作者：余飞
01
广州限购大放松
作为一线城市、全国第一省会广州，对限购大放松，这是我没有想到的。太疯狂了。
不是没想到会放松，而是没想到这么快。
在本号看来，一线城市短期内是不会放松，放松也要等到两三个月以后，看看在9月初取消认房认贷之后成交量变化会如何，再决定是否要进一步放松调控。
但广州却已经急不可耐，又一次在一线城市中抢跑。取消认房认贷，也是广州率先发起，之后深圳、上海、北京才跟进。
9月20日，广州市住建局发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，关键几条如下：
1、本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区域仍然限购2套住房。
2、非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。
3、本市户籍成年单身人士在上述区域仍限购1套住房。
4、将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。
对文件进行一下翻译：
第一，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。
第二，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。
第三，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。
02
广州火急火燎
这次放松之下，广州限购区只保留了天河、海珠、荔湾、越秀四个核心区，和次外片区白云区部分区域，以及广州副中心南沙。
广州11个区划分，核心区有四个，分别是天河、海珠、荔湾、越秀。次外围区三个，番禺、白云、黄埔。外围区四个，增城、从化、花都、南沙。
其实最应该放松限购的是南沙。因为南沙不仅人口密度小，供应量也非常大，去化周期非常长。
以2022年年末数据来看，广州1873.41万人，三分之一的人口集中在核心四区，而核心四区的面积只有整个广州的3.8%。
老城区越秀人口密度最大，另外三个核心区天河、海珠、荔湾次之。
南沙区527.65万平方公里土地上，只有92.94万人，人口密度仅为0.18万人/平方公里，位居倒数第三。
人口密度从化倒数第一，增城倒数第二。所以从化、增城从一开始就没有设置限购。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
从商品房库存量角度看，增城库存量最大，有244.69万平方米。其次是番禺、南沙。但从去化周期来看，越秀最长，去化周期高达85.2个月。
南沙去化周期第二。
无论是从人口密度、库存还是去化周期看，南沙都应该放松限购。然最终，南沙不在取消限购的范围内。
最主要原因是，南沙虽然是外围区，但其在广州市的地位非常高，是广州钦定的副中心，更是中央钦定的自贸区，与深圳前海、珠海横琴平级。
而且，在上一轮利好加深下，南沙迎来了热钱疯狂炒作，广州可能有点后怕，所以这次没有取消南沙的限购。
当然，就算没有放开南沙，也无法忽视广州这一次力度的确很大。不仅降低了限购区门槛，还增加了不限购范围。
广州为何这么着急？广州着急，是有理由的。
广州楼市在经历了一季度短暂躁动之后，无论新房还是二手房，成交量已经连续四个月下跌，房价更是进入了全面调整阶段。
而广州中原研究发展部披露的最新数据显示，由于月初四大一线城市都在喊麦，导致市场观望情绪加重，8月份广州商品房成交量更是急转直下。
数据显示，8月份广州新建住宅网签面积环比下降了20%，同比下降了29%。网签套数跌至4136套，环比下降了20%，同比下降了32%。
下辖11个区进入了全线下跌状态。
其中老城区越秀跌幅最大，网签面积环比下跌了61%，网签量环比下跌了50%。
成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加至1210.3万㎡，去化周期拉长至16.6个月。
至于房价，无论是国家统计局披露的数据，还是机构披露的数据，广州都在调整当中。
而在8月31日，广州执行认房不认贷，开启加杠杆之后，成交量没有见涨多少，反而引发了一轮抛售潮。
中指研究院发布的数据显示，在9月前两周，广州成交商品住宅面积为26万平方米，和8月同期相比，仅增长了2.4%。这意味着政策效果不及预期。
与此同时，广州的二手房挂牌量激增。
8月29日，贝壳找房网广州二手房挂牌数为118099套；而新政后的9月12日，挂牌数增加至134539套。仅仅半个月时间，激增1.6万套。
其中不乏买一卖一的置换需求推动，但大部分应该还是投资客在寻求解套引发。
取消认房认贷效果不大，这是引发广州加大力度放松调控，开启大幅放松限购的主要推动力。
毕竟，广州的经济增长，还承受着较大压力。
去年广州内地GDP第四城席位被重庆取代。上半年广州GDP增速表现也不尽如人意。
上半年广州GDP增速只有4.7%，在一线城市中垫底，也低于全国5.5%的平均增速。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；南昌、拉萨尚未披露数据
上半年广州规模以上工业增加值下降了0.9%。
在工业受困背景下，广州年末想要重新反超重庆，困难越来越大。尽管重庆也在遭受产业下滑影响。
广州想要回到GDP第四城席位，需要楼市助攻，或者说至少楼市不能拖后腿。
03
北上深可能也快了
广州打破预期之后，深圳、上海、北京有了榜样，可能也会很快跟进。
看看取消认房认贷操作，广州在8月31日上午宣布，深圳在当天下午选择跟进，隔天也即9月1日，上海、北京前后脚跟进。
这一次，广州又抢跑。深圳、上海、北京选择跟进，可能性很大，因为广州楼市目前的困扰，北上深也同样有，也即政策作用不大。
深圳方面：
数据显示，9月1日至9月18日，深圳二手房网签量1790套，住宅网签1450套；新房住宅网签1027套。以这个数据预估，9月份深圳新房网签量和二手房网签量，可能比8月份还要低。
同时证券时报披露，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套，在售二手房源数量持续增加，业主出售意愿明显增强。
北上广同样如此。财新网披露，新政后一周一线城市二手房周度新增挂牌量环比增加了4成。
也就是说，认房不认贷之下，均引发了一线城市二手房抛售潮。
上海方面：
取消认房认贷之下，截止到9月16日，上海新房成交量为33万平方米左右，预计9月成交量有望突破70万平方米。这一成交趋势显然高于8月份的63.23万平方米。
成交量增长也并不大。
而且，上海中介门店透露，今年5-7月，上海全市一百多个板块二手房价格，有80%的板块处于下跌中。
北京方面：
北京商报透露，认房认贷引发成交量大涨，仅维持了5天。前5天现场成交确实出现4500套左右高量，但却呈现出逐日大幅下滑趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。
那么关键问题来了，若北上深选择跟进，也即一线城市全面放松限购，放开外围区限购，会改变楼市走向吗？
本号观点是：
成交量可能会短周期反弹一下，最多维持两三个月上涨，之后会再次进入下滑局面。房价则难以回头，会持续向下调整。
我反复强调过，这一轮调整制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整的本质，是高房价与低收入之间无法和解之矛盾。此外还有供大于求、人口减少等利空持续作用。
哪怕购买力强悍如一线，其楼市主要支撑力仍旧是中产人群，而中产人群的购买力，与经济周期正相关。
经济向好，才会有预期和信心，才能有购买力。换句话说，楼市兴衰由经济浮沉所决定。
只有经济预期改变，楼市预期才能改变。而不是相反。
