《狂飙》播到中场时，新老交锋，成为全剧的经典一幕。
当泰叔半是不甘、半是不服地警示：“京海的风浪很大，不是你能够平得了的！”
羽翼已经丰满的高启强不惜对一手扶持自己的干爹拍起了桌子，狂吼道：“我怕风浪大？风浪越大，鱼越贵！”
自古“富贵险中求”，京城市场可谓险之又险。进京赶考的南派房企，铩羽者多，成功者少。即便如此，后来者依然前赴后继，不管风大雨大，带着巨量财富踏破铁鞋前来求“鱼”。
广州国资背景的越秀地产，正是此类。
北京篇：
就在刚刚落幕的北京2022年第五批次集中供地中，越秀地产豪掷近60亿，一举夺得石景山、昌平两宗地块，搅动了京城土地市场的一池春水。
其中，石景山素来由中海盘踞，本次推出的苹果园地块，本也是其囊中之物，不料半路杀出的越秀不仅从中海“虎口夺食”，还击退了一同竞争的厦门国贸——国央企之间的竞争，同样火花四溅，丝毫不逊于民企。
昌平地块的抢夺亦如出一辙，越秀频频举牌，不仅击退了金茂、中海、中建等京城霸主，也没给劲敌厦门国贸留下任何机会，凭一己之力，碾压13家房企，笑到了最后。
越秀地产，开年就进京叫板——精彩演绎了地产版“风浪越大，鱼越贵”的野心和不服。
越秀何人？
京城本土中，少数人了解到的越秀，还仅限于2021年越秀地产联合区属国企北京天恒置业，以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块。随后该地块开发的越秀天恒怀山府项目入市，销售情况并不理想。北京住建委网站显示，截至2月7日，越秀天恒怀山府仅签约19套，去化率不足2%。
首战不利，越秀在京城仍然籍籍无名。
事实上，越秀在国内早已是老牌企业。母公司越秀集团于1985年在香港成立，业务范围涵盖金融、房地产、交通基建、食品等产业，旗下控有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金、越秀服务、华夏越秀高速REIT等六家上市平台。
在2022年中国企业500强榜单上，越秀集团位列262位，排名较2021年上升37位。2022年集团统计口径总资产约9652亿元；营业收入1125.1亿元，同比增长20%；利润总额169.9亿元。
从公开披露的信息来看，越秀地产作为集团的重要板块，战略布局30个核心城市，土地储备达到5000万㎡；2021年合同销售额1152亿元，在广州地区全口径和权益销售金额均排名第一。2022年上半年合同销售额在前50房企中唯一实现正增长。
越秀地产业绩，在大湾区算得上首屈一指，倒推来看，如今不惧风急浪高，挥师北上，扩大华北的版图，可以说是有备而来。
此外，首进北京没有取得好的结果，对越秀而言，自然不甘心。毕竟，风险与机会成正比，真正优秀的企业，势必要走出舒适区，敢在风险与波动中前行。
“肌肉”前测
《孙子兵法》谈用人之道：“择人任势”皆为才。根据不同的形势，选择不同的人才。
越秀地产准备在华北区域大干一场的前提是：招兵买马。开年招进的第一人，便是旭辉原华北区域集团总裁董毅。
据此前报道，董毅于1月底完成在旭辉的交接工作，2月1日正式入职越秀地产担任华北区域副总裁，主管投资和北京公司。
越秀选择此时挖来董毅，一是越秀本身有国资背景，符合当前职业经理人从民企跳槽国企的潮流；二是董毅曾是旭辉董事长林中眼中难得一见的投融资高手，在华北区域也有过赫赫战功，恰好符合越秀北上的战略需求。从目前来看，这一人事变动是皆大欢喜的双向选择。
越秀地产的家底也不容小觑。2022年，在大多数房企销售呈现下滑态势的情况下，越秀地产销售同比增长9%至1260亿元，是主流房企中唯一销售正增长的公司。
据克而瑞数据，越秀地产销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名，同时和民企滨江成为公开披露年度销售目标房企中仅有的两家完成目标的房企。
从规模来看，在当前地方国企中，越秀地产仅次于闽系国资建发房产。
建发在北京已经有所作为，先后开发了建发珺和府、长安和玺、建发望京养云等优质项目，有一定的知名度。同为国企第一梯队的越秀自然不甘人后。
从现状来看，目前越秀地产在北方的布局城市并不多，除了北京外，只在沈阳、青岛、济南和烟台四个城市有项目。
据2022年中期报告显示，越秀地产上半年合同销售金额约489.1亿元。按地区划分，大湾区占比64.9%，华东地区约占15.2%，华中地区11.2%，北方地区4.9%，西部地区约为3.8%，各个地区的销售金额均出现同比上升的趋势。
从土地储备来看，截至2022年上半年，越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。
业绩尚可，全国化布局欠佳，越秀地产进京狂飙，也就显得合情合理了。
在2022年中期报告中，越秀地产指出，公司会“优先选择优势区域和重点城市进行深耕，聚焦和深耕大湾区和华东地区”。
由此来看，越秀在北京能否占得一席之地，将是进一步推进全国化布局的关键一步。
尤其是越秀地产董事长林昭远在2022年业绩会上曾放豪言：“不差钱”，这在市场下行的当下，可以说是底气十足。
不过，坊间也认为，国企的本质以及当前的市场状况决定了越秀地产在扩张道路上会很严格。
后起之秀能否再战成名，还是会陷入卓越式“算不过来账”的窘境，留给董毅的时间不多了。
广州篇：
近日，越秀地产拿地“狂飙”表现名震京城，勇猛的势头，宏厚的财力，连带着大本营广州都受到了市场的深切关注。
越秀的雄心与信心此刻已展露无遗。近日广东召开的高质量发展大会上，越秀集团高层表示：“地产板块要从立足广州的本土开发商成长为以商住并举为特色的全国布局开发商。同时，将深入贯彻落实省、市高质量发展大会精神，紧紧围绕高质量发展的重点领域和关键环节，深入实施结构优化调整，进一步提升主业市场竞争力，积极培育新业务增长点，锚定‘十四五’高质量迈向世界500强战略目标。”
2022年度行业市场一片哀嚎，越秀地产是屈指可数的业绩逆势增长企业之一。截至2022年12月31日，越秀地产全年累计合同销售金额约1250.3亿元人民币，同比上升约8.6%，首次突破营收千亿关口，成功跻身全国前20强房企。眼下，越秀地产正持续优化“1+4”全国战略布局，深耕粤港澳大湾区的同时，重点发展华东、华中、北方及西部地区。
据凤凰网房产不完全统计，越秀地产在广州有越秀·和樾府、越秀星寰TOD、琶洲南TOD、越秀星汇文玺等超30个项目在售。其中，越秀·和樾府更是成功霸占2022年广州商品房项目销售金额排行榜与销售面积排行榜首位（数据来源：克而瑞）。
另一方面，在高质量发展的愿景之外，越秀的产品在市场实战中的表现和评价，能否完美匹配这种雄心，却值得斟酌。在越秀地产的大本营广州，越秀地产凭藉庞大的开发规模“以量取胜”，然而论及项目产品的品质和入住体验，一众购房者表达了不同意见。
在人民网领导留言板的广州城市专栏中，凤凰网房产发现不少市民对越秀地产物业的投诉内容。这些投诉类型多以项目违规销售、交付质量以及物管服务问题为主，涉及楼盘既有越秀·和樾府、越秀滨湖悦府、越秀天荟江湾、越秀·白云·星汇城、越秀国际总部广场等新建项目，也有越秀滨海新城、越秀天珹等次新小区。
关键词一：不实宣传误导买家
首先，有不少购房问题是从销售端便已经存在的，如留言板上关于越秀天荟江湾广场的投诉。
2022年8月28日，有业主反映越秀天荟江湾存在虚假宣传、违规销售损害购房者权益的情况，具体的内容因不便公示而折叠，但相关部门的回应表示：“关于网友反映佰城公司未按规定使用监控账户收存预售款的问题。佰城公司的行为涉嫌违反《广东省商品房预售管理条例》第三十一条规定。我局已责令佰城公司整改，并要求其全面自查自纠。后续将依法依规对佰城公司进行处理。关于网友反映佰城公司存在虚假宣传的问题，根据《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规，已建议网友向市场监督管理部门反映。关于网友反映星汇润锦广场A1栋1002实体样板房存在违建的问题，已建议网友向城市管理相关部门反映。”
关键词二：违规建设令业主忧心
而此前一度成为广州楼市热点的番禺区越秀·和樾府，还被业主控诉两年来项目旁边的教育用地一直未收储。“昨日路过现场发现，该教育用地还被用做其他楼盘售楼处，做为两个孩子的家长我十分焦急。本来觉得越秀国企会有担当推动学校建设，但实际这个学校问题就没人管，越秀地产和番禺区政府都没有任何措施。”
留言提到，目前由于没有按照规划建设学校，小区适龄孩子将会被安排到步行45分钟的河村小学。去河村小学的道路艰险，业主家长们希望拆除违建并早日建校。
对此，相关部门回复称，“经广州市核查，留言网友反映的和樾府小区旁教育用地目前用作小区售楼中心和样板房，该建筑涉嫌构成违法建设，番禺区已对其立案查处。目前上述地块仍未被收储，番禺区将协调部门加快对该地块收储工作。同时，在该区域学校未建成前，将根据就近入学的规定统筹安排小区户籍生入读户籍地周边的公办学校。”
关键词三：售后交付问题频生
具体来看，越秀滨湖悦府存在的交付问题较为显著，关于小区垃圾投放点不足、小区配套的幼儿园孩子无法入读、房屋交付质量差等问题的投诉多达10条。
2022年10月22日，一位2019年购入越秀滨湖悦府三期项目的业主表示：“本人于2019年购置花都滨湖悦府三期项目房屋，于2021年12月，该项目进行交付使用，在交付验收中，发现存在问题28项，其中包括屋面渗漏，天花开裂，门窗无法使用，马桶漏水，地砖空鼓等较为严重质量问题。鉴于保收楼压力，开发商进行维修。2022年4月，对相关问题进行处理。2022年8月，天花等再次出现大面积开裂，共有8处，任然多次完成大面积开裂，希望开发商赔付有关费用。”
对此，相关部门答复称：“关于越秀滨湖项目房屋质量差的问题，属于开发商保修范围内，区住建局已督促开发商尽快落实维修，开发商目前已安排人员跟你对接进场维修。关于涉及经济赔偿的问题，建议双方友好协商或者寻求法律途径解决。”
无独有偶，2022年11月29日也有一位业主投诉了越秀臻裕府的房屋安装存在质量问题，报修后（开发商）仍未维修。
相关部门回应：“经核实，2022年7月30日业主在集中交付时发现玄关门吸处墙破损、次卧一木地板变形，踩踏凹陷、次卫墙空鼓、主卫窗划伤、推拉门左侧墙破损等问题，根据物业维保中心的维保纪录，从8月起到11月2日期间一直有为业主维修，橱柜底板开裂问题因10月份疫情原因邮寄过程中快递丢失，10月28日重新订货，预计12月7日到货安装。”
同时，就在2023年2月1日，有业主反映称：“越秀臻荣府、臻裕府片区垃圾投放点数量不足，完全不满足广州市相关规定对垃圾投放点数量的要求，望有关部门督促开发商完成垃圾投放点建设。另外，开发商对垃圾投放点及垃圾站管理不善，垃圾点非常脏乱有异味，请有关部门督促开发商完成整改。”
相关部门同样及时做出回应：“2月3日下午，我区工作人员到小区现场约谈该物业小区负责人，督促该物业公司加强投放点日常管养保洁力度，提供干净整洁的投放环境；同时，现场要求物业公司按照广州市垃圾分类投放点建设标准，在3月初按垃圾分类要求并高规格设置足够的垃圾投放点，对不符合要求的投放设施进行整改重建，并加大对垃圾分类设施的管养还居民一个干净整洁卫生的居住环境。我区将持续做好跟踪落实工作。”
除上述房屋交付质量、物业管理服务问题外，业主孩子无法入读小区配套的幼儿园这一问题也多见于留言板上。
据了解，位于花都区凤凰路的越秀·滨湖悦府臻品系由越秀地产开发，项目共分三期建设，一期为越秀兴城·臻悦府，二期为越秀·臻裕府，三期为越秀·臻荣府。三期项目共有41栋17-18层的住宅组成，总占地面积超24万㎡，建筑面积达70万㎡。其中，越秀·臻悦府和越秀·臻荣府均已于2022年7月31日和11月31日陆续交付。
“新鲜”的交付问题尚且不少，“陈年旧疾”自然也是屡被提及。
2022年6月，白云区越秀星汇云城的业主就对越秀地产进行了“二次投诉”，完整阐述了有关篮球场违建导致噪音频发的问题。该留言显示，楼盘开发商越秀地产在通过规划局、住建局局部验收后，违背规划，侵占绿地，将小区内中心花园绿化地带位置改建为露天篮球场。
该违建的球场正位于9栋32层高层住宅楼环形包围圈中，地下为停车场，相当于空心状态，声音集中、回音严重且无法扩散，而篮球运动为剧烈运动项目，产生的噪音高达60-70分贝，且越秀物业对篮球场实行每天长时间开放、全年无休的管理方式，导致篮球噪音无休无止，对环绕球场楼栋的住户身心健康已经产生严重影响。
“作为受害业主，两年多以来，我们多次向越秀物业投诉，但物管公司每次都是搪塞推托、敷衍了事，从不解决实际问题。”留言称，业主转向越秀地产公司投诉，小区规划设计及报批手续该位置不存在篮球场，购房时签订合同不利因素告知书也不包括篮球场所能产生的噪音影响，绿地改建球场也从未征求业主意见。
“但越秀地产市场部经理强势答复，‘改建球场无须经过规划部门审批、篮球场噪音不属于不利因素无须告知购房人’。万般无奈之下我们向城管部门投诉，而越秀地产及越秀物业以篮球场具备合法性文件欺骗城管部门。”
“直到2022年5月，同和街道城管部门向广州市规划局白云分局核实，该球场为违背规划所建，之后城管综合执法办约谈开发商，通知越秀物业管理公司球场违建事实并要求整改，但越秀物业口头敷衍城管部门，实际上仍无视法规，至今对球场无任何拆除整改措施并持续开放。对此，物业管理人员以城管部门只是口头要求，狡辩未收到红头文件篮球场就不能算是违建物，整改之前也不会关闭，请问越秀物业这样的行为算不算是知法犯法？”
而对于社区居住环境出现问题后的整改，也有业主十分不满，表示开发商虚假回应处理投诉事宜。
2022年6月20日，广州市南沙区滨海花园某业主留言投诉称，越秀集团越秀地产南沙滨海花园海景轩E座楼房销售20年来，其下属广州越秀物业发展有限公司对地基、路面塌陷、亲水台断裂不维修的问题得到受理。
2022年7月25日，越秀集团向有关部门留言回复，整改落实到位。“但真实情况只是将腐烂断裂的亲水平台拆除围了起来，2022年6月20日投诉的三个问题，直到现在一个都没得到解决。”该留言称。
此外，2023年元旦越秀·和樾府一期项目交付期间，凤凰网《天天交付》栏目也实探过越秀·和樾府的交付情况看（点击了解：https://gz.ihouse.ifeng.com/news/2023_01_13-56049028_0.shtml），有业主表示交付服务仅“一般满意”，而主要原因也是与小区物业响应维修处理的态度密切相关。
据业主陈小姐介绍，收房时开发商是有派一位陪验师陪同验房的，当天发现的房屋质量问题，马上就会有快修队响应并上门维修，但依然存在个别问题，是陈小姐屡次强调都尚未被处理的。
就交付服务问题，陈小姐表示“一般满意，但没有很满意。譬如说，我收了楼后，隔了两天再去现场看，就发现有部分问题还是没给我处理，然后我在群里跟他们反馈，第一，他们的回复不太及时，第二，他们并没有非常迅速地帮我解决问题，只是告诉我登记后一定处理，同时，问题是否处理好了也不及时反馈给我。”
点评：“信任”二字值千金
信任二字值千金，国企担当应为先。
作为地方国企，越秀地产近年来频频出现在土拍舞台。截至2022年6月30日，其在全国战略布局拓展至30个城市，总土地储备约为2860万平方米。
一边忙于跑马圈地、急速扩张，另一边却因产品问题引来买家业主投诉频频。如今，广东省和广州市都在不断强调企业要从“以量取胜”的发展模式转变为“高质量发展”，包括越秀集团高层也为此表态称：“近年来，越秀集团把高质量发展作为工作的主题主线，着力推动质量变革、效率变革、动力变革，高质量发展势头强劲，企业综合实力显著增强。”
而实际情况，越秀地产是否撑得起“高质量”之名，是否有为质量变革而努力？是否还撑得起购房者的信任？又是如何看待产品力、服务力的提升，品牌形象与市场口碑的塑造呢？种种疑问，还待解答。
武汉篇：
越秀武汉12载 ：“脱水”潜行 “地王”光环褪色
2月8日，北京第五批次集中土拍落幕，其中越秀以总价59.11亿拿下两宗热门地块，成为北京五批次供地最大“黑马”。相较于在北京的逆势拿地，越秀在武汉的扩张却似乎走入了“停滞”状态。
两年未拿新地 越秀武汉“啃老本”
对于越秀地产，相信不少武汉人比较熟悉。从2010年底拿地进驻武汉，至今已经12年有余，布局13盘，在武汉房地产市场留下深深的足迹。
相对于同期进入武汉的房企，招商12年在武汉布局36盘，绿地12年在武汉布局15盘，而晚于越秀布局武汉的华发，8年已在武汉布局18盘。
作为对比。2010年，越秀地产首次进入武汉，大手笔布局硚口月湖桥头，拿下当年硚口单价地王地块。2012年，越秀地产竞价100余轮斥资12亿进军塔子湖，2013年，越秀地产拿下精武路“双料地王”，总地价90.1亿元，一举轰动江城。
2017年，是越秀在武汉的高光时刻，这一年越秀地产先后布局中北路、杨泗港新港长江城、汉阳国博、东西湖、蔡甸、后官湖，打造越秀星悦峯、越秀汉阳星汇云锦、越秀星悦湾畔、越秀逸府、越秀翰悦府、越秀博悦府、越秀逸境，在武汉扩张到10个项目。在武汉楼市发展的鼎盛时期，越秀赚到了一波红利。
随后，越秀在武汉的动作显著放缓。2019年，越秀仅拿出一个与华发合作打造位于盘龙城宋家岗的华发越秀悦府，2021年，越秀也是选择与中交合作，打造中交越秀星汇园、中交越秀知园，但鲜有独立操盘的项目。
从越秀在武汉的布局可见，在2021年之前大规模扩张拿地之后，在至今的两年空窗期内，越秀地产在武汉逐渐进入“吃老本”的状态。
多盘被爆质量问题、虚假宣传
2022年底，汉阳越秀星汇云锦迎来了交付。然而有业主却没有迎来收房的喜悦，反而直言“花三百万当冤大头”。汉阳越秀星汇云锦价格属于汉阳滨江板块的第一梯队，项目部分房源江景效果极好，因此单价、总价都较高。
项目1、2号楼交付遭遇众多业主控诉，反映1、2号楼入户大厅过小、装修减配、入户门不具备防盗、隔音功能、卫生间马桶与门间隔太近等，众多业主认为在房屋质量、小区配置方面都与前期宣传相差甚远。
早在2017年11月，有武汉市民购买了中北路越秀星悦峯的房子，当时公开宣传和展示的房屋性质是商住loft精装公寓，但在2020年收房时，房屋布局与公寓并无差别，厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、卧室等均有，而且还通了天然气。但仔细查看购房合同时，才发现土地性质为办公楼。
武汉市武昌区人民法院发布的相关案件情况
根据有关规定，办公楼是不能安装天然气管道和明火设备的。越秀地产隐瞒部分事实进行虚假宣传并诱导消费者购房，在购房合同中使用霸王条款规避各种风险，使购房者维权困难。
被业主投诉涉嫌虚假宣传的，还有黄陂区的华发越秀悦府。2021年1月，有业主在武汉城市留言板上投诉称，华发越秀悦府通过多种途径宣传该小区配建的九年一贯制学校，将会引入省市级示范学校，且业主优先入学。该项目以名校学区房为核心卖点，销售均价明显高于周边楼盘。
多位业主表示华发越秀悦府在销售时宣传，该楼盘将配建省市级示范“育才”学校，但其实只是学校名称包含育才两字，与育才学校并无关系。2021年6月17日，黄陂区市场监管局开具《行政处罚书》(市监字[2021]23号)，明确认定开发商学校虚假宣传事实，并罚款112700元。
2021年12月31日，华发越秀悦府迎来交付，当时有大量业主拒绝收房，主要反映项目质量问题、学校问题和临时用电问题。关于楼盘质量，包括地下车库筏板开裂，渗水漏水严重，外墙立面施工质量差，小区排水系统不合理，绿化环境品质差，屋面施工质量差，有漏水隐患等。
2022年1月，在武汉城市留言板上，有业主反映自己于2019年底购买了越秀博悦府，购买时送2万元家电大礼包，包含两台格力挂机空调，一台柜机空调，一台海尔1.6升的热水器，交房后家电均为海尔品牌，4价值1万元，销售宣传不一致，很多业主反馈投诉，但都没有解决。
2022年7月，蔡甸市场监管局回复，开发商在责令改正期内未进行改正，后立案调查，开发商拒绝配合调查，拒绝承认相关事实，后延期继续调查，后监督管理局建议业主进行诉讼，更好的进行维权。
人气低迷，越秀商业不温不火
如果说越秀在武汉的住宅经历了高开低走，其商业版图发展则始终是不温不火。
秉承着“商住并举”的发展战略，越秀在全国拥有40个大型商业物业。越秀商投作为越秀地产的商业板块，截至2021年整体运营面积超730万方。
在武汉，越秀布局的商业包括越秀财富中心、越秀星汇维港、国金天地、越秀国际金融汇写字楼等，其中越秀国际金融汇T5写字楼于2022年12月29日封顶，另外三个早已投入运营。
星汇维港购物中心作为武汉首个港式主题购物中心，于2015年9月26日开业，然而开业至今一直不温不火，明明坐拥黄金地段，周边交通便利，小区林立，但却人气惨淡。
无独有偶，位于汉口核心精武路的国金天地，于2022年9月28日开街，开街后恰逢武汉疫情反复，7万方购物中心和5万方街区，始终在武汉商业板块未留下记忆点，之所以人气不足，跟同区域商业过剩有很大关系，周边武广商圈、江汉路商圈、取水楼商圈环绕，国金天地只能在几大商场的内卷围攻中夹缝求生。
商业是一座城市经济繁荣程度的缩影，想要在残酷的商业竞争中取得一席之地，还需要出奇制胜。
