首开股份(600376)：销售排名大幅提升 拿地利润率明显改善

核心观点：

    销售边际改善明显，全年排名大幅提升。根据首开股份经营公告，22年12 月公司实现销售金额97 亿元，环比增长155%，同比增长19%，单月规模增速在头部房企中居前。公司四季度销售规模同比增长1.5%，较前三季度的-27%、-39%、-21%有明显改善。累计数据来看，22 年公司实现销售规模870 亿元，同比下降24%，累计降幅相对较小，全国销售金额排名由38 名快速提升至21 位。22 年四季度以来供需两端政策改善加速，随着疫情、信心不足等影响因素逐渐减弱，预计未来基本面将缓慢进入复苏通道，首开股份等具备资金及土储资源优势的公司将表现出更强的规模业绩弹性。

    拿地力度有所下降，拿地利润率大幅上行。土地投资方面，22 年12 月公司通过股权收购于北京新增一宗土地，总地价55 亿元，对应可售货值约104 亿元。累计数据来看，22 年公司共新增4 宗土地，总地价139 亿元，对应拿地力度为16%，较21 年50%左右的拿地力度有较大幅度的下降，但在行业中仍处于中上水平。拿地力度下降一定程度上是由于公司当前土地储备较为充足，22H1 未结算货值去化周期达4.0年，因此公司拿地利润率要求提升，投资力度更为谨慎，以求改善公司后续盈利水平。22 年公司新增土地测算静态毛利率达到35%，较21年的同口径毛利率22%提升13pct。

    盈利预测与投资建议。公司储备优质、开工积极，拿地利润率改善明显，销售、结算及利润率均具备较大的弹性，当前PB 估值仅0.5 倍，考虑22Q3 末公司归母净资产302 亿元。我们维持前期合理价值7.22元/股，对应22Q3 合理估值0.6 倍PB，维持“买入”评级。

    风险提示。北京市场改善不及预期；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。