云城上品建面约73㎡户型图
当然，这个户型的建面就摆在那，即使加上飘窗、花池等赠送面积，整体空间分区虽精细但紧凑。
4个阳台的大平层，你见过没？
其实KK想说，新规之后，前面说的这些户型案例将会越来越普遍，以后哪个楼盘要是没有高实用率，都不好意思出来和别人battle了。
不过像居山涧这种建面约140㎡的大平层，市面上就比较罕见了，KK看完都拍手称绝。
△居山涧建面约140㎡户型图
看，4个房间+客餐厅共6开间朝南还不够，整个户型还做了4个阳台！和房间数一样多的阳台，我反手给它4个赞。
客厅、主卧各连2个南北阳台，每个面积都不小，露天餐台、观景阳台、健身区、家政阳台……通通安排。
阳台全部计算一半面积，四舍五入相当于送了2个功能区。所以这个建面约140㎡户型，实际可使用面积约133㎡，实用率约95%。
△居山涧建面约140㎡样板间
可以预见，计容建面新规之下，后续的新楼盘将会越来越卷高实用率，买家有更多机会淘到笋货。
有置业计划的你，更偏好哪一种产品？