最近，深圳又传出与“离婚卖房”有关的小作文，部分网友惊呼深圳人的脑袋真好使，到底是全民“搞钱”的城市。请大家先看一下网络上盛传的“神操作”截图，之后我们再来分析可行性。
离婚买房或卖房早年在深圳流行过一段时间，基本上以买房居多。由于深圳有着严格的限购条件，每个家庭最多只能购买两套住房，于是有家庭离婚后将两套房产全部给一方，另外一方“净身出户”后成为无房单身人士，可以购买一套新的住房，还是以首套房的名义享受低首付比例和贷款利率。
不过，2020年8月深圳住建局为“离婚买房”打上了补丁，规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内买房的，按照原家庭月拥有的住房套数计算，只有过了三年才能重新计算。补丁一打，离婚突破限购政策买房几乎没有了操作空间。值得注意的是上海在2021年同样出台了类似的规定，堵上了利用政策疏忽之处炒房的漏洞。
如今情况发生了变化，楼市陷入萧条后房子难卖，小作文里的深圳家庭号称房子挂了两年没有卖掉，希望尽快套现。与此同时，网上流传深圳离婚后住房套数按原家庭计算的政策发生了松动，有媒体询问了深圳公积金中心，得到的回复是政策确有微调，即离婚三年内的单身购房者只有在重新结婚且新家庭名下房产未达两套时才能买房。
了解了小作文的背景后我们来看下“神操作”的目的及逻辑。前面说过这对深圳夫妻因卖不掉房子而陷入苦恼，离婚买卖住房政策微调后动起了想到了新招。
两人先协议离婚，房子归女方所有，男方净身出户成为单身无房户后贷款80%买下房子，之后故意断供让银行拍卖住房，房款到了女方那里，相当于是把房子低价卖给了银行实现套现。
这种操作方式之前无法完成，因为原本的政策规定离婚后三年内按原家庭住房套数计算，男方无法以首套房的名义获得高比例贷款，政策优化后存在这种可能。
小作文中提到的方法看似完美解决了房子卖不掉的问题但真能这么玩吗？在我看来无法实现，其中的逻辑漏洞实在太多，具体如下。
第一，如果该家庭原本有两套房，那么离婚后即使房子全部给女方了还是限购，除非男方找了一个新的“老婆”重新组建家庭。从两年前就打算卖房的情况来看该家庭应该有两套房，否则卖掉后根本没地方居住。当然，这不是小作文里最大的漏洞，可能人家就是只有一套房，卖了以后租房居住。
第二，银行发放贷款前需要进行尽职调查，根本过不了审核。
“神操作”的关键是从银行获得80%的贷款，这一前提无法成立则一切皆为徒劳。假设房子的成交价为600万元，男方首付120万元，剩下的480万元为银行贷款，120万元是夫妻俩的，480万元才是增量资金，断供相当于将房子以480万元的价格“卖”给了银行。
不过，这480万元的贷款可没有那么容易审批下来。
在银行信贷部门工作过的朋友都知道银行内部对于贷款、尤其是大额贷款有一套非常完整的背调流程，除了查收入、看流水外还要对买卖双方的个人情况进行调查。
办理贷款需要提供各类证明，离婚证便是其中之一，银行能够很容易地查到这笔交易是在刚离婚的夫妻之间完成的，信贷部的人都是人精，遇到过各类想要套现的事情，这种小把戏根本过不了审核。换言之，房贷申请根本就无法通过审核。
第三，即便贷到了款也并非“摆烂”就能金蝉脱壳的。
断供后银行申请拍卖住房，卖房款不足以抵偿全部贷款本金的部分需要男方用其他资产归还。比如，剩余贷款本金为480万元，房子拍卖的成交价为430万元，剩下50万元的差额需要补足。
如果男方拒不执行还款义务则会被强制执行，最糟糕的情形是被列入失信名单，成为“老赖”。当然，有人认为“神操作”的目的是套现，不在乎征信，男方做好了成为背债人的打算。
注意，失信人员的不只是自己受到影响，随着我国征信制度的逐步完善后代同样会受影响，包括不能就读私立学校等，未来可能在入党、考公务员甚至入职国有企业时无法通过政审。背债人没有想象得那么好当。
第四，深圳住房降价20%卖得出去，用不着离婚。
深圳是四大一线城市之一，绝大部分区域哪怕房子不好卖也不至于便宜20%也卖不出去。小作文里的方式其实就是离婚后以8折价格卖给银行，不如直接降价20%卖给市场上的客户，没有必要绕那么大的一个圈子还要付出征信烂掉、成为“老赖”的代价。
此外，目前深圳首套住房商业贷款的最低首付比例为30%，并非小作文里提到20%。很明显小作文的作者在编故事时忽略了这点，错误地将全国大部分地区的最低首付标准套用到了深圳身上。
综上所述，小作文里的操作看似很神，实则完全是胡编乱造，无论从实际操作、政策规定还是利益得失来看均不现实。
为何深圳会频频出现这样的小作文呢？大概率是中介编出来的段子，希望借此提升楼市热情，用丰富多彩的剧情为深圳楼市添一把火，只是编故事也讲究技术含量，如此拙劣的小作文有点辣人眼睛。
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