新政挑起了置换需求，却没降低卖房难度。
昨天，有奶厂业主在群里发问：房子挂了4个月，除了降价还有什么招吗？
面临同样困境的并不少见，某平台上光是黄村板块，就有600多套二手在卖。
｜牛奶厂航拍图
广州楼市发布摄
现在摆在卖家面前的，不止是一起降价的邻居，还有陆续而来得房率越来越高的新房...
想卖房的朋友，就问你怕不怕？！
壹
二手实用率普遍约75-85%
同等面积，新房节省约20%
为什么说，高实用率新房是二手卖家的一大阻碍？
有粉丝算了一笔账：
以一套华润天合二手房为例，88平的户型实用率约为78%，套内面积约为69平。
｜来源：链家
按目前该房源656万来算，挂牌单价约为7.4万/平，套内面积的单价得去到9.5万/平。
反观保利天瑞，使用率接近100%，部分好单位已经冲上了9字头，最小的107平总价约960万。
这样一对比，二手的华润天合低层单位，比保利天瑞好朝向、好楼层卖得还要贵！
如果加上中介费、个人所得税、土地增值税等交易费用，折合套内单价高出近10%。
当然，光算两个盘还不够全面。
我们来看看天河的标杆一二手的产品，到底差得有多大：
类别小区使用率一手华润置地天河润府超100%中建精诚壹号接近100%保利天瑞接近100% 联投文津府超90%越秀天河和樾府超90% 二手华润天合约78%龙湖天宸原著约78%招商雍华府78-80%金地天河公馆约80%中海康城约85%兰亭盛荟约75-78%珠光御景骏庭约73-75%美林湖畔花园约80%盈彩美居约82%美林海岸约80%
可以看到，这些楼龄在5年以上的天河二手小区，使用率主要在75-85%。
而今年面世的新盘，90+%的使用率已经是基本操作了，有的卷王房企甚至要突破100%。
同样是100方的户型，能多出20个方的使用面积，几乎是一个大主套的面积。
｜保利天瑞大开窗设计示意图
技术生成
以天河东普遍6万起步的房价计算，买同样面积的新房，足足节省了100多万。
这么一对比，二手业主手里的房子，瞬间不香了！
贰
使用率90%以上新盘
全市达到20个，未来必然增多
那么，你们知道户型使用率接近100%的有多少吗？
根据楼市君不完全统计，全市90%以上使用率的项目一共有20个。
区域社区使用率越秀云瀚府超90%荔湾武汉城建保利花语和岸 超100%万汇天地朗庭超90%海珠西派粤府高达102%江湾和樾近100%珑璟台近100%珠光海珠新城 超90%保利四季和颂94%以上番禺龙湖御湖境95%起越秀大学城星汇锦城约95%星河盛世锦城约95%路劲美的隽樾府超100%天地源伴山溪谷90-94%白云江语上品苑超100%广州地铁云城上品超100%雍云邸约98%越秀白云星汇城近98%黄埔臻珑府近100%黄埔新城超90%南沙越秀滨海花城约94%
纵观它们的分布，以海珠、番禺这两大新盘云集、成交热度高企的板块为主。
光是在售项目只有20个的海珠 ，主打高使用率的产品，就达到了5个。
这波高使用率新盘入市后，买家的可选择范围增大，另一方面分流了部分二手购房群体。
最受伤的一拨人，就是手握产品力跟不上的“蟹货”房东，隔壁邻居降价、一直挂牌一直无人问，愁得挠秃头。
从最新的产品风向来看，“蟹货”卖房难还会继续。
甚至有粉丝猜测，越秀世界大观项目这样的标杆，使用率可能会冲向110%。
楼市君也同意这一观点。
为什么会有这样的判断呢？来看这一则新规。
｜征求意见稿公告
｜图源：广州市规划与自然资源局
8月，广州市规划局公开了两项新规的征求意见稿：
一是拟将入户花园、阳台，在全屋空间面积的占比，由原来的15%提升至20%；
二是如果满足相关条件的话，阳台将打破现有进深不能超过2.4米的限制。
划重点：打破限制。
假设一套套内面积为100平住宅，它的阳台面积，按原标准最大只能设计成15平，但现在，则可以做到20平。
｜技术生成
这是面向工程建筑的一种宽松手段。实施之后，有利于开发商规划产品往实用方向做。
目前，市面上已经有房源加上赠送面积后，可以做到100%，新规通过后，使用率突破100%不是难事。
所以可以看到，今年的项目“卷”出天际。
要么把阳台、飘窗运用到极致。
比如龙湖御湖境约115平入门级户型，每个房间都有阳台空间，还不遗余力地设计了270°飘窗台。
即将入市的武汉城建保利花语和岸也很绝，飘窗宽度从普通的0.5米拉到了0.8米，放一个婴儿床还有空余。
｜约115平户型图
要么进深加宽再加宽。
像珑璟台135平3+1房这个户型，7.7米双面宽阳台不仅 横跨了客厅、次卧，花池就占到了三分之一的进深。
｜技术生成
可以确定，大阳台、高赠送的户型必会越来越多。
开发商在不断突破户型设计的同时，还在抢收客户。
最近开盘的龙湖御湖境4.7万/平起均价、星汇锦城3.2万/平，都甩出了惊喜价；持销中的雍云邸、黄埔新城也纷纷拿出诚意。
产品设计好、环境优、价格还笋...对周边二手很可能是全方位碾压。
对购房者而言，将会实现房价和使用面积的对等，不再因建筑面积的限制而折损面积， 无疑是货真价实的普惠利好。
有一说一，现在那些得房率只有80%左右，阳台小，居住体验不佳的房子，则可能会被市场逐渐淘汰。
对此，你怎么看？欢迎评论区留言~
